县城老城区更新改造问题与对策
——以霞浦县松城片区控制性详细规划为例

李 婧

(霞浦县自然资源局 福建宁德 355100)

0 引言

随着城市建设发展，县城老城区开始出现诸多滞后情况，街道狭窄、建筑老旧、配套功能不齐等问题，制约着老城区的发展。县城的老城区承担着城市商业、办公、居住等重要的城市功能，城市品质建设与生活居住条件的改善需求加剧了老城区更新改造要求的迫切性[1]。通过规划编制，能引导老城区有效有序进行更新改造，合理利用土地，完善服务设施，建设有文化、有内涵的城市街区。

1 老城区规划编制意义

霞浦县老城区聚集了大量老旧建筑。目前老城存在发展动力不足、人居环境较差、交通拥堵、景观风貌不佳、文化传承与彰显不足等问题，亟须通过老城更新来完善城市功能、提升环境品质、完善配套服务、彰显城市特色。因此，在霞浦县城市总体规划的空间发展战略基础上，衔接原有控制性详细规划，通过霞浦县松城片区控制性详细规划，对这类问题进行更新改造。

2 霞浦老城区现状问题

2.1 区域现状

2.1.1 土地利用现状

城市建设用地现状主要以公共管理与公共服务用地、居住用地为主。区内居住用地占城市建设用地69.89%；公共管理与公共服务设施用地占城市建设用地11.46%；其余用地(商服、工业、仓储、道路与交通、绿地与广场)占城市建设用地18.65%。

2.1.2 现状道路交通

老城区南北向主要通过龙津路、龙首路、东吾路三条主干道、目海路一条次干道联系。东西向主要通过六一七路、府前路、太康路三条联系。但片区内道路面狭窄，通行条件较差。目前，现在已建成的城市干道宽度在12 m～20 m，其他均为10 m以下支路；现状路网密度8.36 km/km2，指标偏低(老城区推荐的总路网密度8～20 km/km2)；道路宽度、密度还有待提升。

2.1.3 现状建筑

(1)现状建筑高度

老城区建筑高度多以4～6层多层建筑为主，占现状建筑总量54.83%；1～3层的低层建筑占现状建筑总量的33.64%；7层以上建筑占总建筑面积11.53%。

(2)现状建筑结构

建筑从结构上主要分为砼、钢、混、砖、石、土木、简棚破结构等七类。范围内建筑结构以混(砖混)结构为主。混(砖混)结构建筑面积占现状建筑总量77.49%；砼结构建筑面积占现状建筑总量12.05%；其余结构(钢、砖、石、土木、简棚)建筑面积占现状建筑总量10.46%。

2.2 现状问题分析

(1)现状建筑密度较高，建筑风貌杂乱，居住环境较差，难以合理布置公共设施配套，停车位严重匮乏。

(2)现状路网密度较低，支路配置不够，巷道等级较低，通行能力较差。现状道路面狭窄，且路边停车位影响主干道通行能力。机动车道、非机动车道、人行道交通渠化不明显，交通组织较为混乱[2]。

(3)现状绿地、广场等公共开敞空间不足，不能满足老城区居民的生活休闲活动需求。

(4)现状行政办公用地不集中，建筑多为老旧建筑，建筑形象较差。

(5)现状中小学服务半径不合理，无扩容用地，就学压力较大。

3 规划编制策略

3.1 规划目标

松城片区作为霞浦的老城区，拥有 1700 多年的历史，是霞浦发展的起源点。其位于龙首山与南峰山之间，周边生态环境优美。因此，规划应以千年老城为核心，充分发挥其区位生态优势，打造环境优美、设施齐全、交通便捷的“千年福宁府、宜居示范城”，引导老城更新方向，提升老城活力。

3.2 功能定位

坚持高质量发展，围绕自然生态、历史传承、宜居宜业等主题，将松城片区打造环境优美、设施齐全、交通便捷的霞浦居住片区。

3.3 编制策略

通过对现状资源的深入研究，提出符合松城片区需求的编制策略。

(1)露山水

依托周边山水资源，构建龙首山-护城河-长溪河-南峰山之间的山水廊道，提升城市生态环境；露出护城河，并沿河两侧设置绿带，提升城市形象和环境；构建片区-街道-社区三级绿地系统，提升人均绿地面积。

(2)续文脉

保留文物、传统民居较为集中的街区，通过修、整等微改造措施，再现传统街区街巷空间，传承老城历史文脉，彰显地域特色。

(3)通经络

构建“小街区密路网”，在总规路网基础上，加密支路网，提升路网密度，提升道路通行能力；外移过境交通，降低内部道路交通压力；增加公共停车设施，利用公园绿地、边角地及大型公建地下空间设置公共停车位，缓解老城停车难问题。

(4)补短板

完善城市配套服务功能，构建15min、10min、5min生活圈。按照规划后的人口规模，通过更新地块，依据省《街道、社区公共服务设施配置指引(修订版)》完善街道-社区两级公共服务设施配置，尤其是文体设施的完善，以满足居民日益增长的精神需求。

(5)提品质

针对老城区现状情况不同的建筑进行梳理，采取：拆除重建、保护修缮、综合整治、原址保留等措施进行多样化更新方式，精准治理老城环境品质，重塑老城整体形象。

4 老城区更新改造建议

4.1 用地布局原则

(1)对接总体规划等相关规划的要求(图1)，处理好与相邻区域的关系，在功能布局、景观绿化、交通组织、空间形态等方面有效衔接。

图1 总体规划对接图

(2)对接各专项规划，控制山水廊道，保护文物、历史建筑，落实重大公共服务及市政公用设施。

(3)借鉴国内外类似片区规划及建设实践，寻求规划区合适的主要功能用地配比，完善各项设施配套。

4.2 规划结构

依托总体布局，结合编制策略，形成“一带、两心、三轴、三区”的规划结构(图2)。

图2 规划结构图

(1)一带

依托现状护城河，通过护城河的整治及滨水开敞空间的设置，结合其深厚的人文景观，将其打造成老城区一条滨水人文景观带。

(2)两心

在东西居住组团结合商业、商住用地设置街道级配套设施，构建老城区街道级主次服务中心，以满足片区居民日常生活需求。

(3)三轴

依托龙首路、龙津路、太康路原有的商业功能，打造老城区 3 条商业服务轴。

(4)三区

通过龙首路、龙津路商业轴自然分割，形成东西3个居住片区。

4.3 分区实施

(1)保留区域

主要包括：近年新改的居住小区；政府、学校等建筑质量较高的公共服务设施；肌理规整，建筑质量较好，有功能优化条件的民居建筑等。

(2)修缮区域

主要包括：传统民居、文物保护建筑以及宗教建筑所在区域。

(3)整改区域

主要包括：临传统老街商铺；传统民居、文保建筑周边民房；其他需要整治的不协调建筑。

(4)拆除区域(可开发区域)

主要包括：建设密度高、环境质量差、无序建设的城中村，及低层建筑为主的城市棚屋区；以多层砖混结构住宅建筑为主、年代较久、存在老化现象、环境品质低的居住小区；多层公建及开发强度较低的以多层非框架建筑为主的一般单位用地；工厂以及仓储功能不适合本地区未来本片区的功能定位，须进行功能置换的；现状村庄、农田、菜地、水塘、山地等未建设用地；个别外观陈旧的零星建筑，位于城市主要地段，影响城市景观及成片开发的多层框架结构住宅，及中高层框架公建用地等。

图3 分区实施图

5 规划实践探索

5.1 整治改造要求

霞浦县松城片区控制性详细规划，对保留的居住用地重点做整治改造安排，主要解决危旧房改造、公共设施、建筑风貌、环境卫生、防灾防害、历史文化遗产和老城特色保护等方面内容。危旧房整治可通过政府政策支持和居民自主参与相结合的形式，坚持以人为本、以居为先、改善环境、保护文脉、因地制宜、分期实施、街道主导、居民参与的原则。

5.2 整治改造重点

(1)疏通老城区路网，完善路网结构，特别是支路、巷道的规划配置。在交通需求量大的地段，可考虑开通车行通道。若周边建筑不允许，则尽量确保人行通道。

(2)完善配套公共服务设施，改善人居环境。在建筑可拆的前提下，合理安排广场、公园绿地等休闲场所，创造更多的绿色、开放空间。

(3)保留具有重要历史文化价值或体现地域特色的建筑，并结合实际情况进行修缮。

5.3 建筑风貌整治

(1)对于现状质量较差及存在安全隐患的建筑，应予以拆除。对于现状质量较好的建筑进行保留，并优化建筑立面，统一建筑风貌。

(2)尽量留足建筑之间的间距，确保通风、采光等居住条件。

(3)对居住区内废弃宅基地、闲置宅基地等，拆除建(构)筑物，统筹规划，改善人居环境。

5.4 环境卫生治理

应确保垃圾的及时收集、清运以及粪便的无害化处理，确保居住环境的卫生和整洁。应按环卫管理规范，设置足够的垃圾收集点，配备足够的垃圾处理工具，保证垃圾集中收集、定时清运以及科学处理。

5.5 给排水设施完善

改造完善现有给排水设施，保障居民饮水安全，逐步实现“雨污分流”，确保雨水及时排放，从而防止内涝。应加强老城区内沟渠、水系的日常清理维护，防止垃圾、淤泥的淤积和堵塞，确保排水畅通。同时，可结合排水沟渠设置沿沟绿化，美化环境。

5.6 道路交通顺畅

加强老城区道路的通达顺畅。通过整治、改造打通主要道路，逐步取消尽端路、死胡同，满足消防通道安全要求。

5.7 公共环境整治

对现有的供电、电信、广播、电视、网络等各种管线及收集箱，应梳理并规范线路设置，合理统筹安排收集箱，确保线路安全、有序，避免影响老城区景观。

5.8 安全与防灾

(1)结合社区绿地、学校田径场、停车场等，布置防灾避险疏散场所。

(2)对存在安全隐患的生命线工程、重要设施和学校等公共建筑应进行整治、改造，确保建筑结构安全，并满足防火要求。

(3)消防设施应按相关技术规范进行布置，现状存在火灾隐患的建筑，应依据《建筑设计防火规范》进行整治。

6 结论

老城区更新改造关乎城市形象和居民生活品质。通过对霞浦县老城区现状情况摸底和上位规划的分析和衔接，结合实际情况，提出“露山水、续文脉、通经络、补短板、提品质”的更新策略，针对老城最亟需解决的环境、文化、交通、生活配套、建筑外观等几个方面问题，循序渐进的进行研究。随后，通过制定整体改造要求，找出更新改造的重点单元等手段，对霞浦老城区从危旧房改造、公共设施、建筑风貌、环境卫生、防灾防害、历史文化遗产和老城特色保护几个方面，提出具体的改造方案和措施，使旧城改造不仅物理空间上进行了环境的改善，也为协调文化、经济、社会、环境等各方的关系打下良好的基础[3]。