城市群发展与住房需求：一个文献综述

文/王瑞民

我国进入高质量发展阶段后，城市群成为经济增长的重要载体，与之伴生的住房需求也呈现出向大型城市群加快集中的趋势。本综述将在既有文献基础上，对城市群概念的内涵及其发展进行回顾性评述，并尝试归纳城市群发展与其内生的住房需求的变化规律。特别需要指出的是，住房体系的顶层设计与房地产调控，应考虑到城市群内部住房需求的联动性，以城市群作为考量单元，统筹谋划。

一、城市群概念内涵及其发展

（一）城市群概念界定

城市群（urban agglomeration）是以中心城市为核心向周围辐射构成的多个城市的集合体（顾朝林，2011）。但需要指出的是，城市群实际上是一个中国特色的概念，在国外并无完全对等的概念。在英文文献中，urban agglomeration意为“城市集聚体”，空间范围介于城市化地区（urban area）与大都市地区（metropolitan area）之间。联合国认为城市群“由一个城市或城镇的中心城区与郊区边缘地带或毗邻的外部地区组成，一个大的城市群可能包括几个城市或城镇郊区及其边缘地区”。换言之，除了城市外，城市的外围地区也包含在城市群内。而中国语境下的城市群，则主要指地域相近，又有一定的行政、交通、经济、社会等联系的城市组群，更加强调“城市”区域的组团。

（二）城市群内涵的发展

国外文献中，通常以“大都市区”“大都市带”这两个概念来表示城市连绵区。

20世纪20年代后，美国大城市出现郊区化浪潮，形成了以商业区为主的中心区和以居民区为主的郊区。随着第三产业和高新技术在城市外围的发展，在远郊区形成了新的就业中心与城市节点。这些节点与原有的大城市形成了一种新型城市地域空间——大都市区。1949年美国协调委员会(interagency committee) 定义了标准大都市区(standard metropolitan areas)的概念， 即一个较大的人口中心及与其具有高度社会经济联系的邻接地区的组合，常常以县作为基本单元（许学强 等，1996）。2000年，美国人口普查局对原先的指标体系进行了很大程度的简化，定义了基于中央核的统计区域(core based statistic area，CBSA)的界定指标体系，即：每个CBSA 至少有一个人口普查局定义的人口不少于5万的城镇化地区(urbanized area) 或者人口不少于1万的城市集群(urban cluster)。

地理学家戈特曼（Gottmann，1957）在研究美国东北海岸波士顿到华盛顿特区的600英里长、拥有3000万人口的城市连绵区域时，将其称为大都市带，称其具备“广袤区域下的超级城市特征”以及呈现“空前的巨大增长”。大都市带通常拥有发达的制造业，商业与金融功能不可或缺，文化领导者功能亦非常重要。大都市带的形成，往往预示着居住与经济活动的重新布局。戈特曼的研究具有开创性意义，被认为是现代意义上对大都市带研究的开端。需要指出的是，戈特曼特别强调了“大城市的密度”对于大都市带的重要性，中文语境下强调城市组团的城市群概念与其不谋而合。

国内文献中，宋家泰（1980）最早使用“城市群”这一术语，他认为城市群是一种多中心的、非行政区域的城市经济区域。随后，于洪俊、宁越敏（1983）以“巨大城市带”的概念介绍戈特曼的思想，即：至少居住2500万城市人口，过着现代城市方式的生活，这些地区城市职能十分明确，城市用地比例越来越高，城市与城市间的农田分界带日渐模糊，城市地域相互蔓延，甚至连成一片。姚士谋等人（2016）进一步归纳了城市群的概念内涵，即内部具有功能和空间上紧密联系的城市群体：在特定的地域范围内具有相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，依托一定的自然条件，以一个或两个特大城市作为地区经济的核心，借助于综合运输网的通达性，发生与发展着城市个体之间的内在联系，共同构成一个相对完整的城市集合体。胡序威（1998）则用“大都市连绵区或城镇密集地带”来概括城市群的本质内涵。

二、中国的城市群及其分类

（一）城市群界定标准

我国的大城市与其外围地区并不主要表现为通勤联系，而是综合表现在人口、资金、信息等方面的联系。周一星（1986）借鉴美国的大都市区概念提出中国的城市功能性地域“城市经济统计区”概念及其界定的指标体系。针对中国地域辽阔、地区差异大等特征，姚士谋等人（2016）选取10个定量指标，给出了中国超大城市群的划分标准，如表1所示。总体来看，我国城市群功能分工水平仍然相对较低，东部地区城市群分工水平显著高于西部地区且呈现出差距不断拉大的趋势（赵勇 等，2012）。

表1 中国城市群部分定量指标

（二）城市群规模等级划分

早在2003年，周一星、张莉（2003）就对中国城市群的雏形——城市经济区进行了划分：根据城市中心性的等级体系，确定京津唐、长江三角洲和珠江三角洲为全国的经济核心区；通过外贸货流、铁路客货流、人口迁移流、信件流等流量流向分析，概括了三大核心区的内向型和外向型腹地范围；在此基础上，把中国经济地域划分为北方区、东中区和南方区等三个一级城市经济区和十一个二级城市经济区，对接下来国家城市群空间结构格局的形成起到了积极的引导作用。

姚士谋等人（2016）根据城市群的组合特征、城市规模、经济基础以及自然特性，将城市群划分为以下三种类型。第一类：大型或超大型群组形式的城市群，如京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群以及长江中游城市群。其经济中心是特大城市或超大城市，不仅拥有一个或两个全国性的中心城市（如京津冀城市群中的北京、天津，长三角城市群中的上海），也有跨地区性的经济中心（如长三角城市群中的南京、杭州）。这些城市拥有雄厚的科技、工业、文化、教育实力，并能发挥一定的全国性经济中心的作用。城市群内的核心城市人口密度大、土地利用效率高，能够吸引各类人流、物流、信息流，城市群服务半径可达150-200公里，辐射范围可达全国。第二类：中等规模城市群。其中心城市是大城市或中等城市，属于省内经济区域范围，如关中地区城市群，服务半径为80-100公里，经济辐射范围主要在省内。第三类：地区性的小型城市群组。城镇分布比较分散，联系并不紧密，小型城市群组的中心城市多为中小城市。

《国民经济与社会发展第十三个五年规划纲要》提出加快十九个城市群发展，并进一步指出京津冀、长三角、珠三角要建设世界级城市群①。根据发展阶段的不同，上述城市群被进一步区分为成熟型城市群、发展型城市群以及培育型城市群（尹稚，2020），如表2所示。

表2 城市群发展阶段分类

三、城市群住房需求

（一）城市群产业发展与人口迁移规律

城市群产业发展决定了人口迁移与分布状况。一方面，在城镇化进入加速阶段后期（城镇化率50%-70%）时，制造业发展过程中的规模化与专业化，会导致企业对外部环境和社会服务的依赖性增强，生产性服务业得以发展；另一方面，人们收入的提高也会带动生活服务业的发展。从就业来看，制造业对劳动力的吸纳能力减弱，但城镇化的发展以及金融保险、房地产业等现代服务业的蓬勃发展，使得第三产业吸纳劳动力的速度超过第二产业②。与此同时，随着交通基础设施的完善，大型制造业部门往往从大城市迁移到周边城市或较小城市，大城市的产业以知识密集型产业和服务业为主，城市空间结构向分散化、多中心格局与大规模郊区化转变。就业随着产业转移而作相应转移。住建部政策研究中心（2015）的分析表明，东京、伦敦等国际大型城市群都出现了人口随着产业转移向外围和小城市迁移的现象。

总体来看，城市群作为一个巨大的城市群体，不仅拥有一个或者数个大型中心城市，还有大量中小城市，是一个包括大、中、小城市和市镇的城镇组团。东京、伦敦、纽约等中心城市的周边城镇呈现出典型的金字塔结构，分布着大量人口规模在10万-50万的中小城市（住建部政策研究中心，2015）。这些中小城市在城市群发展进程中从主要满足单一居住功能的卧城向具备综合功能的郊区中心城转变。

（二）城市群发展与住房需求

就城镇化与房地产市场发展的一般规律而言，房地产市场的长期发展趋势与城镇化进程的S型曲线③类似（住建部政策研究中心，2015），如图1所示。在城镇化起步阶段，房地产市场的发展也处于摸索阶段，资金的相对短缺成为制约住房供应的关键因素；城镇化进入加速期后，有效住房需求会明显扩大，房地产市场也进入加速期，并成为国民经济的重要支柱产业；城镇化进入成熟期后，房地产市场的新房供应会明显放缓，进入存量房时代，二手房市场与租赁市场活跃度将大幅提升。

图1 房地产市场的长期发展趋势

中国的城镇化进程进入城市群发展阶段后，包括人口在内的大量社会经济要素将向城市群集中（李佳洺等，2014）。人口向城市群的集聚必然带来大量的新增住房需求，带动城市群房价上涨。邬思怡等人（2017）基于全国69个大中城市进行研究发现，只有房价上涨处于低速阶段，才有利于城市人口的集聚，否则将产生挤出效应。部分研究者认为，产业、人口、交通的结构性变化将带来住房需求的结构性变化，城市群与房地产发展也存在一定的阶段对应关系（住建部政策研究中心，2015），如表3所示。

表3 城市群发展阶段与房地产发展对应关系

总体来看，进入城市群发展阶段后，中心城市随着城镇化水平的稳定进入存量房时代，新建住宅减少，住房市场交易以存量房为主，租赁市场更加活跃，住房租赁的金融与中介服务日趋发达。城市群内部不同城市间的联系更加紧密，房地产供需关系在不同城市间的溢出与承接效应更加明显（住建部政策研究中心，2015）。中心城市的高房价将会导致部分居民向城市群中的其他中小城市迁移。此外，还有一些实证研究对特定城市群的未来住房需求进行了测算，如贾媛媛、杨建平（2017）利用主成分分析法测算了关中城市群的住房需求。

（三）城市群内部的房价关联与传导

城市群内部便利的交通条件和通达的信息网络，使得各地房地产市场的关系十分紧密，企业与住房需求的高流动性成为可能（DiPasquale et al.，1996），使得城市群内部不同城市间的房价具有一定的联动性。房价波动向周边区域的扩散被称为“涟漪效应”，有学者（Meen，1999）关于涟漪效应的解释框架亦可用来分析城市群内部的房价传导：（1）人口流动。城市群中心城市房价的上涨会导致部分居民迁移至周边房价相对较低的城市，从而推高其房价。（2）财富转移。重复的购房行为会带来房价上涨，家庭搬迁需要支付新房首付款，这一首付款来源于旧房的出售收入，若迁出地的住宅价格上涨，将导致迁移家庭的支付能力大大提升，从而导致迁入地房价上升。（3）空间套利。在房地产市场完全有效的前提下，住宅价格的空间差异将导致空间套利行为的产生，从而产生涟漪效应。（4）房价决定因素的空间格局。城市群内某一区域率先发生的经济增长会扩散到其他区域，从而引起房价的传导。还有学者（Wood，2003）指出，涟漪效应是一种短期现象，城市间的房价在短期内具有较强的空间相关性，但在长期内并不稳定。

国内不少文献对我国区域间、城市群内部的房价传导及涟漪效应进行了实证研究。丁如曦、倪鹏飞（2015）指出，城市群内部的房价具有显著的传导效应，400公里范围内城市间的传导尤为显著。李永友（2014）认为，涟漪效应是中国全域性房价上涨的重要原因。杨赞等人（2019）基于2012-2017年长三角、京津冀、珠三角、长江中游、山东半岛、海峡西岸等六大城市群数据，探讨了我国不同城市间住房需求的涟漪效应，分析表明每个城市群内部均存在一个或多个“主导城市”，四个一线城市之间也存在“主导城市”，房地产调控政策冲击是城市间住房需求变化传导的重要影响因素之一。王书斌等人（2017）分析了一线城市与二、三、四线城市的房价涟漪效应，指出产业相似度、生活舒适性差距、交通便捷性、住房市场信息距离、社会文化距离、就业增长率、开放度和总储蓄均对涟漪效应表现出显著促进作用。有专家对京津冀城市群内房价的涟漪效应进行了测度，发现京津冀协同发展战略背景下北京房价的涟漪效应显著，经济发展和交通是这一涟漪效应主要的促进因素。

（四）完善城市群住房体系的政策思路

研究指出，住宅需求集中在少数城市释放，需要建立面向未来的有弹性的住房供应体系。增加城市群的土地供应，建立更具包容性的住房政策，租购并举，一、二手房并举。住建部政策研究中心（2015）指出，京津冀、长三角、珠三角的房地产市场将逐步以存量房交易为主，完善存量房的相关政策日趋重要。需要指出的是，各大城市群既有的发展规划对住房体系的建设着墨甚少，缺乏相应的政策安排。

四、简要的结论

从既有文献来看，城市群作为中国特色的概念，其内涵与“大都市带”最为接近，本质是城镇密集区域，并以中心城市为核心向周边辐射。学界对城市群的界定标准尚未完全达成共识，国家战略层面界定了十九个城市群，城市群内的大城市与其外围地区并不主要表现为通勤联系，而是综合表现为人口、资金、信息等方面的综合联系，不同城市的总体分工水平较低。

中国城镇化进程进入城市群发展阶段时，住房需求将主要向城市群特别是大型城市群集中，城市群中心城市的高房价会导致部分住房需求向城市群内部的中小城市溢出。城市群内部住房需求具有较强的联动性，中心城市房价的波动将向周边城市扩散，产生涟漪效应。

城市群发展与住房需求的内生关系具有鲜明的政策含义。在住房体系顶层设计与房地产调控方面，有必要改变当前城市政府缺乏协调、各自为政的局面，政策考量应以城市群为基本单元，进行统筹谋划。落实“一城一策”，发挥城市政府主动性的同时，也需要关注特定城市尤其是中心城市房地产调控政策对整个城市群区域的影响。

注释

①需要注意，城市群和都市圈一般是两个不同的概念。根据《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，都市圈是指围绕某一个中心城市（即超大或特大城市）的城镇化形态。城市群是由若干个都市圈构成的广域城镇化形态，其内部应该包含若干个中心城市。在体量和层级上，都市圈都要低于城市群的概念。

②参见2019年国务院发展研究中心市场所课题组的《技术革命与城市化》(内部课题报告)。

③美国城市学者诺瑟姆（Ray M Northam)1979年提出了 “城市化过程曲线”：把一个国家和地区的城镇人口占总人口比重的变化过程概括为一条稍被拉平的S形曲线，将城市化过程分成三个阶段，即城市水平较低、发展较慢的初期阶段，人口向城市迅速聚集的中期加速阶段，进入高度城市化以后城镇人口比重的增长趋缓甚至停滞的后期阶段。