基于绿色建筑技术的城市老旧小区改造对策探析

李大卫

（陕西建工第十三建设有限公司，陕西 延安 716000）

1 引言

《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23 号）中明确规定了城市老旧小区的改造需求，改造重心是确定节约资源、环境保护、舒适安全的技术模式，并对小区既有的设施进行优化，实践绿色技术。另外，小区改造中也要结合小区的特点、需求，确定改造重心，通过提出优化对策，确定改造方向。某市计划改造旧小区1 100 个（截至2020 年），已实施改造1 861 个小区，建筑面积2.539×107m2，合计更新老化管网753.4 km，铺设小区道路410.3 km，实施外立面墙体保温改造1.353 5×107m2，增加照明设施15 637 盏，新增消防器材32 246 个，新增停车位20 422 个，列入加建电梯计划235 部，加建完成85 部，拆除违建1 952 处，屋面防水3.593×106m2，新增小区绿化7.88×105m2。此类小区维护水平差、配套设施不完善、小区布局不合理等问题显著，所以要遵循绿色建筑技术，针对环境脏、乱、差问题提出改造目标[1]。

2 基于绿色建筑技术的城市老旧小区改造内容

老旧小区改造较为复杂，主体较多，改造所需的时间长，故基于绿色建筑技术的城市老旧小区改造非常必要。改造内容应包括：

1）物资使用、环境管理、建筑格局、公共安全和卫生、社区治理等。

2）绿色建筑强调融合可持续发展的理念，根据生态建设、环境管理、自然环境建设确定生态环境和绿色技术投入共生的管理要求。

3）为提升老旧小区的功能性，要确定电梯、小区停车、供热计算、老旧管网、垃圾分类、照明系统的改造设计，降低老旧小区的能耗指标，提升小区的居住质量[2]。

3 影响城市老旧小区绿化改造的因素分析

老旧小区改造是城市发展的必然之举。为提高改造效率，需要确定影响城市老旧小区绿化改造的因素，根据我国建筑产业的规划、政策投入、城市面貌更新的形势确定改造重心。具体来讲，主要有以下影响因素：

1）城市发展因素。老旧小区绿化改造是为了提高小区的绿化率，它可以用相对小的代价去有效撬动城市经济发展，对改善居民生活环境具有重要意义。

2）经济性因素。了解绿化工程的技术投入要求，分析经济、建筑、市场管理等方面的相关要求，总结不同材料、不同施工技术投入的成本与支出[3]。

3）功能性因素。绿化改造要了解公共设施、房屋建筑本身的功能性，在提高房屋稳定性、抗震性、承载能力的同时，要考虑绿化与居民生活品质的关系，通过改善居民的居住环境、营造更多的便利条件，切实提升居民的生活质量。

4 基于绿色建筑技术的城市老旧小区改造策略

4.1 建筑构造方面

1）建筑外墙立面。建筑外墙面改造要确定墙面粉刷技术、粉刷线路及排水管道设计。在关键位置配置空调外界、防护栏等装置，提高外墙构造的美观度。比如，外墙涂料要使用美观性、耐久性较好的材料，并兼顾经济性。在墙面粉刷设计中，要注意外墙色彩与建筑外观构造、色调之间的和谐关系，了解沿街立面、环境设计之间的协调功能，强化对外墙区域电力线缆的整理，提高建筑外墙立面本身的美观度、经济性和耐久性，减少建筑设计的成本支出。

2）建筑外窗。建筑外窗起到保温隔热的作用，故该部分是围护结构保温设计最为关键的部分。（1）建筑外窗处理前要注意当地的温湿度、通风情况等，若窗户的朝向、遮阳存在一定问题，要对单玻单层窗予以优化，在阻挡白天阳光辐射的基础上保证室内的恒温状态，可实现建筑能耗控制要求。（2）在建筑外遮阳性能改善中，采用Low-E 玻璃的效果优于传统外遮阳系统，依据JGJ 134—2010《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，确定建筑外遮阳的能耗情况，在保证室内外温度的基础上可节约14%的建筑能源投入。如在北京市海淀区大柳树小区改造中使用了建筑外遮阳系统，可满足节能设计的目的。要注意的是，外遮阳系统也要注意当地的温度、建筑朝向等问题，若当地夏季温度较高，那么应用该方法是可行的。

3）楼梯间。大多数老旧小区的楼梯间为敞开式，故老旧小区可能存在通透性差、单元门数量少的问题，而冬季楼梯间的保温效果更差。因此，楼梯间改造更新中，可利用“封闭楼梯间+边庭加建”的方式，在楼梯间使用保温门封闭处理，可让太阳光均匀照射进室内。通过阻挡阳光直射到室内空间，可降低夏季房间内的温度，同时能避免冬季室内温度散失的问题。

4.2 场地环境方面

场地环境改造主要针对老旧小区的绿化、道路设计、路灯系统、公共设施配置予以优化处理。比如，景观绿化设计中要确定不同植物的种植需求和养护需求，可减少草坪的面积，一定程度上增加乔灌木的种植数量。道路改造处理中，要注意对停车场区域进行绿化改造，通过使用太阳能系统、LED 灯，做好灯组外观的优化设计，强化路灯本身的美观度。老旧小区监控问题也较为重要，故要求施工人员注意在关键位置加装多组监控设备，比如，要在小区单元门口、垃圾回收站、公共设施等区域增加摄像头，对传统垃圾箱予以拆除处理，使用加盖垃圾分类箱代替传统垃圾箱，并在显眼位置加设指示牌、宣传牌，促使居民借助画报、公益广告等展开垃圾分类处理。

为提升场地环境改造效果，要做好场地绿化设计，可通过营造干净、整洁的活动空间，提高场地的美观度、功能性和实用性，并选择有益于改善环境的乔灌木。首先，要对建筑公共绿化场地进行修复处理，重视景观设计、城市绿化设计，如选择灌木、景观小品、休憩廊架等展开绿化设计，尽可能保证场地的休闲功能和实用功能。若小区中老年人数量较多，可规划一定数量的健身器材，确定点状绿化要求。小区绿化率还可在道路两侧加设绿化带，在绿化补植的支持下完成小区内带状绿化要求。其次，场地垃圾分类优化处理中，要落实相关垃圾分类管理办法的要求，根据当前城市生活垃圾的分类情况、绿色发展情况确定垃圾分类方向，比如，要在小区内做好垃圾的分类标识工作，在创新制度投入的过程中确定垃圾分类管理的效率，确保垃圾分类工作符合城市改造要求。要注意的是，大部分小区的垃圾箱破损程度较为严重，并且存在随意丢弃垃圾、垃圾分类意识淡薄的问题，故需要针对垃圾箱的规划需求确定拆除方案，并引入干垃圾、湿垃圾、可回收垃圾、有害垃圾4 类分类方式。

4.3 布局形式方面

老旧小区改造布局优化中，可利用智能化系统做好布局管理，如使用视频监控、出入控制系统等，搭建一个智能化服务空间。

1）视频监控系统主要建立在室内外主要出入口及通道、单元楼门厅区域，通过智能化系统评估小区人员进出情况，并选择低照度、高清晰度的摄像机进行24 h 实时录像。管理系统布局中，要协调监控集中控制、管理系统、报警系统的功能，通过提高视频存储录像的像素，将视频的录像帧数保证在30 帧/s 以上，且每台录像机的信息存储时间应当保证在30 d 以上。

2）出入口智能化系统布局中，可利用双门网络型门禁控制系统。通过利用该系统将关键性信息传输到物业处，并使用220 V 交流配电系统建立电源箱，注意各组模块、智能门禁系统、读卡器的使用，以此搭建一个循环模型，保证物业区域电力供给的合理性和可靠性。

3）停车场智能管理中，可利用纯车牌识别、处理系统进行车辆的管理、存放操作。通过在出入口区域建立管理设备，可方便展开车辆的预约管理、信息登记、授权优化、计费管理等操作。完成智能化系统框架设计后，要注意实时分析充电桩、电线线路的功能可靠性，对这些装置展开实时监测，与传统小区相比可大大节约车辆管理的人工成本。总之，为居民提供一定的便捷服务，打造一个智能化小区服务空间，减少车辆管理中不合理问题的出现。同时，改善居民的居住环境，尽量减少老旧管理系统不合理、过分复杂的不良影响，也降低了老旧小区物业弃管现象的发生概率。

4.4 设备选择方面

在老旧小区设备改造处理中，应当充分遵循设备改造、优化的基本原则，确定提升小区建筑功能性、稳定性的技术要点。其中，应充分遵循海绵城市设计理念，通过做好雨污水的分区、排放、维护设计，并对老旧管道、电力系统进行更新，优化通信装置，做好电力线路的维护，并及时做好地下综合管线的布设操作。在地上、地下管线的布设中，要注意考虑消防管道布设处理，并做好以下几点：

1）供热采暖改造是提高老旧小区居民满意度的重要举措，故要做好室内分区设计，可通过落实室内控温、分项计量等措施提高整体供暖的效果和质量。同时，依据房间位置确定加热方式，比如，当地阳光较为充足时，可采用半负荷供暖形式，减少居民熟睡期间房间能耗产出。

2）市政管线改造中，应当结合GB 50838—2015《城市综合管廊工程技术规范》的要点展开地下管网的改造设计。雨污系统改造中，要结合老旧小区排水情况进行考虑，并对已完成雨污排水的管道进行维护，利用智能化系统计算出小区的用水情况、排水情况及排污情况。对无法满足排污要求的管道进行替换处理，重视雨污系统的改造、优化、修缮，确定地下综合管线的设计方案。完成管道设计后，要对小区内复杂管线的分布情况进行统计，在整理优化后提高排水布局的合理性。在对消防用水的优化处理中，需替换管径较大的供水管，依据地下管线的综合布置要求确定整体布局。使用智能终端系统监控，可在各个单位的一级配电柜、二级配电箱内安装剩余电流传感器、温度传感器以及故障电弧探测器等，全天候监测电气线路中漏电、电弧、电流、电压、过载、过压、短路、线缆温度异常情况，并实时传送到云平台，用户手机端和监管单位电脑端第一时间可以收到预警信息，第一时间通知电气人员及时检查隐患，减少电气火灾的发生，防患于未“燃”。

5 结语

综上所述，将绿色建筑技术应用于老旧小区的改造过程，确定完善的改造计划、改造方案和改造体系，侧重提高老旧小区的舒适度，需要遵循因地制宜的规划原则，采用可持续发展的理念确定老旧小区的改造目标，通过控制污染、能源消耗的问题，结合当地生态、气候特征确定绿色改造策略，能够一定程度降低建筑设计的能耗。