地产剥离进行时

初心

刚刚过去的9月，又一次刮起了“地产剥离风”。

9月5日，广宇发展（000537.SZ）公告称，拟将所持房地产及物业公司股权等资产，与鲁能集团、都城伟业合计持有的鲁能新能源100%股权进行置换，进而强势进军新能源领域。截至9月24日，广宇发展实现13连板涨停。

9月29日，中国电建（601669.SH）公告称，拟将公司所持房地产板块资产与其控股股东电建集团持有的优质电网辅业相关资产进行置换。若置换成功，中国电建的房地产板块资产将由集团控制，公司得以实现房地产业务的完全剥离。

9月，华侨城A（000069.SZ）陆续转让旗下多家地产公司股权，也让人不禁猜想，公司是否有逐步剥离地产板块的意图？

地产板块大撤离

其实，这早已不是第一波地产剥离的浪潮。

2018年10月，监管层表示，为防止存在房地产业务的上市公司将募集资金变相用于房地产业务，其再融资申请暂不推进审核。此政策一出，众多上市公司股权再融资渠道受阻。然而，促使他们加速地产剥离的，或许还有另一个原因：近几年我国地产业务利润缩减趋势明显。

根据Wind房地产管理和开发行业数据，沪深市场297家企业及港股市场122家企业的总收入、净利润变化情况如图所示：

2018-2020年，我国上市地产公司的总收入中位值呈逐年上升趋势，净利润中位值却发生了较大程度的下滑，地产业务的盈利性变化可见一斑。

自政策推出整整三年时间里，已有多家企业纷纷踏上了地产剥离之路。不过，由于业务构成不同，剥离难度更是大相径庭。如今，已有企业成功上岸，也有企业征途漫漫。

各家企业剥离地产业务主要通过两种途径：一种是资产置换，另一种是股权转让。

资产置换，即将公司旗下的地产板块与其他优质资源进行置换，从而达到剥离地产板块的目的，差额部分通常由其中一方提供补足。前文提到的中国电建、广宇发展及正在进行资产重组的新能泰山（000720.SZ）等企业均是采取此种方式。

股权转让，则是直接将上市公司旗下从事地产业务的公司股权转让出去，以实现地产板块的剥离。正在进行中的红星美凯龙（1528.HK）、中天金融（000540.SZ）、中炬高新（600872.SH），以及今年已完成股权转让的浙江东方（600120.SH）、厦门国贸（600755.SH）等企业均是采取此种方式。

显然，相较于资产置换，通过股权转让方式剥离地产板块的选择，还是更为常见。

聚焦主业或冲击转型

剥离地产业务后，企业的选择无非两种，或是聚焦主业，或是冲击转型。

已剥离成功的浙江东方和厦门国贸都选择了回归主业。浙江东方称，剥离地产有利于公司优化产业布局，将集中优势资源聚焦金融主业。厦门国贸同样表示，未来公司将集中资源专注核心主业。

与之不同，奥园美谷（000615.SZ）则在剥离地产后转型医美领域，广宇发展也表示将在告别地产业务后，转而投向新能源领域。

然而，因多数企业尚处于剥离“进行时”，或完成剥离时间尚短，故此举对公司的业绩提升及长远发展到底会产生怎樣的影响，尚有待考究。

浙江东方于今年3月完成地产板块剥离，8月23日公司发布公告称，其定增申请已获证监会审核通过。根据公司2021年中报数据，实现营业总收入94.52亿元，同比增长44.43%;归母净利润为3.31亿元，同比下降2.28%。目前尚无法判断地产剥离对浙江东方的营收和净利是否有贡献。

厦门国贸于今年7月完成地产板块剥离，三季度业绩数据暂未公布。但公司于9月22日发布公告，国贸控股及其一致行动人计划继续增持公司股份，未来6个月内累计增持（含本次增持）股份数量不低于500万股，由此可见决策者对公司未来发展的强烈信心。与之类似，奥园美谷的高管及董秘也于9月多次增持公司股份，增持数量合计达近10万股。

地产行业新征程

在刚刚过去的“黄金20年”里，房地产行业经历了蓬勃发展，并被公认为盈利性最强的行业之一，各行各业都想从中分得一块蛋糕，于是众多非房企业陆续涉足房地产业务。

但房地产资源毕竟有限，为争夺优质地块，众房企不惜频繁以高成本拿地，动辄超过100%的溢价率已经屡见不鲜。在高成本经营下，房企为获得盈利只能不断提高销售价格，加之“全民炒房”的资本推动，更是对房价起到了推波助澜的作用。

如今，房地产的暴利时代早已不再。无论是老牌房企接连爆雷求援，还是非房企业纷纷剥离地产，都将加速地产行业的整合，由此促使行业回归理性的竞争和发展，长远来看必然有利于广大的刚需购房者。

根据贝壳研究院数据，2019年1月-2021年6月，66座大中城市合计月度成交套数及面积情况如图所示：

可见，经历了多轮政策调控以后，我国房地产市场在理性发展中迎来了新的需求旺季。

另外，随着地产行业利润率普遍下降，地产并购也渐趋理性，并购对价呈逐年下降趋势。根据Wind数据，今年1-9月，我国房地产境内并购166起，金额合计607.51亿元;平均每起案件的并购金额为3.66亿元，较2019年的平均并购金额7.85亿元下降幅度高达53.38%。

加之最近央行提及“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，更是会进一步推动房地产行业早日回归正常理性的发展轨道。