房价调控轮回如何才能就此打住

张道航

房价调控轮回如何才能就此打住

张道航

近年来，房价调控呈现出“调控-观望-上涨”的轮回，而且每经历一次这样的轮回，房价都会上升到一个新的高点，甚至出现报复性上涨，调控轮回似乎成了房地产市场的常态。2010年4月出台的“国十条”，被称作是有史以来最严厉的楼市调控政策，但是也未能避免这种轮回的再现。从4月至7月，在经过这段时间的成交量下降而房价依旧坚挺的观望后，8、9两个月又出现了量价齐升的市场走势。于是，9月29日国土资源部、住房和城乡建设部、监察部等多部委又出台了继“国十条”后的“二次调控”，楼市再度陷入观望。看来，“金9”过后的“银10”是不会再现了，然而人们所期望的绝不是眼下的这种观望，而是观望过后楼市的调控轮回能否就此打住，以及房价能否回归理性。

国外的楼市也会出现异常，政府也要对房价实施市场调控，但却不会像我国这样出现“调控-观望-上涨”的轮回，也不会出现且调且涨、越调越涨的尴尬。其中一个重要原因是，政府并不仅仅局限于对楼市异常时的市场调控，更有平时的市场监管。在现代市场经济条件下，市场监管与市场调控一样，都是政府的基本职能。监管的目的不仅是为了维护市场秩序，实现资源的优化配置，也是为了促进社会公平。而价格作为市场的灵魂，必然成为政府对市场实施监管的重要指向。当然，面对市场上难以计数的各种商品和服务的价格，政府没有能力也没有必要实行逐一的价格监管，只能对那些与国计民生直接相关的重要商品和服务的价格实施监管。诸如奢侈品等非国计民生所必需的商品或服务的价格，则可以放开由市场自行定价。但是，住房作为与国计民生密切相关的特殊商品，无论是它的销售价格还是租赁价格，在许多市场经济国家都是被置于政府的监管之下的。有的国家政府甚至可以对农产品的价格弃之不顾，却对房价施以严格的监管。因为在当今的全球贸易体制下，一个国家的农产品价格如果涨幅过高，就会引来国际市场上的农产品进来“封顶”；而房价如果涨幅过高，没有哪个国家能够从国外进口住房来平抑国内的房价。

整体看，由于政府原因造成闲置的比例大、协商查处难度大，再加上较早出让的“毛地”拆迁难，以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率比较低

但在我国，却不是按照这种“抓大放小”的思路来进行价格监管的。有的地方政府对诸如牛肉面、米线等商品和服务的价格出台了严厉的监管举措，可房价却一直是价格监管的盲区。必须看到，在我国这样一个住房供给长期偏紧的市场上，放弃监管房价则势必会趋于高涨，市场调控即使能在一段时间内让这种涨势有所缓解，但是调控过后房价还会继续恢复上涨。这正是导致我国住房价格出现“调控－观望－上涨”轮回的关键所在。从市场调控与市场监管的功能看，尽管二者都是为的使市场趋于稳定和均衡，进而更好地实现资源的优化配置，但却有着明显的不同。市场调控通常是针对市场上出现的暂时失调而采取的临时措施，具有短期性特征；而市场监管则是为了保证市场的有序运行所实行的强制手段，并具有长期性特征。为了从根本上扭转房价调控中的轮回现象，并建立起稳定合理的房价形成机制，政府不仅应当施以必要的市场调控，同时也应借鉴国外经验，建立起房地产市场的价格监管制度，对住房销售和租赁中的房价“超高”和“暴利”，给予必要的处罚和打击。譬如，德国法律规定：房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任；如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”,根据德国《经济犯罪法》就已经构成违法行为；如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”,这已经触犯了《刑法》构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至最高被判处三年徒刑。至于什么样的价格才算“合理房价”，国外通行的标准是，房屋开发的全部成本再加上5-10%的开发利润。按此标准可以判定，目前我国房地产市场上的住房销售价格大都超出国外通行的“合理房价”水平。但是，开发商以及房地产投资投机者的暴利行为却并未得到应有的处罚，房地产泡沫成为不争的事实。

实现政府对房价的有效监管，前提是必须弄清房地产开发成本。尽管房价的成本核算是一项较为复杂的工程，但并非不可为。2008年底，山东省临沂市在中心城区选定了7个地块，经详细测算后发布了《关于公布临沂中心城区高层商品房开发成本的公告》。此前，2005年7月福州市物价局也曾向社会发布过当地住宅成本清单，但由于来自有关方面的压力，当年11月就宣布不再向社会发布。可见，只要政府能够排除各种阻力和干扰，完全可以弄清房地产的开发成本。而且，我国《统计法》也赋予了统计部门对各行业的经济数据进行普查和统计的职能，其中就包括行业利润；《价格法》也规定，物价部门具有测算并发布自主定价商品的社会平均成本的职能。因此，政府部门不但应本着对民生和国家经济发展负责的精神，依法测算并公布开发商的住房建设成本，也应公开政府的土地出让收入、房地产税费等内容，这样才能真正揭开房价的成本构成。

在房价成本清晰透明的基础上，国家还应尽快出台《反暴利法》，对那些住房出售和出租中超出利润控制标准以及获取暴利的行为依法施以应有的处罚。目前世界上多数国家都制订了《反暴利法》。我国尽管在1995年经国务院批准，当时的国家计委发布实施了《制止牟取暴利的暂行规定》。但是收效甚微，原因在于这部暂行法规的内容具有许多不可操作性。只有出台一部具有可操作性的《反暴利法》，依法实施对房地产暴利的市场监管，才能有效遏制暴利行为，维护市场均衡和防止价格欺诈。而且这样一来，政府对房价上涨过快的市场调控也可以不必过度依赖临时的行政干预，而是转化为长期的法律框架内的市场监管，不仅能够有效遏制房地产暴利，促进房价的长期稳定和趋于合理，同时房价调控也将不再重复以往的轮回，从而给民众一个稳定的市场预期，消除对房价上涨的恐慌心理。

围绕房价的调控，长期以来国家出台了不少政策，可是房价却在调控中且调且涨、越调越涨，调控部门的努力和各级政府的工作很难得到公众认可。本轮的房价调控可以说不同往常，不仅民众对这次调控寄予了很大的祈盼，中央政府也是下了决心的。如果经过一段时间的观望后继续出现调控轮回，不但会加大国家的经济风险，也会带来政府的信用风险。所以，在认真落实已经出台的调控政策的同时，还必须尽快把以房价监管为核心的房地产市场监管提上日程，使政府对房地产市场的监管和整治进入常态化，而不是像现在这样出现异常才出台调控和整治的办法。只有这样，房价的调控轮回才能就此打住，房地产业才能步入平稳健康的发展轨道，也才能为实现“住有所居”的目标奠定稳固的市场基础。（本文作者系中共大连市委党校教授）