房地产市场调控还缺什么？

●孙兴全

新闻综述：

房地产市场调控的国五条地方版细则纷纷落地，受此影响，往年清明节假期二手房交易活跃情景不再，与此同时，一些地方有刚性需求的购房者将目光转向新房，房地产新盘并没有明显降温。据报道，受到各地国五条细则落地的影响，二手房市场在清明小长假一蹶不振。北京楼市调控执行细则正式落地一周的时间里，北京二手房市场也迅速转冷，这一周二手房成交量下跌了近七成。然而，与冷清的二手房市场相比，新房市场却是热度不减。3月份广州一手住宅量价涨幅却达到空前水平：网签均价同比暴涨35%、网签面积暴增68.5%。南京的新房市场也间接受益，甚至有开发商明确表态后期还要涨价。

评论员观点：

中国楼市总令人担心，一轮一轮的调控收效不尽人意，还给人以越调控房价越高的印象。不仅如此，它还带来一些负面影响，如：行政手段限购，购房者宁可离婚取得购房资格；新国五条增加二手房交易价格，抑制了二手房交易却增加了房产闲置，似乎还起到了助推新房价格的反面作用。这就需要搞清楚为什么房价不合理，并按照“政府的归政府，市场的归市场”的原则选择合理的调控政策。

目前房价的形成，不能否认有正常市场规律的作用。我们试想，能不能用市场调节的办法去调节，政府把保障性住房做好，剩下的东西，更多的是用银行利率、首付款比例这些办法来调整。历史上长期被压抑的住房需求，在市场化过程中被快速释放，因此，相当长时期内住房需求、房价上涨有一定的必然性；人口增长、人口城市化进程加速、人口流动、家庭小型化产生了巨额需求；在实际收入、预期收入增长背景下住房需求也会相应增长。由这些原因所导致的房价适当上升，没有什么可怕的。

当我们觉得房价还不合理，背后肯定有其他原因。第一，收入差距过大是公认的事实。收入差距的扩大意味着财富向少数高收入者集中，形成“倒金字塔”的社会结构，这种情况比较契合住房昂贵性、大宗消费性的特性，相当部分高收入者能较快地集聚购房资金，形成现实购买力，这是现阶段城镇城市住房需求相当旺盛的一个重要原因。当然反过来看，收入和财富向少数人集中，在房价居高不下的情况下，也意味着更多的人将丧失在市场中获得住房的能力。这样，住房持有出现更加严重的不均，“房妹”、“房叔” 等拥有数十套、上百套房产，更多的买房者只能望房兴叹。

第二，近些年来，我国住房价格持续以较高速度上升，特别是一些热点地区表现得更为突出，而其他投资机会仍较狭窄。这样市场就传递出投资和投机套利的信号，使得以追逐超额利润为目的的投资、投机需求过快增长，与居住需求的增长一起拉高了房价、地价。一旦住房市场有了机会，也会使市场形成买涨不买跌、追涨杀跌的局面，当住房销售价格持续快速上涨，住宅及其最重要的生产要素土地的投资需求属性得到充分认识，住宅商品和城镇土地具有的可观财富增值效应使住宅和土地价格不断自我上涨。

第三，在居住需求方面，除了基本居住需求以及与经济能力相匹配的改善性需求以外，还存在一种贪大求奢、带有炫耀色彩、体现自身成功和社会身份的购房需求存在，并且这种需求在一些群体中成为一种风尚。奢侈性、身份标识性需求（甚至超越自身经济能力）同样也是推动近年房价过快上升的需求因素之一。

第四，一方面，我国长期以来居住保障政策不够完善，政策性住房供应难以满足住房困难户的需求；另一方面，我国居住保障政策历来带有负福利特征。政策性住房供应短缺意味着将广大低收入者和相当部分住房困难户推进了住房市场，而保障性住房相当部分被本地社会强势群体垄断，也加大了住房存量在各阶层之间的不合理分布，这部分保障性住房并非能减少市场刚性需求。

这也向我们的政策制定者们提出了挑战，在收入差距扩大的新市场环境中，政府应如何引导市场，优化住房供给结构，提高多数群体的住房支付能力，并保障少数低收入群体的基本住房需求。现在的一些调控政策成效不明显，还导致一些消极后果，说明它还有不少缺陷。

政府要做的事主要是，一方面利用经济手段限制非基本住房的需求，另一方面切实将居住保障做好。目前区别性的房贷和利率政策当然可行，但税收政策用反了。最新出台的可转嫁的交易环节“依法严格按照转让所得的20%计征”的税种，实则增加了购买二手房的中低收入者的负担，事实也证明它还导致囤房，从而减少二手房供给导致浪费资源的恶果，还让新房得到热捧。真正有效的税收是在持有环节征收不可转嫁、能逼出供给的物业税。而有了完善健全的居住保障政策，就能一定程度避免本不具有购房能力的人去商品房市场追逐房产，减少了市场的刚性需求，有利于抑制房价。房价调控有的还应“功夫在诗外”，解决收入差距过大的问题，就能很大程度上改变现在“为富人建房子”的畸形市场结构。■