房地产土地增值税涉税风险及管理办法探究

李翠娟 山东志诚会计师事务所有限公司

引言

土地增值税是一项针对转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物并取得收入的纳税人所征收的税目，实行四级超率累进税率，税率区间按照增值额设置在30%～60%。同时政府部门为保证市场经济稳定发展，针对土地增值税出台了相应的税收优惠政策，不同标准的住宅项目和纳税人享受不同的优惠政策。据数据统计显示，国内土地增值税税收增长趋势逐步加快，展现出增幅高于税收总量增幅的特点。房地产企业在经营过程中，应当加大土地增值税风险识别和防控力度，基于企业项目开发实际涉税数据，不断优化土地增值税风险管控计划，最大程度地降低涉税风险对企业造成的负面影响。

一、房地产企业土地增值税涉税风险分析

（一）项目前期设计环节陷入产品溢价和开发成本平衡僵局

在房地产企业项目前期设计环节，房地产企业获得土地后，较为重视土地管理部门基于城市规划要求提出的各项建设指标，前期开发重心基本在于平衡企业收入和开发成本方面，对开发项目土地增值税税负的考虑不全面。比如，房地产企业为平衡产品溢价和开发成本，一味扩大项目地下产品开发，导致地下产品面积增加，地上面积的部分开发成本被分摊至地下产品，从而促使房地产项目的增值率增加，进而房地产企业需要缴纳较多的土地增值税。

（二）项目开发环节各部门……

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