因继承、受遗赠取得不动产的转移登记问题研究

麻庆瑜

【摘要】因继承、受遗赠取得不动产的转移登记问题是我国登记机构目前面临的重点问题，只有确保因继承、受遗赠取得的不动产能够得到公证登记才能够保障继承人的合法权益，为当事人的继承不动产提供法律上的依据，并且保障登记的安全性。基于此，本文将对因继承、受遗赠取得不动产的转移登记问题展开研究。

【关键词】遗嘱；继承；遗赠；不动产的转移登记

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 11.008

早在1991年我国就已经颁布了有关不动产继承、受遗赠取得转移登记政策，其中标注了继承、受遗赠取得不动产的转移登记强制性公证制度，该制度基于对百姓经济压力方面的考虑，须做到强制性执行。直到2016年，我国的经济水平大幅度得到了有效的提升，人们的生活水平发生了显著的变化，政府对继承、受遗赠取得不动产的转移登记问题也有了新的认识，不动产转移登记的强制性执行方案被推翻，但對不动产的登记依然是我国需要落实的，如何才能够真正的做到不动产登记的有效性是当下登记机构需要着重考量的问题。由此可见，对因继承、受遗赠取得不动产的转移登记问题进行探究是十分必要的，具体策略综述如下。

1、要求对继承权进行公证的原因

因继承、受遗赠取得不动产的转移登记采取公证继承方式是十分必要的，以下将从四个方面对继承权进行公证的原因进行分析：其一，若当事人去世后，其不动产权的转移将无法得到确认。其二，拥有不动产继承权的继承人较多，无法有效的明确继承人群体的范围。其三，不动产转移涉及的无法预测因素过多，登记机构工作人员与当事人都无法对可能发生的事件进行精准预测，进而导致不动产权涉及的资料信息较多。其四，在复杂的继承关系中，存在代位继承问题，对这一情况的继承权判断已经超出了登记机构的能力范围，在没有可靠证据的支撑下大多登记单位与当事人都具有较大的压力。另外，经过分析发现，在过去因为登记错误而导致登记机构被投诉的情况众多，为登记机构带来极大的负担，所以为保障登记机构的稳定经营与当事人的便捷，登记机构大多会要求当事人在登记前先对继承权进行公证。

2、按《不动产登记暂行条例实施细则》规定进行继承、受遗赠的不动产登记

登记人员受理因继承、受遗赠取得不动产登记的业务时，办理程序是按照核实登记情况、接收申请材料、继承材料查验公告、继承材料查验、受理、审核、登记事项公告、登簿、核发不动产权证书这一流程办理。在严谨的不动产登记流程下能够有效保障当事人的权益，让登记公示具有合法的依据，所以当事人应对因继承、受遗赠取得不动产的转移登记重视起来，以下将对登记人员受理该类业务时的主要办理程序进行详细的分析：

2.1核实登记情况

登记机构工作人员在收到申请人提出继承查验申请时，应查询拟申请登记的不动产的权利信息，如存在抵押登记、查封登记等限制不动产权利转移的情形，并将情况告知申请人需先行解除相关限制方能办理；如存在预告登记的，应告知申请人通知预告登记权利人注销预告登记；如存在异议登记，应在受理时签署已知悉存在异议登记并自行承担风险的书面承诺。

2.2不动产权的申请

当事人在自我举证申请中需要准备的申请材料为：不动产登记申请书、产权证明来源材料、登记原因及申请主体资格证明材料、以及其他材料。其一，按照《操作规范》要求，当事人提供的材料需要由当地机构指导当事人按照正规的格式填写，并在机构确定信息填写正确的基础上由当事人签名，以保证信息准确无误。随着科技的发展，当下不动产权的信息登记已经逐渐从纸质变为全信息化的记录方式，直接由登记机构工作人员在系统上将信息生成并打印出来，由当事人确认后签字即可，有效地提升了不动产转移登记的效率。其二，身份证、户口簿等类型的材料是当事人的身份证明材料，是不动产登记中能够证明当事人身份的重要材料。其三，《房屋所有权证书》、《国有土地使用证书》、购房合同、发票等相关材料是办理因继承、遗赠的不动产转移登记最关键的产权证明来源材料，是登记机构核实产权现状、限制情况的根本依据。

2.3登记机构查验

在当事人提交了申请登记材料后，登记机构需要对当事人提交的信息进行检验，如果在检验环节登记机构存在不严谨、不公平等问题，将会直接导致不动产的转移存在错误，造成极大的社会负面影响。所以在对不动产的转移登记申请材料的查验环节，登记机构应秉持严谨、公正的态度，按照查验《规范》规定，对受遗赠人的死亡是否被当地公安认可，继当事人的身份信息是否真实、当事人与原不动产权所有人间的关系是否属实、以及该不动产是否还有其他的合法继承人等进行查验，以保证当事人确实具备合法的继承权。在二次审核中，登记机构需要确认已经具备继承权的继承人是否确定继承不动产，如果存在自愿放弃不动产权的继承人，需要其亲自到登记机构签字确认。而后，登记机构需要对现有的具有法律依据的继承人的继承份额进行分析，在这一环节，继承查验单位可以按照国家的相关规定进行合理的分配，也可以由当事人在自行商议后决定继承的份额。

2.4公示与登簿

在申请、受理、审核、验证等环节结束后，登记机构需要将当事人的不动产信息在其门户网站上进行公示，且公示的时间不少于15个工作日。如对该不动产公示情况存有异议的，需及时到登记机构反馈并提出异议申请，符合异议登记受理条件的，登记机构设定异议登记并告知异议登记申请人要在异议登记之日起15日内提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的相关材料，不能及时提交的，异议登记到期后失效。如公示15个工作日结束后，没有人提出异议的，登记机构则需要为当事人进行不动产转移登记，并将申请的继承、受赠登记事项记载于不动产登记簿。对不动产登记事项进行公示，保障了因继承、受遗赠取得不动产转移登记的严谨性与正确性。

3、不强制进行继承权公证后对做好该类登记工作的建议

登记机构整体的素质水平、工作能力、以及对待工作的态度等都直接影响因继承、受遗赠取得不动产转移登记是否能够达到严谨性与正确性，要在不强制进行继承权公证后做好该类登记工作，降低登记机构被投诉的风险，就必须从登记机构工作人员的综合素质水平、能力、以及工作态度入手。首先，登记机构应加强对工作人员的业务知识能力培训，使其能够较为全面的掌握专业知识，认识自身的岗位职责，能明确登记机构的能力范围只在于当事人提交登记申请后，依据国家相关规定对当事人提交的申请材料进行审核与判断，而不是代替当事人利用职务之便寻找继承权的证据。其次，登记机构需要设立严格的考核标准，定期对登记机构人员的法律知识掌握情况进行考核，进而有效提升登记机构人员的整体法律意识，避免在工作中出现无意识触犯法律的行为。

结语：

当下我国登记机构对于因继承、受遗赠取得不动产的公证登记的要求主要包含了对当事人合法权益的保护、对登记信息的安全保护、为当事人提供更为优质的服务等。但我国对于因继承、受遗赠取得不动产转移登记近些年才重视关注，在实施的过程还存在需要改进的问题，所以要让继承权的明确真正发挥有效的价值，就必须对当下因继承、受遗赠取得不动产存在的问题拥有一个清晰的认识，加强对因继承、受遗赠取得不动产的转移登记问题的分析，并对如何按《不动产登记暂行条例实施细则》规定进行继承、受遗赠的不动产登记实行系统化的研究。

参考文献：

[1]邱子文.浅析因继承、受遗赠取得不动产的转移登记[J].广西质量监督导报，2019， （10）. 156-157.

[2]非依法律行为取得不动产权利的转移登记[J].中国房地产（综合版），2017，（1）.72.