新农村建设与农村房地产经济发展研究

吕晓品

（河南省固始县自然资源局，信阳 465200）

前 言

俗话说：农业丰，基础就牢固；农村和谐稳定，则社会国泰民安；农民富有，则国家繁荣昌盛。只有我国广大的农民加入了国家现代化发展的进程，才能够盘活我国的国民经济，实现社会经济的可持续发展；只有从根本上解决农村落后的问题，才能够实现更高水平的全面小康。因此，党中央在十六届五中全会上，对新农村的改革建设做了重大的决策，规划了我国农村生产发展、农民生活宽裕、村容村貌整洁、乡风文明的蓝图。

一、新农村建设

（一）新农村建设的背景

新农村建设不只是一个新的概念，在19 世纪50 年代就曾被多次提过，但是在新的历史背景下，党的十六届五中全会才对社会主义新农村提出了更加全面的要求，并赋予了它更深的含义。新农村建设是在我国总体的社会经济上，以工业来促进农业，以城市的发展来带动农村的发展，不仅是我国时代发展的必然趋势，还是我国全面建设小康社会以及构建和谐社会的必然要求[1]。

（二）新农村建设的含义

新农村建设的含义是指在我国社会主义制度下，按照新时代的发展要求，对我国农村社会、经济、政治、文化、民风、民俗等各方面进行建设，最终实现农村地区的繁荣昌盛，基础设施完善，建设环境优美与文明和谐的新农村面貌。

（三）新农村建设的意义

新农村的建设不仅是落实我国科学发展观的重要举措之一，还是确保我国社会主义现代化顺利推进的必要举措，也是实现我国全面建设小康社会的重点任务之一，更是推动我国社会经济平稳发展的不懈动力。

二、新农村建设和农村房地产的发展

（一）在新农村建设中，农村房地产发展的必然性

在新农村建设过程中，由专业的房地产开发商集体进行开发，不仅可以保证房地产建筑和农村整体环境的协调性，还可以在一定程度上提高房屋建筑的质量和使用效率，进一步提高环境和资源的可利用性与可持续发展的潜力。如果在新农村建设中只靠政府出力，必然会给政府带来经济危机和经济重担。因此，需要政府出面来引入房地产开发商进行合作，实现合作共赢，互惠互利。这不仅在一定程度上可以解决农村部分劳动力的就业问题，还可以在一定程度上解决城市的就业问题、交通问题、住房问题和学生上学问题等[2]。同时，在农村建设的自用房和在城市建设的商品房本质上是不同的，它是不能够进入房地产二级市场进行流通的，因此，可以避免炒房问题的出现，这将大大地减少房地产开发带来的负面影响，并且不会出现城市房地产市场中大量商品房空置的现象。

（二）在新农村建设中房地产发展的现状

目前，农村房地产的发展不仅面临着重大挑战，也面临着机会。我国土地产权制度的不断发展，房地产自身也具有复杂性和特殊性，使我国农村房地产市场面临着很多阻碍。

一是失去土地的农民急需解决就业问题。房地产市场进入农村之后，会使得一批农民失去原有的土地，而土地是农民赖以生存的重要途径，失去了土地就意味着农民失去了工作机会。如何有效地解决农民失业的问题是房地产进入农村市场将会面临的重要问题。在新农村建设和房地产发展的过程中，可以有效地吸收失业的农民再就业，但是会出现这个项目完成之后，农民的失业问题仍没有解决的问题。这主要是因为房地产开发商是非营利的机构，在一定程度上可以兼顾社会效益，但是它不能够一直提供解决农民的就业保障问题的岗位。另外，我国农村土地产权制度并不完善，房地产开发商征用农民土地，会在一定程度上剥夺农民的话语权，农民得不到相应的补偿。当农民的利益得不到保障时，就会加剧农民和政府的矛盾，这会间接地增加社会成本。

二是农村土地资源浪费的严重性。主要是因为农村土地的使用权是通过政府手段进行转移的，在很多农村地区土地处于非常宽松的状态，缺乏统一的规划管理，因此造成了耕地被非法开发利用，还因为一些地方的关系，非法的交易，导致了可用建设用地面积逐渐地缩小；又因为农村土地关系主权模糊不清又被长期排斥，没有规范的价格，很多农民无序建房，导致耕地的面积逐年地缩小。总的来说，目前农村土地资源利用率不高也是存在的事实，农村乡镇企业的住宅分散、杂乱，工业区和生活区混合，农村管理混乱，没有规划，造成大量土地没有得到充分地利用。

三是农村房地产用地存在无序性。主要是我国土地有偿使用制度并没有得到充分的体现，收入调节机制也没有得到完全的建立，长久以来农村房地产对大中型城市管理就比较混乱，大量的建设用地也没有经过登记，更没有实现总体的规划，在旧农村改造的过程中，合法和非法的建筑都不同程度地显露出来，主要是个体私营企业的土地使用者[3]。总的来说，每一块土地都是属于国家的，任何的非法扩建、乱建都是违法的。但是造成这样的主要原因是由于农民的法律意识不强，相关政府人员法律宣传不到位。

四是农村住房制度的不完善性。我国农村住房体系尚未建立，住房的商品化也很难实现，而受传统经济体制的影响，房地产金融难以在农村全面地展开，尽管我国大中城市房地产系统发展速度较快，并且也有一定的规模，但是在我国广大的农村地区，特别是中西部地区，房地产体系完全空白。而且我国大部分地区生产力水平低，经济落后，个人购房的能力有限，要改善房地产系统市场以及农民的房地产抵押贷款仍然是不可奢求的。

五是农村房地产市场的不规范。比如：市场管理严重滞后，政策和法律、法规受到阻碍，农村房地产缺乏整体的规划，农村房地产市场发展不平衡等。

三、新农村与房地产发展的趋势

（一）要创新补偿农民的方式和方法，妥善地解决失地农民的就业问题

我国征用农村土地的所有权购买是由国家统一转让和转移，征地的费用应该由国家来支付。根据相关的经验表明，这种一次性货币补偿会产生后遗症，因此，要寻求更有效的补偿方式。一是政府在征用土地时要严格地按照相关的规定补偿农民一定的货币，根据开发商售出的土地使用权产生的一部分收入要培训失业的居民再就业，另一部分要补贴给农民[4]。二是农民转移出土地之后，要纳入固定的社会保障基金，目的是为了提高货币的价值，最终保障农民的利益。对失地农民的保障问题，要根据实际情况因地制宜，大胆的创新。

（二）要规范审批管理流程，促进农村房地产用地的合理化

对土地的审批制度流程要规范，避免没有批准就先建造房屋，占用耕地。一切都应该按照国家的法律法规，建设用地的批准手续不得转让，也不能转让土地的使用权以及下放权力。同时要规范土地的管理，提高农村房地产的科学性，还要对农村房地产和土地的利用进行规划，节约使用土地，合理地建设，共同促进农村各项事业的协调发展。

（三）政府要加强管理，实现农村房地产市场的健康性和有序发展

要完善农村房地产的市场，促进产权的流转，政府要从农村房地产发展的实际作为出发点，制定有关的房地产法律法规。要明确产权，在房地产交易进行严格的登记，通过对房地产交易商品本身的核算，按照原始的比例关系，得出二手房交易与炒房房地产商品之间的界限。在炒房房地产商进行转售、低价购买、故意炒作拉升房价的同时，我们要推进二手房的流通。

四、结语

综上所述，目前我国农村房地产体制并不完善，经验也不丰富，农村房地产发展初期存在一定的阻力。农村土地产权制度也不完善，失去土地的农民迫切地需要解决就业问题。房地产项目的规划问题，房地产在农村市场中的运作模式等问题依然存在。但是我们相信在国家正确的领导下，在新社会主义新农村建设的指引下，在社会主义和谐社会的引领下，新农村房地产的建设必将很好地解决这些问题，迎来商机，并且为社会主义新农村的建设贡献力量。