困境房地产企业的快速拯救

陈怡文

（江苏漫修律师事务所，江苏 无锡 214000）

一、困境房地产企业的普遍问题

（一）工程难以复工复建

开发商无法按期支付工程款后，施工单位最直接的维权方式就是停止施工，这也促使了大量烂尾楼的出现。项目无法正常开展，在前期工程款无法清偿，后期工程款遥遥无期的情况下，包括但不限于施工单位等各类债权人，通过诉讼保全等手段，查封冻结了房地产企业的存量房、在建工程、银行账户等，债务标的日益增加、法律纠纷日益复杂。房地产企业的资产成了各大债权人撕咬的对象，在债务无法妥善清偿、各方利益无法平衡的情况下，烂尾工程难以复工复建。

（二）法律纠纷复杂多样

一个庞大的建筑开发项目，可能涉及的法律关系也是多种多样的。有开发商筹集资金时产生的金融借款、民间借贷纠纷，有工程建设时的材料采购、工程设计、工程施工、工程监理等建设施工合同纠纷，有普通的购房者主张权益的房屋买卖纠纷，也有投资人之间的项目投资合伙纠纷等。公司内部管理混乱，股东擅自以公司名义与债权人达成回款利率承诺、以物抵债等现象频频出现。困境房地产企业的后期举步维艰，往往深陷多重多项债务，各类问题环环相扣，企业困境周期越拉越长。

（三）优先受偿的债权人与普通债权人的利益冲突

房地产企业为筹集资金、增强信用措施，往往将一些存量房、土地或者在建工程抵押给银行、小贷机构、信托公司等，这些有财产担保债权以及建设工程优先权、消费型购房优先权、职工债权优先权与税务优先权相互交织。……