小区业主物业管理权的行使方式

何晓慧

（甘肃省财政学校，甘肃 兰州 730050）

商品房住宅小区物业管理制度化的发展在我国物权法理论中始终是一个难点，在现实中有很多的问题需要解决，《民法典》虽然增加了一些突出问题的解决办法，但仍存在一些具体问题需要讨论，业主物业管理权的行使方式是其中之一［1］。

商品房住宅小区的物业权是普通居民重要的财产权利。物业管理的实质是以业主基于对建筑物所拥有的专有权，由业主自己或委托他人对其房屋及配套设施等物业财产进行经营管理的行为。物业管理权的行使方式的选择，实际上就是业主对自己的财产管理方式的选择。

业主，即单位面积房屋购买人，是区分所有权法律关系中房屋的所有权人。一个单个的业主，在不损害他人利益的情况下，完全可以依照自身的利益需求，按照自己独立的方式自主地使用、管理自己的财产，这种基于私有财产权而产生的权利是个人的自治管理权；在某一特定小区内的全体业主为维护其自身权益和物业的整体利益，依照法律规定和共同约定，组成一定的组织，对其物业和整个物业管理区域内的公共事务进行使用和民主管理，这种源于业主私权的管理就是业主团体的自治管理。

业主自治管理权的行使过程，就是对自己物业管理权的行使过程；业主自治管理权的行使方式，就是对自己物业管理权的行使方式。而业主的自治方式如何选择，取决于该方式能够实现业主自治功能的程度。……