自住型商品房买受人物权期待权保障研究

张江涛

河南科技大学，河南 洛阳 471000

一、研究背景

2021年，我国商品房销售面积179433万平方米①国家统计局，2021年国民经济运行情况及房地产行业数据，2022年1月17日。，按照城镇人均住房建筑面积39平方米②全国住房和城乡建设工作会议，2019年12月23日。估算，可供约4600万人居住。但是2021年城镇常住人口比2020年末仅增加了1205万人，人口净增长更是只有48万人。这说明中央经济工作会议自2016年起确立房地产市场“房住不炒”的基调，是非常具有前瞻性、科学性的。

从前引数据可以看出，当前我国房地产市场供给过剩、需求不足的总体态势已经形成。这导致房地产行业竞争烈度急剧上升，市场分化进一步加剧。大量竞争力不强的房地产开发企业（以下简称开发商）未来会被淘汰。如果在商品房交付之前，开发商出现经营危机，就会产生问题楼盘，买受人的合法权利就会遭受严重挑战。特别是新冠肺炎疫情暴发以来，开发商债务危机甚至破产重组的事件屡屡发生，买受人维权事件层出不穷。因此，就商品房买受人合法权利的保护进行研究就显得较为必要。

二、自住型商品房买受人物权期待权遭受的挑战

由于商品房买受人相关的概念较为宽泛。因此在开展进一步研究之前，我们需要对相关概念的内涵和外延进行准确的界定。从商品房购买主体角度，可区分为自然人买受人和非自然人买受人；从购买商品房的目的角度，可区分为自己居住和投资谋利。本文拟对自住型商品房买受人物权期待权的保障现状进行研究，然后提出相关合理化建议。文中所称自住型商品房买受人系指向开发商购买商品房期房，用于自住的自然人买受人。

自住型商品房买受人数量庞大，获取信息、预测风险、规避风险的能力相对较弱，按照现在的房价收入对比状况，其购买房屋需多方筹措首付资金，之后还要长期还贷；其购买住房主要是为了解决自己的居住问题，关涉生存利益。自住型商品房买受人在购买商品房过程中的常见纠纷：开发商虚假宣传、商品房质量瑕疵、商品房面积与合同不符、开发商一房二卖、开发商私自在房屋上为他人设定抵押、房屋交付困难、不动产登记困难等。在前述诸多纠纷中，自住型商品房买受人的物权期待权受到损害，即其向开发商支付了房屋对价，最终却面临得不到房屋的风险，这种情况给其合法权利带来的伤害最为严重。一般商品房买受人和自住型商品房买受人的物权期待权同时受损时，我国法律倾向于优先保护自住型商品房买受人的物权期待权。一般买受人的物权期待权则按照一般债务纠纷处理，不能享受同等程度的优先保护。本文认为，自住型商品房买受人物权期待权遭受挑战，既有制度性原因又有市场性原因。

（一）制度性原因

商品房预售制度是自住型商品房买受人物权期待权遭受挑战的制度性原因。根据《城市商品房预售管理办法》，只要符合一定条件，在商品房项目完成项目实物开发之前，开发商就能向买受人出售期房。开发商取得商品房预售资格时，其投入开发建设的资金刚刚达到或略微超过工程建设总投资的25%①《城市商品房预售管理办法》，1994年11月15日建设部令第40号发布，2004年7月20日修正。。也就是说，买受人和开发商签订《商品房预售合同》，通过首付款和个人住房贷款的形式，向开发商支付商品房对价后，购买的只是期房。此时开发商还远远没有完成房屋的建造，更谈不上向买受人完成房屋交付。根据《民法典》不动产物权的设立、变更、转让，应当依照法律规定登记。②《中华人民共和国民法典》，2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，中华人民共和国主席令第四十五号发布，2021年1月1日起实施。即使在房屋开发完成以后，开发商向买受人交付了房屋实物，买受人已经实际占有该房屋。但是，只要还没有到不动产登记部门完成过户登记，买受人就并未实际取得房屋的所有权。考虑到房地产项目的开发周期、大额投资、不确定因素较多，买受人在等待房屋交付的过程中，实际上承担着相当大的风险，其物权期待权一直处于风险之中。

（二）市场性原因

自住型商品房买受人和开发商双方地位的不对等是其物权期待权遭受挑战的市场性原因。开发商处于强势地位，自住型商品房买受人处于弱势地位。开发商是专业的商品房屋开发建造者，其对专业知识的熟悉程度、掌握信息的能力、整合资源的实力，均远超自住型商品房买受人。当开发商做出有损买受人利益的行为时，或者开发商陷入债务危机甚至破产清算时，自住型商品房买受人即使预测到开发商会陷入经营危机，也无法脱身，只能被动应对，其维权过程注定困难重重。

买受人经常遇到的物权期待权受损情形如：开发商资金链断裂，无力完成开发；开发商为了筹资或者担保等目的，在买受人购买的房屋上为他人设定抵押权；因开发商与金融机构或者承包商等债务纠纷，房屋被查封甚至面临被执行等。当房地产行业竞争烈度上升，大量中小规模开发商会陷入经营危机甚至破产重组时，开发商出现道德风险大概率会急剧增加。这些情形均可能使得买受人无法按期收房，甚至不能收房，买受人物权期待权无法实现。

三、自住型商品房买受人物权期待权保护的现状

当开发商陷入经营危机甚至破产重组时，除了自住型商品房买受人外，还有投资人、开发商的职工、金融机构、债权人、承包商、实际施工人等诸多主体的合法权利受损。例如，商品房项目投资人的前期投资可能无法回收，开发商的职工的工资福利可能会被拖欠，银行等金融机构贷给开发商的款项可能无法得到清偿，承包商、实际施工人的工程款可能无法兑现等。这些债权人都会向开发商追索债务。虽然此时开发商可能仍然拥有包括土地储备、应收账款、在建工程、应收账款、股权等在内的大量财产，但是根据实践经验，建设工程承包人、金融机构抵押权人、商品房买受人等权利主体，往往会针对仍然登记在开发商名下的商品房主张权利。此时，不同权利主体的权利实现行为会产生冲突，不同权利人的权利顺位的确定，就是决定各自权利能否实现的关键。

按照民法通说，债权的优先权顺位是有抵押物的债权优先于没有抵押物的债权；都有抵押物的债权，按照抵押的先后次序受偿；没有抵押物的按照登记先后顺序受偿。

现有法律对各方利益的保护已经较为充分。例如，一般消费者的合法权益已有《消费者权益保护法》等相关法律进行保护；一般债权人的合法权益已有《企业破产法》等相关法律进行保护；享有优先权的债权人利益已有《民法典》等相关法律进行保护。但是自住型商品房买受人属于较为特殊的消费者，其物权期待权关系到其生存利益，如果不予优先保护，其将陷入钱财、房屋两空的境地，基本居住问题无法解决，生存陷入危机。不仅使其无法为社会提供消费力，甚至会造成群体性事件，严重影响民生和社会秩序。

有鉴于此，早在2002年6月20日，最高人民法院发布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（已废止，以下简称原《批复》）第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人③《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号），2002年6月20日发布，现已废止。。虽然原《批复》于2020年12月被最高人民法院《关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》（法释〔2020〕16号）废止。但是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月23日修订）（以下简称《执异规定》）第二十九条对自住型商品房买受人物权期待权保护条件作出了规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。①《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号），2020年12月29日修订，第29条。这充分体现了我国法律对自住型商品房买受人物权期待权的优先保护。

原《批复》和《执异规定》相应条款的本意是考虑到现实中自住型商品房买受人属于弱势群体，需要特别保护。这种保护在司法实践中确实起到了一定的作用，维护了大量自住型商品房买受人的合法权利。但是其仍然存在一些问题。一是《执异规定》系最高人民法院发布的司法解释，是最高人民法院根据法律赋予的职权，对审判工作中具体应用法律所作的具有普遍司法效力的解释。司法解释不是专门的法律规定，在我国法律体系中的位阶较低，其规定的条款效力也较低。因此，其不能给予自住型商品房买受人物权期待权充分的保护。二是其规定条件较为繁琐苛刻，在具体司法实践中，自住型商品房买受人为了维权仍然要付出大量的成本。三是其界定条件较为粗糙，没有具体明确的实操性规定，不能准确界定需要优先保护的自住型商品房买受人和一般买受人。一般买受人有可能会“钻空子”享受过度保护，从而有违债权公平受偿原则，引起司法资源的浪费。

四、建议

综上，本文就自住型商品房买受人的物权期待权保护提出建议如下：

第一，在立法层面加强保护。将现有保护自住型商品房买受人物权期待权的条款写进法律内，如在《消费者权益保护法》中增加专门保护自住型商品房买受人的物权期待权的条款，提升现有规定在我国法律体系内的位阶，使其对该群体的保护由司法解释层面上升到法律层面。利用法律规范对社会实践的教育、指引作用，使得社会建立起来对自住型商品房买受人的物权期待权保护意识。

第二，在司法实践层面加强保护。完善相关的配套司法解释，及时发布典型指导案例，出台相关的裁判指引，使得对自住型商品房买受人的物权期待权的保护更加具体，便于司法实践的操作。良法虽好，但如果在执行层面不能落实，其立法初衷和社会效果就会大打折扣。我们需要采取一系列的有效措施，使得法官裁判有例可循、律师代理有例可依。只有广大法律工作者能够方便有效掌握对自住型商品房买受人的物权期待权保护的标准、尺度，才能切实把工作做好。

第三，精准甄别自住型商品房与一般商品房买受人。完善法律规定与社会实践一致性，严格掌握“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一标准，避免保护范围扩大化，造成司法资源的浪费。房地产是我国居民财产的重要组成部分，受益于我国经济的发展，很多公民不止拥有一套商品住房。生存权、居住权遭受挑战的群体，其需要受到保护的紧迫性和必要性显然必须优先于拥有多套商品住房的群体。对此，我们可以在实践层面落实不动产权属全国统一联网登记制度，不仅要全面登记国有土地上的房屋，还要全面登记除国有土地之外的各级各类用地属性的房屋。在此基础上，建立便捷的全国房屋信息司法查询平台，以支持精准甄别的需要。

第四，严格掌握“查封前已经签订合法有效书面合同”这一标准。例如，实践中存在买受人与被执行人恶意串通倒签书面合同，以逃避执行的情况。故我们在认定买受人是否在“查封前已经签订合法有效书面合同”时，要注意结合其不动产合法占有的时间点、购房款的来源以及支付方式等证据来综合判断，而不能仅凭其书面合同这一单一证据来判断。

第五，探索逐步废止商品房预售制度。商品房预售制度是我国房地产市场的基础制度设计，该制度曾在我国城市化进程中发挥了很大的作用。在房地产市场景气周期中，其风险会被旺盛的市场需求迅速对冲掉，但是在房地产不景气周期中，其风险不可避免地会被放大，最终由广大买受人承担。由于自住型商品房买受人抗风险能力较低，而且风险事件一旦发生，对其家庭的打击将非常沉重。因此，有必要探索将现行的期房销售改变为现房销售，缩短自住型商品房买受人的交易周期，从源头降低其物权期待权可能遭受的风险。