房地产企业税务管理问题及对策研究

陆英杰

（浙江蓝城实业有限公司，浙江 杭州 310007）

一、前言

随着针对房地产企业和银行的“三道红线”与“两道红线”的出台，中央对房地产行业的监管进一步加强，“房住不炒”是房地产政策的主基调，企业承受着前所未有的压力。中国房地产的经营逻辑正在改变，将全面进入管理红利时代，靠管理出效益。地产行业需要缴纳的税种共11个，一般地产项目缴纳的所有税种合计会占到不含税销售收入的20%～30%，等于或高于项目利润率，所以房地产企业税务管理必然是企业重要的学习研究对象。

二、房地产企业税务管理问题分析

（一）对核心税种相关财经法规的理解粗浅

首先是拿地阶段。在缴纳土地增值税时，房地产开发企业若是对项目所在地税务机关公布的相关措施不够了解，未按要求取得并保存相关证明文件，则可能出现少缴或者漏缴而被税务主管机关要求纳税调整的情况，面临税务机关的惩罚和补税，引发税务风险［1］。在计算增值税销项税额时会遇到土地款扣除的问题，此处土地款中应当包括向政府支付的征地和拆迁补偿费用和向其他单位或个人支付的拆迁补偿款。前者一般会取得财政部门的财政票据作为计算依据，而后者需要取得的依据有拆迁协议、身份证复印件、已签字按手印的拆迁补偿款清单、收款收据或支付凭证等，存在承租人拆迁补偿的还要有租赁合同复印件等。如此多的凭证依据，企业往往不能全部取得，关键文件保存不全，给后期计算增值税销项税额留下瑕疵，增加了税务风险。

其次是建设预售阶段。房地产企业通常会有收入成本确认不清、确认时点滞后、扣除项目混淆等问题，还有许多税务风险的产生是因为认识上存在偏差，对增值税、所得税和土增税都有重大影响。比如某些企业开发的农业特色小镇项目，在房屋销售的同时伴随房屋相邻农用地流转，两者虽然在业务上可独立核算并区分，但从实质上还是房屋销售行为，可以认为对客户的购买行为有重大影响。农业用地流转给农业生产者用于农业生产免征增值税，但笔者认为，在考虑土增税时此部分收入应当视同土增税应税收入，同时把此部分的土地成本作为土增税扣除项［2］。房地产企业还会出现重复扣除“甲供材料”成本，重复扣除利息费用，将软装成本计入开发成本和其他多列材料和建筑服务成本发票而少缴土增税的问题。

最后是交付清盘清算阶段。房地产企业对于收入成本确认的金额和时点的把握不准确，清算范围的划分不合理，对土增税清算、所得税汇算清缴造成麻烦。比如在交付后，根据合同约定出现因业主违约，且合同已履行，需要支付违约金给企业的情况，房地产企业未将该笔金额计入价外费用，少计销售额，存在少缴税的行为，有被罚款，补交税款、滞纳金的风险。

（二）核心税种的预征模式有待改进

第一，增值税预征率高致使部分毛利率低的房地产企业多缴增值税，企业的税务支出压力加剧，项目前期大量留抵税额积存，造成房地产企业现金流恶化，增加财务成本。第二，土地增值税预征率按开发产品类型确定，多产品类型的项目无法区分核算，从高适用预征率。第三，所得税的预征模式同样存在按项目产品类型确定预计计税毛利率的问题，对不同的房地产项目存在“一刀切”的政策，存在不公平的现象，预征政策对企业现金流和开发成本都有重大影响。第四，各税种的预征模式缺少政策保障，特别是无连续开发的项目，难以在后期退回前期的预缴税额。预征模式贯穿项目开发整个周期，企业和税务机关都需要投入较大精力去研究各项政策让各种不同的房地产开发项目税款预征工作变得更加合理。

（三）税务管理系统不健全

首先，税务管理部门缺失。其次，内部沟通不足，各职能部门之间存在沟通障碍以及信息不对称的情况，错过最佳的税务筹划时点，增加了税务管理的难度。最后，在税务风险识别评估以及控制过程中缺少监督，相应的监管制度不完善。

三、房地产企业税务管理优化对策研究

（一）加强税收政策的深入研究，结合项目实际情况制定开发模式

首先，房地产企业税务管理人员有必要与当地税务机关进行实时沟通，然后站在政府层面分析企业内部税务管理存在的实际缺陷，以及土地获取、建设开发和销售阶段的关键风险点。准确把握税收政策是核心，房地产企业应当更新税企直连平台，了解税收政策并接受税务机关的监督。另外，与同行企业的对标学习也是税务管理必不可少的方法之一。其次，房地产企业在项目建设开发方面应当选择合适的建设方式，比如代建方式，房地产企业委托其他建筑公司建设项目，在竣工后收取代建项目收入，此方式可以享受免征土地增值税政策，也能有效减少销售成本。根据当前的税法规定，合作开发方式也可以免征土地增值税［3］。房地产企业在确定开发方式之后，还应当重视筛选优质的合作对象，将合作方的纳税人身份、信用等级都纳入考量范围。最后，房地产企业要转变原有的房产经营理念，重新认识税务管理工作。房地产开发涉及的行业众多，在大数据人工智能快速发展的当下，萌发出多种盈利模式的可能性较大，要培养互联网思维。在实现新的突破的同时也要有效地控制税务风险，必须把税务管理放到重要位置，引入行业管理人才，做好多行业的税务政策研究，在项目前端的策划阶段设计好经营模式，拒绝项目中后期的高风险所谓的“税务筹划”。

（二）改进房地产企业核心税种预征模式

政府提出预征主要是为了确保地方财政收入的税收和税源稳定，在不超额预征前提下，预征税款并没有对企业造成实质性的损害。但是随着房地产企业的业务项目毛利率降低，既定的增值税预缴征率已经远远高于企业项目实际税负，企业现阶段的期望是政府能够出台相应的政策，在毛利率降低背景下最大限度地减少房地产企业超额预缴增值税，减轻企业的税负。对于土增税和所得税的预征也应遵循同样的原则。关于房地产企业税款预征模式，本文提出以下建议：第一，政府税务机关可对预征制度进行更新调整，各地税务机关在执行层面根据项目实际销售情况和预算成本核定预征率，不再以房产品类型确定征收率，避免在项目开发前期过多的征收税款，及时退还房地产企业多缴的预征税款，减少企业的税务资金占用情况。第二，税务机关通过项目开发关键节点的介入，加强对应税业务现金流的监控，并以此作为计税依据。房地产企业的项目若是实际税负远远小于预征额，则可以向项目所在地的税务机关申请暂停预缴税款，经过税务机关核验允许后停止预缴。第三，税务机关应厘清各税种的预征政策，统一允许抵减项的口径，使预征更具可操作性，还要建立标准的退税流程，建议税务机关梳理土地增值税清算管理流程，使其适用于核算未抵消的预缴增值税，并进行退还操作。

（三）完善税务管理体系

首先，在管理出效益的房地产开发新时代下，无论是在降低税务风险，提高项目盈利水平还是在优化企业现金流，税务管理都会起到举足轻重的作用。所以房地产企业应该在各项目一线设立税务管理部门或者是专职岗位，并且应当由公司直属管理，统一落实税务方案，免除其他因素的干扰，避免税务管理流于形式。其次，应由专人负责税务管理，持续深入税务管理的精细化。如企业税务资料数据的登记录入、税务信息存储管理、税务核算、纳税申报、税务风险评估以及税务管理制度和流程的制定等。专业的税务管理人员可从原有的财务团队中选拔，筛选出那些有潜质的，立志于业财税法融合的管理会计人才，房地产企业应该为这些人员创造发挥才能的平台。最后，建立项目开发全过程的沟通机制，紧密联系各专业职能部门。税务管理的沟通更倾向于项目的策划规划阶段，把重要工作都集中在前期方向性和全局性的研究上，加之管理团队过程中动态调整管控，稳步推动项目的完成。

四、结语

在房产开发业务快速萌发的背景下，大力提升税务管理水平，降低税务风险是当前最重要的任务，税务管理人员应当协助税务机关全面改进核心税种的预征模式，建立完整的税务管理体系，及时制定合理合法的税务筹划方案，切实优化企业税务管理工作。