基于BIM的房地产项目管理信息化研究

郭伟锋

（中铁建设集团有限公司，北京 100049）

基于房地产项目设计的重要性，要综合考虑房地产产品的供应需求以及市场情况，着重考虑产品质量以及最终的设计效果，保证项目设计的合理性和可行性，用于指导项目实施的整个生命周期，同时加强设计阶段的管理，协调好所有施工资源，促进项目建设目标的实现。房地产项目表现出投资高、周期长的特性，做好设计管理，对提高项目整体质量有着积极作用，通过对项目实施全过程的考虑与分析，设计出切合实际的项目方案，给项目的实施提供指导性建议，如果想保证设计效果达到预期，通过良好的设计管理来把控整个过程，可以实现项目质量的有效控制，进一步提升房地产项目的综合品质，间接提升其社会地位，为社会各领域的发展创造有利条件。

一、BIM技术特点

第一，BIM技术数据可视化特点BIM技术作为房地产模型制作和建造的专用工具，可以在工程建设项目中以三维立体模型的形式展示项目的情况和进度，辅助施工团队发展更强和实现更和谐的总体规划。尤其是该技术在设计图纸和工程施工方案中的应用，专业技术人员将建设工程中的各种主要参数和数据信息输入电子计算机，应用BIM技术将其转化为三维图形，并根据图形进行开发，信息内容具有交互性，可以满足工程项目建设的各种要求。第二，BIM技术的可移植性特征工程建设项目的全过程会受到各种因素的影响，意外因素的影响甚至会危及工程建设的整体施工进度和质量。这就要求完成建设项目建设全过程的信息内容数据的实时交互和传递，要保证项目施工阶段的各种情况可以及时传送到管理单元，提示设计和管理人员对突发情况进行调整，调整设计的内容和房地产施工的解决方案，BIM技术可以将这种情况处理到极致，完成信息内容和数据信息的及时传递，保障工程建设项目的顺利进行，促进工程建设领域的稳步发展。第三，BIM技术可升级性特点工程建设项目的方案设计不是一成不变的。必须根据市场需求和建设条件等因素进行适当调整，不断升级完善工程建设方案，实现工程建设项目经济效益的最大化。传统的工程建设项目风险管理方法和成本预算审批制度早已不能适应新形势下工程建设的要求。鉴于价格市场剧烈变化，施工全过程突发安全事故，效率低下的情况，依靠BIM技术可以快速准确地改进工程建设项目的施工，完善原有的施工方案，提高建设项目各环节的经济效益。

二、BIM的房地产项目管理信息化

（一）深化管理

在大型和超大型项目中应用BIM协助总承包管理，首先需根据项目特点拆分BIM工作内容，以降解项目复杂性，并通过深化工作使BIM模型满足设计、施工、竣工交付及运维等不同阶段的应用要求。根据模型深度和应用阶段不同，将BIM模型划分为初步设计模型、施工图模型、施工模型、竣工模型、运维模型。其中，总承包单位为使施工模型满足施工需求，依据施工模型管理协调各专业分包单位和指导施工过程，是实现BIM模型实施落地和应用BIM技术提升总承包方管理水平、技术水平和信息化水平的核心。根据项目特点将BIM模型深化管理分为专业模型深化、专业间模型综合深化。

（二）BIM技术在房地产项目施工阶段信息化的应用

首先，可以运用BIM进行设计可行性分析，对项目设计进行模拟，可以在施工之前发现房地产项目设计之中的不足之处，从而可以及时与设计方进行协调，有利于设计图纸的优化，大大为施工降低了未来施工中可能出现的问题。其次，基于BIM技术，可以实现4D综合模拟。该技术可以实现房地产建设阶段可使用时间和有效空间的有效预测，帮助建设项目管理合理安排时间，科学安排空间，大大提高施工效率。因此，在施工阶段应用基于BIM的工程信息管理系统具有巨大的优势，一方面体现在建设团队可以运用信息更好地监控工程质量、完成进度与成本费用。另一方面BIM的技术性优势可以有效支持和保证项目的顺利实施，最大程度上使项目优化建造阶段技术，实现经济指标的完善和最优化。

（三）BIM技术在工程房地产设计中的应用

分析BIM技术在工程建设项目设计中的应用，必须从BIM关键技术对提升房地产规划设计品牌和协同管理两个方面进行分析。首先，将BIM技术应用于工程建设项目的设计，促进了工程建设设计的品牌推广。具体表现为传统的房地产规划设计使用CAD软件进行工程图制作和设计。工程图作为设计人员在房地产规划设计中的语言表达能力和概念表达方式，不仅要花更多的时间在开发工程图和设计分析上，而且缺乏对设计和关键点的清晰表达。针对这种情况，利用BIM技术开展工程项目设计的应用，不仅可以提高房地产规划设计的效率，而且可以根据传统房地产规划设计中的图纸问题进行合理处理，促进房地产规划和设计公司的质量和水平得到提高。在工程项目的设计阶段应用BIM关键技术，可以合理提高各施工阶段数据信息与材料的匹配度，便于设计人员多方位把握具体情况以确保设计图纸与施工现场条件能够充分匹配。其次，在工程项目的设计阶段应用BIM关键技术，可以在一定程度上防止因信息内容不匹配而导致设计图与施工现场情况不一致的问题。BIM关键技术可以在工程项目的施工过程中详细记录整个施工过程，不断完善设计图纸，有效安装管道、工业设备、电缆和工程机械设备等，进而改进工程项目的管理能力。其中，在房地产规划设计中，BIM技术根据信息内容实体模型的查询和分析，可以获得更加准确、全面的工程图信息内容，也可以更加形象化地观察工程房地产三维信息内容实体模型的关键结构和设计状态，从整体的角度处理设计过程中的各种碰撞问题，尤其是工程地下室和复杂房地产建造。管道布局设计可以显著提高管道布局设计的合理化程度，实现房地产规划设计的美观大方，具有更加明显的功效和实际效果。

（四）房地产项目房地产设计质量控制策略

房地产设计质量控制非常重要，这是因为房地产行业属于高风险且高回报率的行业，保证房屋房地产质量是提升项目经济效益的重要路径，采取有效的质量控制方法，既可以获得理想的投资回报效果，又可以提升项目的总体效益。首先，保证项目总规划的科学性，站在项目质量管理的整体角度，由专业人员完成项目方案的设定，经过有关人士的质量把关后，在没有任何质量问题后投入使用。其次，全面落实招标与管理，利用竞争手段达到提高设计方案质量的目的，确保与项目实施要求完全吻合。最后，优化与改进预算方案，做好预算审核，避免浪费更多资金成本。在进行项目房地产设计的质量管理时，还要加强施工图纸的设计审核，保证设计方案的可操作性是实现项目质量目标的关键所在，那么要求相关设计人员保证图纸设计的深度，结合实际需求成立专门的审核小组，从客观角度审核与评价设计图纸，判断图纸设计是否可以满足项目整体需求。图纸会审阶段要加大审核力度，确保对图纸设计意图有着正确的理解，同时关注设计图纸的合理性分析，及时解决图纸设计中存在的各种问题，以保证各项施工活动顺利开展。如果发现设计图纸中存在丝毫问题，都要给予更高的关注度和重视度，合理运用专业知识进行解决与改进，寻求最为合理的解决途径，进一步完善施工图纸设计，以及后续的会审工作。在解决图纸设计问题时，需要开发商和监理人员的共同参与，有条理地逐一解决图纸会审中的问题，并且在项目开展前提，确保技术交底工作落实到位，确保施工人员与管理人员了解和掌握每个设计重点，使每个施工环节紧密衔接起来，符合施工要求，提升项目整体质量。

（五）创造良好的信息化建设环境

目前，我国已经出台了信息化建设的相关制度，对信息化建设进行了一定的标准化管理，如政府信息发布制度和网络建设标准，这在房地产管理信息化建设中发挥着非常关键的作用。根据不同的实施条件，建设环境可分为软件和硬件两部分。在进行软件开发的过程中，需要重点考虑硬件服务器能否满足信息系统平台的建设要求、数据库是否具有文件备份和信息恢复功能、数据传输是否具有高稳定性、数据的完整性及保密性是否得到保证等，这样才能发现其中的不足，并且可以及时进行改进以及优化，从而创造良好的信息化建设环境，确保房地产管理信息系统的完善。

（六）成果实施管理

在项目不同阶段，对BIM模型有不同精度和深度要求。在BIM模型各应用阶段存在不同类型的过程成果用于推动项目进行，直至项目竣工，将与实际工程一致的模型交付业主进行辅助运维管理。其中，BIM成果包含设计流线分析方案、设计优化方案、管道综合排布方案、图纸问题、净高分析图、预留预埋、支吊架及复杂节点处理等内容，总承包方通过应用不同阶段的BIM成果，提早发现设计问题、施工重难点及管理薄弱环节。通过信息协同平台进行文档储存、图纸报审、图纸版本管理、模型审核、模型在线浏览等应用，总承包方通过平台对项目参建方进行项目协调和信息管理。通过信息协同平台进行BIM成果管理与信息传递，首先设计方上传施工图与设计BIM模型，总承包方及各专业分包方下载相应内容，并审核设计BIM模型，将模型深化过程中的图纸问题和审核结果反馈给设计方，最后由设计方回复后进行问题闭合。BIM深化完成后，上传BIM深化模型交付业主审核，并归档整理所有文件，加强各专业与设计间的沟通效率。BIM成果实施运行保障体系包括成立BIM小组、设立周生产BIM例会和建立BIM培训制度。BIM小组工作由项目总工负责牵头，各专业管理人员全过程参与实施。项目总工开展每周生产例会汇报近期工作情况时，应专题介绍利用BIM技术配合各部门推进现场进度、质量和安全管理的情况，记录各方施工过程所需的BIM成果，并采取措施利用BIM技术辅助解决现场疑难问题。项目部在BIM成果应用过程中，将集中组织BIM软件操作技能培训，实现BIM知识成果从BIM专职人员向全体管理人员迁移，主要涉及Revit，Navisworks等BIM软件及项目BIM管理平台，培训人员涵盖项目各分包管理人员、劳务队管理人员及其他人员，实现基层能做、中层能用、高层能懂的目标。

（七）收集并利用房地产项目管理中的大数据

目前社会已经处于大数据时代，国内工业管理及时更新改革，首先进入并适应大数据时代的趋势。相比之下国内房地产项目管理则落后一步，与时代发展脱轨。目前项目管理已经不在局限日常纸质版文档的管理，依赖于BIM项目管理信息化带来的革新，项目管理着重于大量的信息数据管理。因此，在进行房地产项目管理过程中，要树立信息化管理的意识，在工作中有意收集数据、整理数据，在对数据进行归类和分析中获得更多的信息为项目增值，进而为房地产企业提供更多的利益，创造更大的价值。这个过程是一个由量变到质变的长期的复杂过程，首先需要具有贴切市场的大数据，其次需要具有处理评估大数据的能力，最后需要具有专业的工程技术指导。在长期大量的工程经验和大量的工程数据中完成这一数据收集和处理过程。

（八）BIM技术在房地产工程招投标和竣工结算阶段的应用

借助BIM模型数据信息库的内容，涉及工程信息造价，工程师可以获取许多类型的造价信息，继而在造价管理的招投标阶段，能够按照实际进行的房地产工程情况提供招投标的参考，使实际招投标中漏项或者错算的现象得以避免。在这一过程中，依照BIM三维立体模型，房地产工程企业可将招投标文件和标底文件做好，再据此找寻价格合理和具备资质的施工单位进行合作。招投标文件作为基础内容，施工单位的报价可在此基础上依据工程量清单进行，以使中标的概率获得较大幅度的提升。

三、结束语

房地产项目管理在今后发展中的趋势以及科学高效的措施必然是信息化。BIM的信息技术作为行业中最行之有效的信息化应用工具，对于实现更加规范、高效、科学以及合理的项目管理工作意义深远。因此我们需不断致力于BIM技术的相关研究和探索，坚持对其进行发展和完善，努力实现我国的房地产行业发展的飞跃。