《民法典》背景下小区物业管理当事人之间的法律关系层级

何晓慧

（甘肃省财政学校，甘肃 兰州 730050）

住宅小区物业管理中的各种法律关系，目前大多数国家都以物权理论中建筑物区分所有权的立法来调整。我国的《物权法》将其纳入了法律体系，2020年并入《民法典》。

物业管理法律制度中的当事人关系，涉及每一个当事人核心的权利和义务划分。正确认识当事人之间关系层级，对完善物业管理法律制度，及时解决现有物业管理纠纷具有积极的现实意义。

一、物业管理当事人之间的法律关系层次

依据《民法典》和《物业管理条例》的规定，物业管理涉及的当事人主要有业主、业主大会和业主委员会，建设单位，物业服务企业。其相互关系分为内部和外部两个层次，主要是通过三个基本法律文件界定：《业主管理规约》《商品房买卖合同》《物业管理合同》。

（一）内部关系

内部关系主要是指业主之间，业主和业主大会、业主委员会之间的关系，主要由《业主管理规约》来调节。

《业主管理规约》是界定业主和业主大会、业主委员会之间权利义务关系的基本法律文件，由业主共同制定，对全体业主及所有物业使用人具有约束力；其内容涉及业主所享有的一些核心权利和义务。它是小区居民的日常行为规则，同时还是业主管理团体决议的依据，在物业管理中有十分重要的作用。

就目前我国物业管理的相关法规来看，涉及《业主管理规约》的规定比较简单、原则；《物权法》将规约内容定义在“建筑物及其附属设施”的管理方面，《民法典》突破对“物”的管理限定，扩大了规约的管理范围。……