房地产企业的税务核算与合理筹划研究

李玲

（成都品元投资管理有限公司，四川 成都 610000）

税务核算和税务筹划工作会直接影响到房地产企业的发展。税务筹划指的就是在税务法律规定下对理财、投资等活动进行事先安排，尽量减少税务费用支出，使企业效益最大化。效益越好的企业，税务核算在企业管理当中的作用就越明显。近几年，税务筹划工作受到了房地产企业的高度关注，而房地产是我国经济发展的主要支柱，涉及的税种较多，所以在税费方面具有一定的复杂性。

一、房地产开发企业的财务核算

房地产企业在兴起的同时，新会计制度也以不断完善为中心，一个相对房地产开发行业在我国起步时间不长，所以会计和税务处理与其他行业或行业的会计还没有成熟，但工作内容和基本构成相似，最大的区别在于存货成本核算和售后核算。因为房地产开发企业对于存货核算工作的内容并不固定，主要是对建设的一些成本，所以具体可以分为六个方面：第一是取得土地使用权的金额和支付，这主要涉及纳税人交付的款项和按照国家统一标准支付的款项。第二是土地开发所涉及的成本。纳税人在土地开发过程中需要消耗一定的人力、物力、财力等成本，需要大量设备协助。此外，之前的建筑设施需要拆除，其他需要补偿。第三是新建房屋的配套措施和旧房屋的价格。在房地产开发中，除了建设投资外，还有销售、管理等成本。旧房子的价格将由相关机构根据政府规定的指标进行评估，转让权确认后，房子的价格也会随之变化，但所有这些都需要地方税务局进一步确认。第四是房地产转让应缴纳的税额包括营业税、城建税和城市维护税等，加上房地产转让过程中会产生额外的教育费附加，需要扣除一定的税额。第五是政府部门需要扣除项目成本，主要是土地增值税。第六是在房地产开发过程中间接产生的一些成本。

二、房地产企业税务核算基本特征与税务筹划原则

（一）房地产企业税务核算工作的基本特征

房地产行业在税务核算上的特征主要是范围较广，税收项目较多。这些特征也决定了房地产税务核算工作和筹划工作的特殊性。2016年，“营改增”开始在我国推行起来。房地产的税务工作从表面上来看简单化，但实质还存在一定的复杂性。比如说在新税收环境下，企业为增大经济效益，在税务核算的过程当中会特别强调项目成本的变化，由此可见，房地产税务核算中具有复杂性这一特征。就当前社会我国房地产企业的发展情况来看，不论是哪一个环节都和纳税有着直接关联。因此，房地产企业需要对纳税进一步的分析，并对纳税环节进行细分。但需要注意的一点，不同环节的税收项目也不同，并且在内资和外资项目当中也存在着一定的差异性。

（二）房地产企业税务筹划原则

房地产企业在进行税务筹划过程当中，也有其需要遵守的原则并且要严格按照以下原则来进行筹划。首先，需要严格遵守我国的税务法律法规，要在法律的规定下对税务进行筹划，尽量避免出现漏税的现象。其次，房地产企业要对自身所要筹划的税务目标进行明确，也就是尽可能地减少税务风险，再进行相关的筹划操作等。最后房地产企业还需要多维性原则来进行筹划。

三、对于房地产税务风险的分析

对于房地产企业来讲，发展趋势良好的话，本身面临的税务风险也就随之增大，基于此，管理层和决策层务必全面控制税务风险，以免因为税务风险方面的问题而影响企业良好运行，房地产企业具备开发周期性长、资金流动复杂以及产业链较长和投入成本较多的特征，这些特征从一定程度上增加了房地产各个环节的税收风险，与此同时，房地产企业也是缴纳地方税种最多的一个行业，主要包含了契税、印花税营业税等多方面。通过相关分析来看，房地产企业面临的税务风险如下所示。

（一）没有制定相应的房地产企业内部管理体系

从一方面进行分析，房地产为了实现经济效益的提升，一般是从土地容积率方面入手，但是这样的话就会使用户信息和实际信息之间有着很大程度的区别，另外一方面，大多数房地产企业尚未结合实际情况制定完善的会计制度，财务管理工作经常受到多方面因素的影响而无法正常开展，从而加剧了税务风险出现概率。在工作开展期间，有的房地产不具备较强的能力，合理核算土地增值税以及企业所得税，出于利润方面的综合性考虑，企业可能选择避开土地增值税和企业所得税，甚至有的管理层觉得税务方面的问题和本身无太大的联系性，是财务部门应当承担的职责，税务工作就是依靠财务部门计算出来的，完全忽视了税务内容，在企业经济活动中便已经形成，当一直依靠财务部门不提倡其他部门和财务部门相互合作完成工作的话，是难以有效开展税种清算工作的，也会发生不及时缴税的现象，从而导致企业面临着严峻的风险，加剧了经济成本输出。在当代企业管理工作良好开展的背景下，虽然房地产企业已经从思想方面了解到了税务风险内部控制管理工作在企业中产生的作用，可是依旧没有全面落实各项工作，导致税务控制和具体经营发生相分离现象，很多税务管理制度难以落实于企业内部运营方面。

（二）房地产企业税收筹划意识有待增强

在房地产企业运行期间，税收筹划工作起着决定性的作用，可是有的房地产企业并没有从思想方面了解到做好税收筹划工作的作用，一味地觉得税收筹划工作其实就是偷税行为。一般来讲，企业转让土地开发经营和销售期间都会包含税收筹划，在业务前端实施税务筹划期间，比如立项前期产品设计等将有利于使企业税负控制在合理范围中，减少税金的形成，从中看出项目开发阶段中，业务税务筹划工作的开展起着决定性作用，当企业没有树立该项理念或者是没有结合实际情况制定相应筹划方案的话，是难以将税负控制在合理范围中的，随之也会加剧企业经济方面的压力，而且实际工作开展期间企业管理层思想方面对税收筹划认识不到位，觉得可以延期缴纳土地增值税以及企业所得税，却不知道此种错误的思想理念和行为加剧了企业本身风险的形成。

（三）财务核算不具备规范性

第一，在房地产企业进行会计核算工作期间，并没有遵循税收法律法规要求实施相关的核算工作，存在着偷税漏税行为，最后受到补税罚款，房地产企业管理层为了从中谋取利益，发生了不缴纳或者少缴税现象。第二，房地产企业会计财务核算的规范性措施采取的方式不合理，一直记录虚拟成本费用减少收入，影响了计算数据的准确性，但是却没有进入实际的收入，对于成本费用来讲，并没有采取合理的核算方式加以计算，增加了成本核算的混乱程度，无法获取准确的税款。

四、房地产企业税务筹划与合理筹划控制对策

（一）构建更完善的房地产企业税务风险预警机制

房地产税务风险机制是企业发展中必不可少的。第一，税务部门需要对房地产企业的税务活动进行科学的管理和监督，对企业内部的财务会计数据工作进行核算，保证税务数据的真实性和准确性，从而保证资金流动的稳定性，这样才能降低由于财务管理问题出现的税务风险。第二，需要根据房地产企业项目的总体效益和规模对税务风险制定等级。土地增值税的筹划工作和其他工作相对具有一定的复杂性和难度，需要在符合法律、法规的前提下开展增值税纳税筹划工作。房地产企业在明确发展目标之后可以促使房地产获得更多的经济效益，促进房地产行业的发展。

（二）享受国家的优惠政策

近几年，针对房地产的发展情况，我国高度关注，并且出台了一系列关于房地产行业发展的政策。但是这些政策不是一成不变的，随着市场的发展会进行相应的调整。所以房地产企业需要在这样的环境下及时地去调整纳税筹划工作，企业的税务人员也需要及时去了解国家的政策，抓住机会促进企业发展。与此同时，参与筹划的相关人员需要根据具体的状况来制定土地增值纳税筹划方案，在第一时间去了解国家新出台的纳税政策。

（三）增强企业对纳税统筹的认知

房地产企业需要严格遵守国家的法律法规开展纳税筹划工作，这样才能顺利地进行土地增值。房地产企业的管理者需要了解避税和逃税的区别，保证企业有良好的信誉。与此同时，企业还需要通过相应的培训工作来提高工作人员的纳税筹划水平和专业技术。

（四）采购环节的税务筹划

目前，我国房地产的采购工作主要是以现金和赊账两种方法，但是不论是哪一种采购方式都会影响到房地产的支付税。在这个过程当中从房地产的立场出发，房地产企业更希望支付时间可以延长，这样可以保证各项资金可以得到合理的使用。

（五）给予税收筹划工作高度重视

房地产企业需要把现有的法律法规作为企业税务筹划的主要依据，并结合我国现有的税务法律进行纳税，防止企业发展过程当中出现了不必要的税务问题，促进企业的健康发展。这样的市场环境下，企业的税务管理人员需要对现有的税务法律法规进行深入的了解，并且要根据法律法规全面落实好税务的筹划工作。从税务筹划管理人员的角度来看，不仅需要深入了解我国的税务法还需要掌握相关的专业知识，了解税务筹划工作当中所存在哪些风险，并做好相应的防范工作。除此之外，税务管理人员应该在严格对企业的税务筹划工作进行监督，保证其严格按照规范来进行筹划工作。还需要对参与到企业税务筹划工作的工作人员进行培训，提高他们的风险把控意识，让他们可以明确税务筹划工作风险会对企业造成的影响，以此来优化税务筹划工作。

（六）加强会计核算体系建设

除此之外，企业还需要完善企业的财务核算体系，为企业的税务筹划工作打下坚实的基础。以确保财务工作的真实性和科学性，以此给企业的税务筹划工作带来良好的影响。所以，房地产企业首先需要做好财务管理工作和数据采集工作，保证会计核算的真实性和有效性。并且，还需要结合房地产企业发展的实际情况为企业的税务筹划工作提高相应的数据保障。除此之外，房地产企业还需要做好企业的财务内部监督管理工作。并且，为了提高企业资金的使用安全，企业还需要建立风险管理体系，建立的主要目的是降低企业风险发生概率。另外，企业的财务人员还需要建立数据分析模型来降低风险方式的概率。

（七）合理设定税收筹划目标

除了需要加强会计核算体系建设之外，房地产企业还需要根据现在的税务法律要求对财务人员进行业务培训，在培训当中财务人员需要做好房地产税务政策的探究工作，对于行业的具体发展动态有所了解，以此来挖掘企业经济效益增长点。在制定税收筹划方案的过程当中，还需要结合企业的发展方向以此来满足企业的发展需求。

（八）保证税收筹划工作的前瞻性

房地产企业需要做好充分的准备工作之后在进行项目立项审批，如需要根据税务筹划对项目进行分期、分产权等工作铺排。其中主要目的就是为了可以调节每个环节的利润。税务筹划工作会涉及企业当中的很多部门，也需要这些部门之间互相配合。并且，企业的预算工作需要贯穿到整个项目当中，把分级管理运用到资金管理当中，以此来实现企业资金管理环环相扣，使得企业的每个部门的管理人员都可以掌握资金的具体运行状况。

五、结束语

从以上论述来看，在新时代发展的背景下社会经济水平逐渐提升，房地产企业在迎来良好机遇的同时也面临着严峻的挑战，各种各样的问题和风险随之出现，不过企业只需要做好有关的准备工作，提前制定出预防风险的措施，掌控风险，掌握我国出台的税收政策就可以有效做好纳税筹划工作，提升纳税筹划效率，良好的纳税筹划工作有利于减少企业成本输出，将企业经济效益发挥到最大化，所以企业需要依照实际情况制定完善的纳税筹划方案，遵循相关的原则，落实筹划政策，创建完善的风险预警体系，确保风险得到有效控制。