商业银行抵押贷款中存在的风险及其管控

文/黄明富（平安银行深圳分行）

随着社会经济的高速发展，企业经营规模不断扩大，人们的消费模式更加多元化，融资贷款需求不断增加，贷款成为多数企业和个人的选择。为了对风险进行防范，规避不良贷款的产生，抵押贷款因为在安全性方面的优势成为商业银行首选。但是，由于部分客户经理对抵押的法律知识了解不够全面，缺乏有效的风险防范意识，贷款虽然办理了抵押，但是形同虚设，给银行带来了不可挽回的损失。

一、商业银行抵押贷款中存在的风险

（一）大宗抵押物无法分割和处理

大宗抵押物通常指的是整栋的商场或者大厦等，因为物业的购买需要大量的资金，一次性买断的客户较少且不容易进行变现，处理较为困难或者处置价格相较于评估价格而言较低。针对整栋抵押物进行分层抵押或者分割抵押的情况下，假如没有独立的通道，无法合法进行分享或者分摊整栋房产所应当具有的各项服务设施和权益，就会给处置带来巨大的困难。此外还可能具有以下几种情况：存在独立的房产权证不能保证存在独立可供利用的房产。存在多套无法进行处置的房产，成因是房产不能单独进行分割利用，比如一个面积为三百多平方米的店面，同时存在超过三个的拥有者，各自拥有房产权证，牵扯到的其他两人与抵押贷款没有关联，就无法对有关的房产进行分割或者拍卖[1]。大商场周围的面积较小的店铺，由于交通和人流量都取决于大商场的经营情况，假如大商场经营状况不佳，并且店铺和商场抵押给了不同的商业银行，在进行处置时就会造成小店铺没有合适的买家。……