房地产金融创新面临的突出问题与对策

赵西云 中国人民银行张家口市中心支行

改革开放以后，我国房地产金融得以迅速发展，其已经逐渐成为我国国民经济的重要构成部分，尤其是在农村土地改革、现代化城市建设中房地产金融发挥出了重要的作用。不过在我国房地产金融逐渐走向成熟的过程中也逐渐出现了一些问题，比如监管体系不完善、融资结构单一等，这些问题的出现会严重制约房地产金融功能的发挥，同时也会对我国房地产金融行业的发展造成阻碍，所以这就要求我们在不断对房地产金融进行创新的过程中，深入对创新过程中面临的问题进行探究和分析，并在此基础上不断优化和完善，为促进房地产金融健康发展创造良好的条件。2021年9月，房地产金融工作座谈会上再度明确“房住不炒”的原则，金融机构要按照法治化、市场化原则，促进整体工作的有效开展，在2021年央行多次提及房地产工作，稳定房地产市场并维护住房消费者的合法权益。作为房地产融资的主要资金来源，怎样实现房地产金融的创新发展，升级风险管控策略具有重要意义。

一、相关理论概述

（一）房地产金融创新的内涵及内容

房地产金融是将房地产行业和金融行业联系起来的产物，是各种与房地产经济活动相关的金融活动，是为了促进房地产行业，由金融机构开展的信用活动或提供的货币资金融通。从内容上来看，房地产金融创新主要包括了房地产开发与建设、土地使用权的购买、房地产市场信息的交易等各种资金融通活动，房地产金融在形式上还主要包括了资金贷放、资金筹集、资金借贷等内容，同时也涉及通过金融市场的融资以及间接融资方式。随着中国经济市场的发展和创新，房地产金融市场的业务和服务范围有很大的提升，这样也带动了中国房地产事业的发展，逐渐形成真正意义上的房地产金融。

（二）房地产金融创新作用及意义

房地产金融创新可以促进金融稳定，在金融政策、局面长期稳定的情况下，能够为我国房地产行业的稳定发展创造良好的条件。房地产投资具有规模大、专业性强、资金周期长等特征，这些特征决定了大众投资者很难接入房地产项目，而通过房地产金融创新的方式推出相关金融产品，为大众投资者参与房地产项目提供了多元化的投资渠道。在房地产金融不断创新的过程中，房地产企业也可以根据这些金融产品，有效拓宽金融渠道，在这样的情况下就能够减少房地产企业对间接融资的依赖性，有效帮助房地产企业降低经营风险。

（三）房地产金融创新具体表现

我国房地产经济创新得益于社会主义市场经济的不断完善与发展，与美国等西方国家相比，由于体制转轨的阶段性特征以及市场经济发展程度存在一定差异，使得我国房地产金融创新在短期内呈现出了较强的波动性特征，同时在不断进行创新的过程中也出现了一些新的金融风险，且这些风险具有一定隐蔽性、集中性特征。

（四）房地产的定义

房地产一般表示开发商、房地产企业出于盈利的目的，投资开发房地产项目，其中涉及立项决策到竣工验收再到宣传销售的全部经营管理过程。房地产即房产与地产的合成，是客观存在的一种物质形态、站在法律层面考虑，房地产实际上属于一种财务权利，这是一种寓含于房地产市场的经济利益和由此形成的各种权利，包括了租赁权、抵押权、使用权、所有权等。

二、房地产金融创新面临的突出问题

目前，房地产金融市场多元化融资新格局正在形成。越来越多新的融资工具和主体开始涌现，新型房地产金融融资工具的快速发展也带来了一定的风险，包括房地产金融法律法规严重滞后、监管机制不完善、执法监管不严等，给房地产金融市场发展带来了隐忧。2021年1月－8月，房地产开发企业投资134364亿元，同比增长14.8%。整体上房地产金融整体规模年均增长8.7%。其中，国内贷款16918亿元，下降6.1%，房地产市场自筹资金40773亿元，增长9.3%，房地产市场的定金和预付款共计50997亿元，增长31.3%，而个人住房抵押贷款整体规模达到21490亿元，增长13.4%。

（一）金融体系不完善，金融创新性不够

房地产金融体系包括了房地产一、二级市场，通过有效结合两个市场的方式，可以形成一个万能的房地产金融体系。与西方发达国家相比，我国房地产金融体系的完善程度不够，我国许多居民缺乏主动投资意向，导致我国市场资本比较落后，无法为房地产金融创新提供充足的资金。同时在金融创新不足的情况下，也难以发挥房地产金融在房地产行业的促进作用[1]。金融体系的不完善和创新性不足，本质上已经在中国房地产市场中显现，因为当下对于商品房预售资金的监管工作力度加强，导致房地产企业不同程度上遇到流动性危机，根据2021年10月数据，100家房地产商的融资总量环比下降54.5%，同比下降73%，这样的数据之下，房地产企业的格局发生了变化，如果没有创新支撑，房地产企业的生存和发展都会受到很大的影响。

（二）监管体系有待完善

我国房地产金融发展时间较长，目前已经逐渐走向成熟，尤其是房地产金融发展速度受到了人们的广泛关注，相比而言对房地产金融制度、规范的建立缺乏一定的重视。在我国经济、科技不断发展的过程中，市场上涌现出了许多新的金融产品、服务，由于这些金融产品、服务缺乏对应的制度、规范，所以很难在市场上发挥应有的作用，在这样的情况下也进一步加大了房地产金融创新中需要面临的风险。在具体开展房地产金融监管工作的过程中，还普遍存在监管效率低下的问题，房地产金融监管体系有待完善，这从一定程度上造成了大量金融资源流失，严重影响房地产金融创新效率，最终制约了房地产行业健康发展。国内的房地产金融配套体系不够完善，相较于国外也有很大的发展差距，比方说国外在发展一级市场的时候会先审核房地产金融配套体系，然后防范金融风险，在贷前审查的时候需要有个人信用制度体系，且做好借款人财务情况的监督。以美国为例，美国公民有一个社保号码和相应账户，公民的收支、纳税、犯罪记录等等都记录在案，这样就避免了监管中出现漏洞，这在国内还是比较欠缺的。

（三）金融市场产品单一，市场发展不平衡

从目前的情况来看，我国房地产金融创新难以满足多样性、专业化特征，在这样的情况下就对房地产金融产品的创新形成了制约，导致房地产金融市场中的产品类别比较单一。房地产金融产业的创新，也仅仅局限于产品数量创新，产品之间的差异性不够明显。同时房地产行业对金融产品的制作还存在一定弊端，比如房地产金融中的信贷功能与房地产相关贷款产品的存现期较短。从目前的情况来看，在我国房地产金融市场中，很少有超过两年的房地产信贷产品，多数信贷产品时间在1～2年左右，在这样的情况下会对房地产行业的资金周转造成严重影响，最终影响房地产行业健康发展。

（四）法律法规制约力度有待提高

近年来，我国房地产金融行业得以迅速发展，当前我国出台的相关法律法规对房地产金融行业的影响、制约力度较小，甚至还没有覆盖所有的金融问题，这就给许多只顾及短期经济利益的企业创造了良好机会，严重损害了人民群众的合法权益。在部分房地产企业内部管理中，企业现有监管模式还缺乏系统性的管理，并且法律法规也比较落后[2]。比如部分企业在金融财务方面虽然制定了风险监管制度，但是在具体实施的过程中并没有得到有效监管。部分管理人员对金融财务会计审核活动缺乏妥善管理，只是根据相关审核标准进行，没有深入对企业财务情况进行调查与审核，在这样的情况下必然会影响企业制度体系的有效落实，并且也会给房地产企业带来一定经营风险。所以我国还应当进一步对房地产金融相关法律法规进行完善，杜绝房地产金融市场中出现一系列负面问题，逐步加大在房地产金融市场中的惩处力度，确保在促进房地产金融创新的过程中，为房地产行业健康、稳定发展创造良好的条件。

三、房地产金融创新采取的对策

（一）政府发挥作用，建立和健全全方位的监管体系

对于政府部门来说，必须直接或间接发挥在房地产金融创新中的领导作用，政府部门可以组织专业的金融人员直接参与房地产金融创新中，为房地产金融创新提供稳定的资金来源，强化对住基金的管理，有效提升企业、个人住房公积金的使用效率。政府部门也可以间接发挥对房地产金融创新的支持作用，制定完善的制度，通过制度实施的方式促进房地产金融创新，进一步维护我国房地产金融健康发展。为了杜绝金融风险对房地产金融创新造成的影响，政府部门应当充分发挥在房地产金融创新中的作用，进一步完善房地产金融体系，并在此基础上持续加强对房地产金融的监管力度，建立和健全全方位的房地产金融监管体系。比如可以加强对房地产金融发展中潜在风险的分析，以政府为主导制定和实施相应的监管制度，切实降低房地产金融风险发生的概率[3]。还可以通过建立针对房地产金融的信用体系，鼓励更多信用机构参与房地产金融创新中，结合各种先进的现代化技术，构建覆盖全国的信息资源库，切实保证信息的可靠与真实性，着重将企业、个人的信用信息纳入资源库中，通过这种方式为提高房地产金融安全性提供重要的保障。

（二）完善金融体系，拓宽融资渠道，实现多元化发展

当前我国房地产行业主要依靠商业银行进行融资，这种融资方式比较单一，一旦融资流程出现差错，或者银行拒绝融资，必然会影响房地产行业的健康发展。针对这些问题，需要进一步拓宽房地产行业的融资渠道，实现多元化发展目标，这从一定程度上可以分散房地产金融风险，同时也为房地产金融创新提供新的方向与思路。比如可以适当降低企业发行债券、股票的条件，促进房地产抵押逐渐朝着证券化的方向迈进。同时在风险可控的基础上，还可以建立房地产基金，政府通过出台更多优惠政策的方式吸引更多金融机构尤其是国外金融机构加入，进一步促进房地产企业融资，为推动我国房地产金融多元化发展创造良好的条件。在这一背景下，国家也可以逐步开放住房公积金贷款，通过这种方式有效缓解贷款压力。

（三）预防金融创新风险，服务于实体经济的发展方向

我国房地产市场目前还存在着产品单一、市场不完善等问题，因此必须进一步对一级市场进行完善，同时还应当积极推动二级市场发展，为房地产抵押创造良好的条件，充分丰富金融市场产品供给，完善市场机制，持续加强对长期性房地产金融风险的防控力度。逐步完善房地产金融体系，拓宽资金来源与金融市场面积，为房地产金融创新中产品质量与数量的提升创造良好的条件。实体经济主要是通过产品制造、生产的方式，直接将这些产品运用到实际活动当中，相比而言虚拟经济非常依赖各种资本的运作[4]。欧洲发生的欧债危机和美国发生的次贷危机，对我国经济发展起到了一定警示作用，要求我国在不断对房地产金融进行创新的过程中，要始终坚持走实体经济的道路，通过这种方式进一步发挥我国房地产金融促进房地产行业升级、转型的作用，为维护我国房地产行业健康发展创造良好的条件。同时政府部门也应当发挥在房地产金融创新中的作用，根据双线并行政策，有效对我国房地产市场供给进行调整，从而实现对房地产资源的优化配置。

四、结语

综上所述，2021年是房地产企业难熬的一年，房地产企业“以价换量”的窗口期不断缩小，回款空间越来越小。房地产企业整体融资环境仍将趋紧。此外，由于银行贷款的风险偏好，部分房企融资难有实质性改善，偿债压力可能持续加大，目前整个房地产行业的数据都在下滑，成为市场的主基调。自央行提出“两个维护”以来，监管层相继发声，房地产信贷环境回暖，出现拐点，房贷端也有放松迹象。但考虑到房地产税试点已进入实际操作阶段，市场触底过程中观望情绪并未消除，只有房地产税试点正式实施后，市场走势才会趋于稳定。

文章重点对我国房地产金融创新中存在的问题以及解决对策进行了分析。从目前的情况来看，我国在房地产金融创新中还存在金融体系和监管体系不完善、金融市场产品单一、法律法规约束力度较低等问题。针对这些问题，我国政府部门应当进一步加强对房地产金融创新的干预力度，着手建立全方位的监管体系，不断拓宽房地产企业的融资渠道，加强对金融创新风险的管控，进一步推动我国房地产金融行业健康发展。