不动产测绘中地理信息系统运用分析

文／李兴刚 阜阳市测绘院有限责任公司 安徽阜阳 236000

引言：

不动产测绘工作主要是指利用完善测绘技术，将与房产有关的数据、图形信息以及房产具体权属内容精确收集，该项工作涉及的数据内容多，工作负荷大。因此，将地理信息技术应用在不动产测绘中尤为必要，该项技术的应用，有助于技术工作人员顺利开展测绘工作，不断提高工作效率和水平。

1.地理信息系统的含义

作为地理科学、计算机技术相融合的技术，地理信息系统能够实现信息数据的快速采集与分析。该系统较强的时效性，使其在不动产测绘中发挥重要作用，对数据信息精确分析与计算，提高管理效率。地理信息系统分为硬件设备、软件系统以及地理空间数据等。其中，硬件设备主要是指该系统在实际应用前，应对计算机等硬件设备系统化采购，保证地理信息系统得到良好应用。软件系统则主要是指地理信息系统在具体应用中，涉及的软件驱动插件。地理空间数据则是对所需要数据精确采集，了解其具体情况，为后续工作的开展奠定良好的基础[1]。

2.不动产测绘中应用地理信息系统的重要性

地理信息技术应用到不动产测绘中，可发挥积极作用，保障测绘质量。对于不动产测绘来说，应用地理信息技术可显著提升房产测绘工作的精确程度，保证工作的可靠性和真实性。地理信息技术可在不动产测绘中对数据采集的结果系统化、可视化分析，使不动产测绘产生的数据充分与基础地理信息融合，以完善优化数据的方式，为后续工作的开展，奠定良好的基础。因此，将地理信息系统应用于房地产管理中，具有重要的意义。一方面能够满足地产测绘、地产管理的需求，由于房地产的管理涉及的数据内容较多，大量数据既包括数字，还包括图形。在开展实际测绘时，往往由于数据庞杂、设备不全以及对于房屋建筑、土地规划等图形之间的关系缺乏了解，导致工作无法顺利开展。另一方面，房产测绘工作的顺利开展对房产交易、拆迁管理以及产权交易等，具有积极的意义，随着权属登记以及交易越来越多，利用地理信息系统能改善传统测绘方式的弊端，提高测绘的准确性和可靠性，促进房地产企业的可持续发展。地理信息系统的应用能够对房产的位置精确、实时定位，进而以静态定位的方式获取所需要的地理位置，拥有良好的动态测量能力。不动产测绘中应用地理信息系统能够第一时间将所需数据导入到系统中，为后续信息管理奠定基础。除此之外，地理信息系统能够将测绘的信息直观地展现出来，发挥地理信息系统的优势作用，通过丰富的接口与模型从实际情况出发对数据不断优化与处理，并生成具体的文件为工作人员提供数据参考。而模型的构建，则能够帮助技术工作人员明确地理坐标的相对位置，提升信息查询的检索效率[2]。如图1所示。

图1 地理信息系统功能

3.不动产测绘现状

当前，不动产测绘中应用计算机技术的主要目的在于对测绘面积分摊和计算，该种方式在各类技术高速发展、日益成熟的背景下，在具体数据应用环节方面依然存在较多的问题。现有的软件由于缺少大量的数据支持，在数据处理上存在较多的局限性，而过多地依赖人工处理、人工操作极易出现数据不准确的问题。与此同时，在平面打印方面由于产权配图操作的影响，极易出现较多的问题。现有的不动产测绘应用的系统升级单纯依赖原有内容的增加，局限性较强，加之在系统升级过程中容易出现兼容性问题，导致系统的制图水平始终不高。除此之外，该类系统由于缺乏独立工作的能力，因此在数据转换方面的效率较低[3]。

4.地理信息系统在房产测绘中应用分析

4.1 数据采集

房产测绘中离不开测绘技术的应用，地形测量、地籍测量以及土地利用现状测量产生较多的数据，随着测量内容的不断增加，数据也将越来越多，为技术工作人员带来较大的工作负荷。由于房产测量对数据的要求精度较高，通过应用地理信息系统可以最大程度降低房产测量数据的采集难度。测量数据采集，受到外部环境以及地理气候条件等因素影响，数据采集质量存在较大的差异性。因此，在实际的采集过程中应注重地理信息系统的应用，以矢量采集的方式，明确具体坐标，使地理信息系统解决上述问题，提高数据测量的精确度。地理信息系统在房产测量中应用，在于确保数据收集的准确性，作为测量工作人员在实际工作中，需要做好特定标识点的选择，对不同区域、不同地点差异点进行精确标识，为后续工作提供数据支持。除此之外，利用专业摄像设备和技术，降低实际测量中的难度，克服不良因素的影响[4]。数据采集工作在实际应用中主要依靠RS 以及RTK 等技术，通过应用上述技术可以极大地改变原有房产测量过程中对人工测量的依赖程度，降低设备、人力资源成本。与此同时，将地理信息系统与RS 等技术有机地融合，实现房产测量效率、房产测量质量的提升，避免因仪器长时间使用、来回搬运造成设备损伤，解决人工投入较多带来的成本增加问题，最大程度缩短房产测量时间，保障测量水平。例如，通过运用遥感信息技术可实现房产四周环境以及地表建筑物的精准测量，从而获取清晰、准确的影像资料（如图2所示）。当技术工作人员完成影像校正后可通过专业化的软件设施对收集的数据信息进一步处理和完善，极大地降低了技术工作人员的工作负荷，减轻工作人员的工作压力。除此之外，当完成上述工作后，相关技术工作人员还需要将界址点数据作为基础数据，采取叠加测量的方式，获得精确的数据信息。利用实地测绘的方式并将其与系统获得的数据综合对比，避免因其他外界因素造成数据不准确的问题。一旦出现的物额变化，则应及时采取补测的方式，确保房地产测量工作能够顺利实施和开展。具体测量时还需要从地理位置、地物特点以及地形角度综合考量和分析，及时将获得的数据导入到地理信息系统中，不断提高房产测量的精确程度[5]。

图2 遥感测绘技术示意图

4.2 数据整合

将地理信息系统融入到房产测量过程中，通过将房屋地理位置与空间坐标相融合的方式，实现房地产信息数据的整合和采集，借助地理信息系统的查询技术对房地产信息收集和查询，以图形的形式展现使得房地产系统的管理更具直观性，有助于房地产企业延伸市场，在激烈的市场竞争中占据有利位置。利用房产测绘系统、数据管理系统在提高房产测绘数据精确程度的基础上，实现地理信息系统和房产数据的结合，使得房产信息管理更加科学、合理。对于房产测绘工作来说，高质量、高水平的数据整合尤为重要，优质的数据整合不仅需要数据的充分获取，还应加强数据的系统性管理，从而改变以往的人工处理模式，避免数据出现较大的偏差，从而不断降低风险、及时排除隐患，进一步提升数据的整合效率。从现有的房产测量中可以得出，地理信息系统应用中的数据整合技术能够实现房产测量的空间与非空间数据整合，能够将不同格式的数据转为统一化的格式，有助于数据库的存储和分析，进一步提高系统的应用效率，保障后续工作的顺利开展和实施。除此之外，地理信息系统能够改善房产测量中规划管理与方案评价的不足和短板问题，显著提升评价方案的质量，以量化的方式开展相关工作，使得用地评价更加准确、可靠，为规划工作人员提供帮助，使其对规划用地的属性与范围有更深入了解，及时对工作内容适当的调整和完善。地理信息系统能够为数字化管理提供支持，对测量的数据资料进行合理分类和处理，使其能够充分发挥自身的积极作用，提高数据检索水平和检索质量。

4.3 数据库建设

由于房产测绘过程中需要涉及大量的数据信息，因此，数据的建设能够帮助技术人员减轻工作负担，提高工作质量和工作效率。而在数据库建设方面，地理信息系统的应用尤为重要，不仅能够显著提升房产信息系统的管理质量，还能以绘制房产测量平面图、绘制分层分户图的方式构建完善的数据库，使其能够在房产信息管理方面充分发挥数字自动化技术的积极作用。地理信息系统应用于房产测绘数据库中具有以下三个方面的作用：其一，地理信息系统的数据库拥有强大的数据维护能力，能够对数据进行及时的删减和修改，并能够在此过程中留下相应的记录信息。其二，地理信息技术能够对图形进行及时输出，以BMP、DXF 等格式，对图形完整输出和管理。而用户则能通过该种方式，得到更加准确、直观的房屋信息内容。由于地理信息技术拥有双向挂接数据的能力，因而能够将数据转化为图形结构，为后续的查询提供便利条件。其三，地理信息系统能够达到数据的整合目的，保证房屋测绘效率和质量。除此之外，对于空间数据管理来说，科学化的数据库建设能够进一步提升地理信息数据的准确程度，保障空间数据的真实性和可靠性。一方面，由于原有的房屋管理系统主要以图片、文字数据存储为主，因而在数据质量方面存在较大的局限性。极易出现信息断层、信息来源缺失以及信息可靠性不足等问题。而地理信息系统的应用，则能够解决上述问题，通过空间数据智能化的管理，帮助技术工作人员在较短的时间内采集房产信息，进一步提升房产测绘数据的精确程度。另一方面，地理信息系统在精准收集数据信息的同时，实现数据的整合处理，再依据整合后的数据信息开展拓扑结构的数据管理，提高空间数据的利用效率和水平。例如，通过空间数据与地图制作相融合的方式，在保障数据资源利用效率的同时，显著降低资源的浪费程度，发挥资源的利用价值。房产测绘制图以数据收集、处理为主，因而在开展该类工作时可以通过转换数据的方式，形成图形数据资料，将其作为数据库的主要材料，进一步丰富数据库内容[6]。

4.4 构建一体化系统

房产测量中测绘内容较多也较为复杂。不仅包括土地属性、土地权属关系，还包括土地的现有利用情况。当前，对上述数据进行划分时，主要采用自然属性、社会经济属性等合理划分。其中，自然属性主要是指与土地地形地貌以及水资源相关的地理特征，而社会属性则主要是指地理位置以及交通情况等。利用地理信息系统多样性的功能可实现上述数据的整体性划分和处理，以建设一体化的方式不断提高数据分析的能力和质量，保证土地数据信息系统能够得到全方位、多角度发展。对于房产测绘工作来说，数据信息的保存与使用尤为重要，是房产高质量管理的基础，因此，在房产测绘管理工作中不仅需要提高图文资料以及信息数据收集的精准性，还需要保证数据信息收集的全面性。而地理信息系统在强化图文一体化建设方面具有积极的作用，可以将数据科学转换，使其成为直观性较强的图像信息。以网络拓扑结构分析的方式进一步完善房产信息管理内容，而信息一体化的建设则能够通过测量分析与计算，确保数据管理水平和测绘能力的提升，加强信息数据处理的时效性。当完成网络接口配置后能够将数据迅速传输，达到网络共享的目的。除此之外，以图文的方式最大程度提高数据的应用效果。该种方式能够转变原有纸质数据信息保存的模式，以网络信息的方式对图文数据以一体化保存的方式，显著提高存储质量，为后续的数据查询奠定良好的基础。与此同时，在地理信息系统与图文一体化建设的支持下，技术工作人员能够及时找出存在的问题并予以修正，显著提高自身的工作效率，使得图像与文字一体化工作能够顺利开展[7]。

4.5 房屋分摊与户籍管理

作为房产测量中重要组成部分，房屋面积分摊的计算与处理尤为重要，地理信息系统的应用能够精确对房屋面积分摊情况计算与处理，确保数据收集的准确性。对于房产测绘来说，房屋分摊面积的计算能够实现对房屋计量的统计，实现房产的科学规划与管理，通过利用房产测绘地理信息技术接口与控件的方式，对房产定义合理、科学分类，根据房屋的具体情况科学化管理，使得数据库信息更加丰富、完善，提升应用的效率和水平。地理信息技术在实际应用中可以通过强化房产编码、保障数据联网等方式对房产信息实现全方位的了解和掌握，使得房屋信息管理能力能够得到提升。除此之外，房产测绘中的地理信息系统应对房产信息管理系统的流程查询与输出结果予以重视，从而对用户权限、密码修改明确管理[8]。另外，还需要强化实时信息的处理与历史数据的存储功能。通过将房产信息与基础测绘工作融合，提高房产测绘的质量，使其测量数据应用到后续工作的处理与操作中。避免因测绘误差，而造成房产纠纷等问题。积极构建地理信息系统，能够对测量目标场地容积与密度快速、准确测量，不断提高房产分析的质量和效率。房产测绘具体分析过程中注重房屋登记与土地登记工作，依据原始产权信息做好信息的完善工作，不断完善房屋登记信息，从而确保房地产登记工作能够顺利开展。在房产登记管理过程中还需要对原始数据核实和管理，对原有登记的数据再次审核，进一步保障现有数据与原有数据统一、一致[9]。

结语：

综上所述，不动产测绘、房地产管理过程中应注重地理信息技术的应用，从而确保不动产测绘的准确性，为后续工作的开展奠定良好的基础条件。只有运用现代化的地理信息技术才能不断优化房产测绘水平，保证房产管理的精细化。