基于物业经营风险控制的内控策略

王玉良

（青岛新时代物业服务有限公司，山东 青岛 266555）

一、引言

近些年，国内越来越重视基础建设，城市化进程不断加快，物业行业迎来发展机遇，进入高速发展阶段。物业企业要想形成一定的市场竞争优势，实现预期的经营目标，就要加强经营风险控制，确保企业经营状态的稳定，而内控是防控经营风险的重要手段，通过内控可提升物业企业的风险驾驭水平和风险抵御水平，提高物业企业财务保障能力。因此，物业企业加强内控具有重要意义。

二、物业经营风险和内控的关联

物业经营过程中会遇到各式各样的问题，而这些问题随时可能诱发风险，阻碍物业企业实现经营目标。内部控制的功能之一就是防控风险，降低或抵消风险所带来的负面影响，内部控制是物业经营风险管理与控制的重要手段。物业企业要通过内部控制进行自我检查，制约和调整内部业务活动，拟定一系列的规章制度，对物业经营行为、管理活动进行约束，构建自律系统，预防物业经营风险的发生，确保经营目标顺利实现，将经营风险灭杀在萌芽阶段。

三、物业经营内控的必要性

（一）保证物业管理服务质量

物业企业提供的物业管理服务离不开大量人力、物力、财力的投入，如社区内基础设施的维护、修缮，相关物料、设备的购买等等［1］。采取内控措施制约经济业务的发生与发展，对资产采购、分配、使用进行监督，确保各项经济资料的真实性、有效性，准确掌握财务状态，保证物尽其用，提高物业管理服务质量，更好地满足业主对服务的需求，使物业企业保持良好的发展状态。

（二）帮助物业企业规避经营风险

任何企业的经营活动都伴随着风险，物业企业也不例外。物业企业的收入具有不确定性，收入忽高忽低，利润率并不稳定，经营风险来自多个方面［2］。物业企业做好内部控制工作，约束自身经营行为，遏制财务违规操作，通过内部控制检验资金使用效益，确认收入单据、发票，保证账实相符，揭示、提醒企业可能面临的经营风险，便可在一定程度上帮助物业企业正确规避经营风险。

（三）提高物业企业成本控制能力

如今物业管理服务产业链越来越完善，业主对物业管理服务质量要求越来越高，物业企业需要管理的相关要素随之增多，物业经营成本不断上涨。相关行业调查报告统计数据显示，2018年，全国物业企业数量就已突破12.7万家，从业人数约711.2万人［3］。在当前的行业业态下，物业企业要加强成本控制，积极塑造成本优势。而通过内部控制严格控制各项经费流转，减少一般性支出，避免物资和材料的外流、浪费，便可降低经营成本，增强企业成本控制能力。

四、物业经营风险

（一）成本控制风险

实际上，物业企业收入不稳定、支出项目多，且近些年的物价、人工都在不断上涨，企业经营成本不断提高，成本控制已成为影响物业经营效益的关键因素。目前成本控制面临着几个主要风险：第一，固定资产重置所带来的成本控制风险。一些物业企业成本意识淡薄，固定资产配备超标，长此以往导致管理成本高居不下。第二，可变成本控制所带来的风险。在低值消耗物资管理、配置、使用中出现控制缺失的情况，导致资源超标准消耗，造成材料成本增长。

（二）租金回笼风险

实际上，除物业费之外，物业企业的收入主要是来自房屋租赁、商铺租赁、车位租赁、广告位租赁以及其他场地租赁收入［4］。通常情况下，租金的额度、支付方式、支付日期都会通过合同进行约定。但现实生活中，租金回收的影响因素多，诸多因素会给租金回收造成阻碍，产生资金回笼风险，如租金回笼效率降低、租金回笼方式被人为改变。当前民众普遍缺乏契约精神，违约行为经常发生，易诱发租金回笼风险，物业企业一旦出现租金回笼困难的问题，就会面临财务压力。

（三）合同纠纷风险

物业行业牵扯的利益相关方多，不仅要面对业主，还要与开发商对接工作，易产生合同纠纷，且合同纠纷往往会对物业企业的经营造成极大的负面影响。尤其是在物业产权管理存在缺陷的状态下，合同纠纷难以避免，经常会给物业企业造成一定的经济损失，带来合同纠纷风险。例如，在租赁业务中，承租方严重违约，擅自改变室内功能规划。物业管理的管理要素较多，若缺乏有效的内控机制，类似情况就难以被及时发现和制止，易发生合同纠纷，产生相应的合同风险。

五、针对物业经营风险的内控策略

（一）针对成本控制风险的内控

通过对成本的有效控制，可实现在总收益保持不变的情形下，增大利润空间，帮助企业规避成本控制风险，稳定物业企业经营利润。为对成本风险进行控制，可将全面预算与内部控制进行融合，通过全面预算管理控制经费支出。全面预算管理是对经营活动、筹资活动、投资活动开展预测和分析，进行全过程控制的一种管理模式，通过全面预算可准确判断企业未来经济活动发展的情况。首先，物业企业要基于经费支出规律、特点，合理设定预算管理目标，将物业服务与预算进行关联，确保预算管理目标与经营目标保持一致，保障预算方案符合业务开展需求。其次，加强预算执行控制。要根据费用构成、支出方式，将费用支出进行分类，设定配套的年度、季度、月度费用标准，从而使支出保持在预算标准内。若出现计划外的支出，需进行预算追加，必须进行严格审核与登记，确保预算执行的严谨性。最后，加强预算考核评价，要对预算执行过程、执行结果进行考核评价。考核评价要以预算指标完成情况作为参考，确认预算效益，合理评价预算目标完成度，在考核过程中不得随意变更考核方法和标准，确保评价的权威性。

（二）针对租金回笼风险的内控

租金回笼风险对物业企业经营影响最大，必须提高重视。从实事求是的角度来讲，无法通过内控将租金回笼率提高到100%，这不符合当下市场经济的环境，更不符合国内社会契约精神缺失的现状。因此，物业企业要通过内部控制手段降低人为违约的可能性，帮助企业规避租金回笼风险，促进租金的有效回收。

具体来讲，物业企业可引入声誉约束机制和长期合约制度，防范租金回笼风险的发生。从声誉约束机制方面来讲，物业企业不仅要建立承租方信用档案，在签订合同后，还要将招租信息发布在公司的网站上，做好信息留档。倘若出现违约情况，给企业带来租金回笼问题，物业企业就可通过网站追踪承租方的信息，而且还可通过网站对其违约行为进行曝光。从长期合约制度来讲，物业企业可根据承租方的信用档案，对于信用状态较好的承租方，给予优惠条件，促进其长期承租。与信誉度较高的承租方进行合作，可有效降低租金回笼风险发生的可能性。

（三）针对合同纠纷风险的内控

出现合同纠纷风险后，解决合同纠纷的过程会给物业企业带来一定的社会成本、时间成本、经济成本，甚至会严重损害物业企业的企业形象，因此物业管理企业必须要防患于未然，加强对合同纠纷风险的内控。首先，物业企业要以《中华人民共和国合同法》《企业内部控制基本规范》为指引，建立完善的合同管理制度，对合同签订、变更、终止都做出相应的要求，防范合同内容存在重大疏漏和欺诈。其次，物业企业要对合同履行情况进行全面监控，定期确认对方合同履行能力。若发现对方未达到订立合同的资格或不具备合同履行能力，必须要及时沟通，采取相应控制措施，提前化解纠纷，从而降低纠纷处理的时间成本、社会成本、经济成本。最后，物业服务企业要加强对法律手段的应用。出现合同纠纷时，物业企业要考虑到自身的承受能力。若自身无法承受不菲的博弈成本，难以独立解决合同纠纷问题，要及时向律师咨询，拿起法律武器，通过法律途径正确处理纠纷，避免遭受不必要的损失。

六、结语

物业管理服务行业竞争日趋激烈，需要面对的经营风险越来越多。目前来看，物业企业经营风险主要有成本控制风险、租金回笼风险、合同纠纷风险等。因此，物业企业要通过内部控制措施加强成本控制、落实全面预算、做好合同管理，防范违约行为的发生，提升内部控制的有效性，规避经营风险。