《民法典》第四百零六条浅析及新规则下公证法律服务方案初探

徐 哲

（湖南省长沙市长沙公证处，湖南 长沙 410007）

一、《民法典》第四百零六条简要分析

（一）新旧规则对比

《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据这一规定，抵押人要实现抵押物交易过户的前提一般是注销抵押登记。在这种规则设计下，抵押权成了阻碍市场正常交易的因素，受让人通过第三方“垫资赎楼”成为二手房交易中普遍的市场交易模式，大大提高了交易成本，并且“赎楼”后房产招致其他意外查封的现象屡见不鲜。而《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。新规则允许抵押财产在未注销抵押登记的前提下进行交易，免除了二手房交易中买受人的垫资成本，也避免了买受人垫资给出卖人提前还贷及注销抵押登记后、办理房产过户前因出卖人的另案诉讼被法院查封的风险。新规则同时规定，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。这赋予了抵押权人在抵押人处分抵押财产时可能损害抵押权情形下的相应的救济手段，与原规则设计中抵押人经抵押权人同意转让抵押财产情形下的规定基本一致，即抵押权人均可要求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。……