房地产税务筹划存在的常见问题及对策

常瑞栋 济南铁投电气设备合伙企业(有限合伙)

房地产企业进行税收筹划，可以让企业获得最大的利润，有助于企业对资源进行有效的配置，提升企业的管理水准，推动企业的组织结构进行优化，从而提升企业的盈利能力和竞争能力。因为房地产业投资的资金规模庞大，各个阶段涉及不同税种，所以做好税收规划非常必要。

一、房地产企业纳税筹划的作用

税收筹划的理念源自于西方国家，它指的是在纳税行为开始之前，公司利用对纳税主体的经营、投资、理财等活动的涉税事项做出合理的安排，充分利用现有税收优惠政策，从而达到少交税或延缓交税的目的，由此所开展的一系列合法合规为前提的策划活动即为税收筹划。房地产企业进行税收筹划，可以使其享有更多的税收优惠，降低其所面临的涉税风险。房地产公司的税收规划工作必须坚持合法合规，以最新税务制度和涉税法律法规为着手点，确定合法节税的方向[1]。总之，一项科学、合理的税收筹划工作，可以为房地产企业带来更大收益，同时也能优化资源配置，提高了房地产公司的财务管理水平，推动房地产公司的健康、可持续发展。

二、房地产税务筹划的常见问题

(一)对税务规划缺乏正确认知

一些房地产公司的领导及管理层主要将楼盘开发建设和销售看作是公司盈利的关键所在，却没有认识到税收筹划也可以为公司创造一定的收益，一些管理层都没有认识税收筹划之于房地产公司的重要作用，甚至误以为税收筹划就是偷税漏税，主观上抗拒税收筹划工作的开展。这就导致一些房地产公司很少利用税收筹划的方式为企业创造更多收益。

(二)纳税筹划思路不明确

房地产企业的税收筹划是一个整体性的工作，它不是单一某个环节一蹴而就的工作，在制定规划方案、确定筹划方向思路时，需要先进行全面的分析，确定合理的税收规划方向。但从实际来看，很多房地产公司的财务人员在进行税收筹划时没有从整体着手，也没有明确的纳税筹划方向，纳税筹划思路不清晰，这极大地降低了公司税收筹划的效果。

(三)纳税筹划的风险防控意识不强

房地产企业纳税筹划存在一定的风险，甚至一些风险将会对企业其未来的发展产生很大的影响[2]。很多房地产公司的领导和管理人员，在进行税收筹划工作的时候，缺乏对税收筹划工作中可能出现的风险的认识，这就使得公司在面对税收筹划的风险时，无法及时采取相应的对策来避免这些风险，甚至使纳税筹划变成了偷税漏税，对企业造成了极为不利的影响。

(四)税务筹划方法不成熟

房地产企业纳税筹划是一件需要较高技术含量的工作，需要有较高的业务素质，需要在合法合规的前提下，做好细节处理，争取到更多国家或地方的税收优惠政策。但是很多房地产企业的财务工作者的能力有限，或是工作经验不足，纳税筹划方法不够成熟、灵活，取得的节税效果有限。

三、房地产企业税务税筹划的对策

(一)加强税收筹划人员的培训，提高纳税筹划意识

首先，房地产企业应当正确认识纳税筹划，认识到纳税筹划能够为企业带来的预期收益，这是在合法的前提下为企业争取更多合理的税收减免，提高房地产企业对纳税筹划的认识[3]。定期开展相关培训，使企业管理层和税务工作者能够对税收规划中所涉及到的相关专业知识有一定了解、正确的认识。其次，纳税筹划工作需要筹划人员具有较高的职业素养，要把这个工作做好，就必须经过系统性的训练，因此，企业需要聘请具备过硬能力的优秀人才，并加大对企业税务规划师的训练力度，提升他们的职业素养。在进行税收筹划之前，房地产企业应先了解税收筹划者的业务素质与职业道德素养，这是进行税收筹划的关键，必须选择可靠的人员负责这项工作，并且要有严谨的工作态度，还要做到对各环节都要一丝不苟，这样才能最大程度避免风险，防止使公司的经济利益遭受损失。再次，房地产企业的纳税筹划始终要坚守合法合规的原则。税务筹划方案在制定后，要由另外一个纳税筹划人员进行审核，检查是否有违规的行为，防止违规行为发生。最后，房地产公司的税务工作人员也要不断提升自己的工作能力，提高基本技能水平，加强对当前税法税制的了解，学习相关案例，包括正面和反面案例，并与自身的具体状况相联系，学以致用提升税收筹划工作质量。

(二)积极与税务机关沟通，把握纳税筹划方向

纳税筹划工作旨在合法降低纳税负担，在开展税务筹划是要根据房地产开发公司的具体情况来进行税务筹划[4]。首先，要制定出一个符合企业实际情况的节税计划，在为房地产公司进行纳税筹划时，除了要将利益最大化作为一个基本的准则外，更要考虑公司整体的可持续发展，将其作为一个长期的目标，要将纳税筹划与公司的发展战略有机地结合起来，从而确保纳税筹划的目的能够得到有效的落实。其次，在进行税收筹划的过程中，房地产公司需要对国家和当地有关税务政策规定有足够了解，这就需要加强和当地税务机关的联系，建立良好的合作关系，从而了解当前税务制度的动态变化，以及最新的税收优惠政策，可以按照税收新规、税收优惠的方向进行调整，争取享受更多的税收优惠，达到合法节税的目的。最后，在遇到较为繁杂的纳税筹划时，房地产业公司可以选择具备专业资质、业内口碑好的要专业税务师事务所进行合作，来提升纳税筹划的专业性，也可以在和专业机构合作中提升公司税务人员的能力，通过这种方式来提高税务筹划的效果，减少操作不当的风险。

(三)加强对企业税收规划的风险防范

房地产公司的税收筹划存在着一些风险，而且，在目前的市场经济条件下，我国税收制度和政策每时每刻都有可能发生调整。伴随着国家经济的持续发展，以及国家的法规和政策的逐步健全，这一因素都会对我国的房地产企业的税收筹划工作造成一些潜在的风险。要想解决这个问题，就需要房地产公司税务工作者提升税收规划的风险认识，在进行税收规划时提前做好相应的风险防范工作[5]。纳税筹划人员要认识到税务筹划具有时效性的特征，而国家的税务法规和政策一直在发生着改变，所以纳税筹划人员在制定纳税筹划方案并检查无误后，仍然不能放松警惕，继续随时掌握税收政策的变动情况，对市场经济的趋势进行深入的研究，并结合税收法规政策的调整，及时对筹划方案进行相应的修改，能够按照最新的政策对其进行适时的调整，确保纳税筹划的合法合规性。

(四)采取灵活的税务筹划方案

纳税筹划的手段并不唯一，房地产企业可以结合实际情况，采用灵活纳税筹划方式方法，达到合理降税的目的，以下就以几种纳税筹划方法为例。

1.增值税纳税筹划

房地产项目前期投资大，有较大的增值税存量留底，依据税务总局要求，达到留底退税条件的企业，应退尽退增值税留底税额。企业应加强对总包及材料商进项发票管理工作，及时认证进项发票，达到增值税税收平衡，节约资金，提高资金使用率，实现企业效益最大化。但需要注意，在采购时企业要选择具有开具增值税专用发票资质(一般纳税人)的合作方，提前了解合作方是否可以提供可抵扣的发票，并且要妥善保管发票。

2.所得税纳税筹划

我国税法规定符合条件的小微企业的所得税税率有一定优惠，对此房地产企业可以采用业务剥离的方式，将物业、装修等次要销售业务剥离，成立专门的小规模企业，以充分用好小微企业增值税起征点及所得税税率优惠政策，来降低税负。此外，税法规定，企业安置残疾人员也可以给予一定的纳税优惠，各地政策会有差异，如抵扣比例、残疾人员工占比等的要求会有出入，企业根据当地政策可以聘用一些残疾人从事企业内勤，有助于减少一部分税负。还可以采用弥补亏损的方式进行纳税筹划，根据当前税法规定，企业年度亏损可以在之后的年度里结转，但是最长时间不能超出5年。在纳税筹划时就可以利用这个规定，利用5年以内的亏损进行筹划。因为房地产项目的投资大，而收益主要是在房屋销售时开始，所以在项目建设的前期阶段，企业很可能出现亏损的情况，这样就可以在开始转为盈利的年度通过利润额来弥补亏损，这样就能降低当期企业所得税。

3.土地增值税纳税筹划

土地增值税主要是从减少土地增值税收入和增加扣除项目金额的角度进行税务筹划。在收入方面，可以分离部分收入，比如燃气初装费，财政行政代收费用以及软装费用等。在土地增值税扣除项目方面，从商品房设计入手，将硬装成本等纳入商品房建造成本中，增加土地增值税计算扣除基数，充分利用土地增值税累进税率的特点，合理优化税筹。还可充分利用免征土地增值税优惠政策，如纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。比如，A房地产公司开发一个普通标准住宅项目，销售收入为1 020万元，公司为这一项目支出的地价款约为200万元，投入房地产的开发成为400万元，以及开发相关费用约50万(准予税前扣除)、房地产转让的相关税金70万、加计扣除额是120万元。那么本项目增值额占总扣除项目金额的占比为(1020-200-400-50-70-120)/(200+400+50+70+120)×100%，计算结果为21.4%，这就超过了20%的要求，也就需要按规定缴纳土地增值税。为了合规享受土地增值税优惠，可以降低普通标准住宅的销售价格入手，如下调销售价格使销售收入从1 020万降至1 008万元，那么将1 008万元代入计算，也就是(1008-200-400-50-70-120)/(200+400+50+70+120)×100%=20%，这样符合了不超过扣除项目20%的要求，就可以享受减免土地增值税的优惠。

4.房产销售的纳税筹划

对于房地产公司来说，其主要的收入来源是房屋销售，从房产营销的观点来看，由于购房支出占用大量家庭资金，对于一般家庭而言，一次支付全款是有一定难度的，因此，目前的房地产公司的营销方式大多是以分期付款为主。房地产企业可按照合同法所规定的分批收款时间，结转成本费用，延迟收入确定的日期，使纳税时间也得到延后。通过这种方式，既能有效地解决房地产公司营运资金不足的问题，又能得到更多的税务投资时间，从而间接地达到节税效果。

还可以合理筹划分楼栋分流水地块销售工作，结合工程规划许可证以及分流水、分期交付范围，依据土地增值税清算条件。例如，在不超过已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例的85%，结合当地税务要求，合理延长土地增值税清算时间，可不进行土地增值税清算。房地产公司如果前期预缴土地增值税金额大于土地增值税清算金额，应主动申请土地增值税清算，提前清算，以达到退税目的。

税务筹划的方法并不局限于以上几种，在具体操作时可以结合工程实际情况，以及国家及地方的税收制度，采取多种灵活的筹划方案，最大程度为企业合法降低税负压力。

四、结语

综上所述，房地产企业开展税收筹划能够帮助企业实现合法合理节税，为企业获得更多利润，因此，房地产企业应提升对纳税筹划的关注，增强敏锐度，掌握当前最新的税收制度及涉税法律法规，制定出一套合法合理的税收筹方法划，从而达到最大限度提高房地产企业的经济效益，使企业在日益加剧的市场竞争中取得优势，实现可持续发展。