获取农村土地若干法律问题解答

习近平总书记强调，民族要复兴，乡村必振兴。脱贫攻坚取得胜利后，要全面推进乡村振兴，这是“三农”工作重心的历史性转移。乡村要振兴，产业需先行。发展产业就离不开土地。农户可以依法承包农村土地并取得土地承包经营权，在本集体经济组织内部也可以依法互换、转让土地承包经营权。但是，本集体经济组织以外的单位和个人如何依法获取农村土地用以发展产业，更是很多人关心关注的问题。本文对此进行了梳理并以问答的形式呈现给大家，以期对乡村振兴有所助益。

问：何为“三权分置”？

答：2016年《中共中央办公厅、国务院办公厅关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》提出，现阶段深化农村土地制度改革，顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，将土地承包经营权分为承包权和经营权，实行所有权、承包权、经营权分置并行，着力推进农业现代化，是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。“三权分置”是我国农村基本经营制度的自我完善。“三权”分别是集体所有权、农户承包权和土地经营权，“三权分置”就是要落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，充分发挥“三权”的各自功能和整体效用，形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。2018年12月新修订的《农村土地承包法》第九条明确规定“承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。”至此，国家法律正式确立了“三权分置”制度。

问：土地承包经营权是否可以流转给本集体经济组织以外的单位和个人？

答：不可以。

问：土地经营权是否可以依法流转给本集体经济组织以外的单位和个人？

答：可以。

问：土地经营权设立的主体有几方？

答：两方。出让方（即土地承包经营权的承包方）和受让方（即通过流转获得土地经营权的组织或者个人）。需要提示的是，出让方是农户家庭，不是个别家庭成员，因此，应完备家庭会议决议、授权委托书等法律文件。

问：土地经营权设立的客体包括哪些？

答：根据我国《农村土地承包法》第二条的规定，土地经营权设立的客体包括耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地（例如“四荒地”、养殖水面）。农村建设用地（例如宅基地、工矿用地）不能成为土地经营权的客体。

问：土地经营权流转应当遵循哪些原则？

答：土地经营权流转应当遵循以下原则：

依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转;不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境;流转期限不得超过承包期的剩余期限;受让方须有农业经营能力或者资质;在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

问：土地经营权设立的方式包括哪些？

答：包括以下方式：出租（转包），是指承包方将部分或者全部土地经营权，租赁给他人从事农业生产经营;入股，是指承包方将部分或者全部土地经营权作价出资，成为公司、合作经济组织的股东或者成员，并用于农业生产经营。其他方式，《农村土地承包法》第四十七条规定，承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。

问：设立土地经营权是否需要村委会同意？

答：不需要。仅需向发包方备案即可。

问：取得土地经营权后享有哪些权利？

答：土地经营权人依法享有如下权利：对承包地的占有权;使用权;收益权;依法改良土壤、建设附属设施的权利;再流转的权利;以土地经营权融资担保的权利;其他权利：例如，在土地流转合同有约定的前提下，承包地被依法征收或征用时，土地经营权人可以获得相应补偿。

问：土地经营权流转，是否必须签订书面的流转合同？

答：承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。其他的土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同。承包方委托发包方、中介组织或者他人流转土地经营权的，流转合同应当由承包方或者书面的受托人签订。

北京市乾坤律师事务所高级合伙人魏武刚律师

问：土地经营权流转合同一般包括哪些条款？

答：一般包括如下条款：双方当事人的姓名或者名称、住所、联系方式等;流转土地的名稱、四至、面积、质量等级、土地类型、地块代码等;流转的期限和起止日期;流转方式;流转土地的用途;双方当事人的权利和义务;流转价款或者股份分红，以及支付方式和支付时间;合同到期后地上附着物及相关设施的处理;土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属;违约责任。

问：土地经营权何时设立？

答：自流转合同生效时设立。《民法典》第三百四十一条已明确。

问：土地经营权流转价款有政府指导价吗？

答：没有。土地经营权流转的价款，应当由当事人双方协商确定。

问：土地经营权是否需要办理登记手续？

答：土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

问：承包方是否有权单方解除土地经营权流转合同？

答：承包方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让方有下列情形之一的除外：擅自改变土地的农业用途;弃耕抛荒连续两年以上;给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境;其他严重违约行为。

问：工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权有哪些准入门槛和监管？

答：主要包括以下幾点：县级以上地方人民政府应当建立工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的资格审查、项目审核和风险防范制度;工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的，本集体经济组织可以收取适量管理费用;具体办法由国务院农业农村、林业和草原主管部门规定。

问：何为“四荒地”？

答：“四荒地”是指荒山、荒沟、荒丘、荒滩。

问：承包“四荒地”有哪些方式？

答：不宜采取家庭承包的“四荒地”，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营。“四荒地”承包期限较长。但承包人应当防止水土流失，保护生态环境。

问：承包“四荒地”有哪些程序性要求？

答：发包方将“四荒地”发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。在同等条件下，本集体经济组织成员有权优先承包。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。

问：依法承包“四荒地”后，还可以享有哪些权利？

答：主要包括：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权;通过招标、拍卖、公开协商等方式取得土地经营权的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承;在承包期内，其继承人可以继续承包。

问：农民的宅基地使用权可否由城镇户籍的子女继承？

答：可以。自然资源部在2020年9月9日《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》中明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

问：工商企业可否购买农村宅基地发展乡村民宿？

答：不可以。可采取租赁或者合作方式。

问：集体经营性建设用地使用权入市有哪些法律规定？

答：《土地管理法》第六十三条规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

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