我国当前房地产市场的分化趋势及其改革契机

郁鸿元

导读：2013年底以来，我国房地产市场风声鹤唳。先是销量断崖式下滑，然后是量价齐跌，逐步由卖方市场向买方市场转变，市场分化趋势明显。市场需求将更加注重房屋品质和居住的舒适度，改善型住房具有很大的发展空间，面积较大、户型结构合理、房屋品质上乘、环境配套成熟、物业服务和维护到位的房屋占比将逐步提高。此外，随着我国进入老龄化社会，老年人口数量迎来持续、快速增长，硬件设施完备、生活医疗配套成熟、居住环境安全宁静的养老地产将成为中长期的发展热点。

关键词：房地产 市场体系 供给过剩 双轨统筹

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.06.013

党在十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决议》中指出：经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和促进发挥政府作用。市场决定资源配置是市场经济的一般规律，健全社会主义市场经济体制必须遵循这条规律，着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位的问题。

2013年底以来，我国房地产市场风声鹤唳。先是销量断崖式下滑，然后是量价齐跌。最初是二三线城市频频降价，如今一线城市房价也出现松动。本轮调整周期开启后，房地产的诸多优势正在趋势性消退：行业净利润连续4年下滑，土地的融资功能急剧衰退，综合体优惠政策越来越少。

一、当前我国房地产市场建设特征

今年以来，我国房地产市场发生了较大变化，逐步由卖方市场向买方市场转变，市场分化趋势明显。目前，我国房地产市场呈现出五大特征。

（一）总量结构变化

自1998年住房制度全面改革以来，我国住房市场化程度不断提高，住宅投资增速明显，住房供给规模快速增加。1998～2013年，我国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58 951亿元，年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善，人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。15年来，我国商品住房竣工量大幅提高，城镇住房供应总量不断上升，城镇住房存量显著增加。

依据全国第六次人口普查数据的推算表明，2012年年底全国城镇家庭户的户均住宅套数已达到1套。从国际经验看，在这个总量水平上，住房市场供求关系将趋向平衡。

在城镇商品住房市场不断发展、居民住房水平不断提高的同时，我国住房保障体系逐步建立并不断完善。特别是进入“十二五”时期以来，保障性安居工程建设加快推进，住房保障受益群体持续扩大。如果“十二五”期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务，到2015年年底，全国就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难，城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%。届时我国住房市场结构会发生很大变化，政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用。

在我国城镇居民住房条件得到持续改善、住房保障覆盖面逐步提高的同时，我国住房市场发展中也面临着一些突出的矛盾和问题。

第一，虽然城镇住房总量显著增加，但仍有一些住房条件相对简陋，有些住房缺乏独立卫生间和厨房。

第二，城镇居民住房的实际占有不太均衡。虽然在总量上城镇居民户均住宅套数已达到1套，但实际上居民家庭占有并不均衡。有的家庭有2套甚至多套住房，有的家庭尚没有住房。

第三，商品住宅销售价格从2003年以来进入一个较快上升周期。2003～2013年的10年间，全国商品住宅销售均价从2197元/平方米提高到5850元/平方米，年均上涨10.3%。一线和部分二线城市房价上涨更快。城镇化进程加快、居民收入提高、家庭户数的裂变和增加、政府促进房地产发展的政策取向，以及一段时间内投资和投机需求增加，都成为城镇住房价格较快上升的推动因素。

第四，住房市场的区域分化特征日益明显。目前，一二线城市住房供给仍相对不足，住房销售量增长较快。而三四线城市的住房库存不断增大，不少城市去库存化周期平均达到14～16个月。供不应求使得一线城市价格上涨压力较大，2013年9月到12月间，一线城市新建商品住宅价格指数同比涨幅连续四个月超过20%，二线城市和三线城市的同比涨幅水平分别保持在11%和8%左右。

第五，在大规模保障性安居工程建设中，仍面临着政府财政压力和稳定的资金来源的问题。

（二）风险隐患犹存

1.房地产投资规律性回落的风险

随着我国住房供求总量逐步趋向平衡，住宅投资增长的动力减弱，再加上整体经济增速的回落，前些年房地产投资持续高速增长的态势将难以为继。未来房地产开发投资增速回落是房地产发展的客观规律。

房地产投资增速的规律性回落，必然会对固定资产投资增速产生影响，进而对我国经济增长的带动作用有所降低，并对地方财政、税收、就业等诸方面产生一定的压力。因此，当前既要防止住房投资的失速性回落，更要防范违背客观规律而盲目通过放松信贷、土地和税收等办法人为刺激投资增长，那将带来更多的风险隐患。

2.一线城市过高的土地价格易使房价泡沫更多积累

当前，我国区域间住房市场分化程度进一步加深。一线以及热点的二线城市土地出让价格持续攀升，土地成本占房地产开发成本的比重越来越大。一定意义上，房地产市场区域分化的特征首先表现在土地市场上。

一线城市和热点二线城市地价过快上涨，会同时催生两类风险：一是短期内强化房价继续较快上涨的市场预期，带动购房需求提前释放，进一步推高房价。二是在那些存量住房较多、住房库存数量较大的城市，会迫使开发企业采取降价策略回收资金，这会显著增加高价拿地企业的财务风险，导致开发周期延长，不能及时形成有效住房供应，甚至出现资金链紧张、断裂等现象。

3.部分二线和三四线城市住房供给过剩风险加剧endprint

对于非热点的二线以及相当数量的三四线城市而言，当前房地产市场去库存压力持续增大。2011年以来，为规避一线和部分二线城市限购、限价、限贷等调控政策的影响，不少房地产开发企业纷纷到二三四线城市拿地，住房开发规模大幅度增加，目前已处于供给大规模形成阶段。但由于这些城市的产业发展、人口聚集以及前些年居民住房水平增长较快等因素，后续的住房消费需求动力已明显不足。在大规模供给增加和市场需求动力不足的情况下，部分二三四线城市必将面临住房库存加大，去库存周期拉长的阶段性供给过剩问题。从库存压力指标分析，二线城市商品房存销比远高于一线城市。

4.面对金融环境变化房地产市场隐患增大

房地产与金融体系高度交织，无论是前期土地开发还是项目建设、居民消费，都与金融息息相关。因此，金融环境和融资情况变化将对房地产市场产生重要影响。

一是利率市场化将对开发贷款和住房消费贷款带来较大影响。随着我国利率市场化的不断推进，银行的资金成本和经营压力增加，同时，银行对贷款利率的议价能力也会进一步增强，银行可以更加主动灵活确定项目贷款利率。在这种利率市场化的大背景下，如果商业银行在央行指导下，对住房贷款利率定得相对较低，就会降低银行对住房消费贷款的积极性；如果提高贷款利率，将会增大居民购房的支付压力。两个方面都会对住房市场产生影响。另外，面对房地产市场日益分化的趋势，银行对信贷风险管控也会加强，对部分地区的信贷规模会更为谨慎，也将对房地产市场产生影响。

二是部分城市市场的住房销售回款不畅，给个贷增速下滑带来了影响。2013年，全国销售面积累计同比增速持续下降，其中既有上一年基数的原因，也有部分城市销售进度受阻的原因。与之相对应，房地产开发资金来源中，定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增速也是逐月回落，销售资金回笼速度不容乐观。

三是国家加大对影子银行的监管力度，房地产的融资渠道收窄。而有相当比重的房地产企业是由信用中介机构为其提供多样化的融资。其中，有些中介机构暴露出业务不规范、管理不到位、监管套利、兑付风险等问题。随着国家加强防范影子银行的风险，房地产融资渠道将面临收紧问题，房企融资成本也会进一步提高。

5.房地产市场变化对地方土地财政的影响

我国的地方政府是国有土地的主要供应者，目前，土地出让收入是政府最重要的非税收入来源，短期内地方政府对土地财政仍有较强的依赖。2000～2013年，国有土地使用权出让收入从596亿元增长到4.1万亿元（年均增长38.7%），占地方财政收入的比重也从9.3%提高到60.9%，最高占比达到了67.6%（2010年）。同时，土地资产的价值通过金融杠杆被迅速放大。土地抵押贷款已成为金融机构最主要的一类贷款，是城市政府最重要的融资来源。因此，如果地方房地产市场出现下行波动，地方政府融资平台的土地抵押物存在重新评估的风险。

（三）供需多重压力

无论从短期还是长期来看，房地产市场辉煌时期已经结束，未来将逐步降温。

从短期来看，房地产将继续量价低迷。在供给端，房企面临资金和库存的双重压力。首先是资金压力。本年度3月份房地产开发资金累计增速已经从去年底的26.5%进一步降至6.6%，其中外资大跌33.9%。短期内央行不会采取总量宽松，而是以定向宽松方式降低部分战略领域的融资成本。在这个过程中，房地产企业很难直接受益。其次是库存压力。截至2014年3月，商品房待售面积已达5.22亿平方米的历史高位，同比增长22.9%，直接反映出房地产企业销售压力增大，销售回款难度上升，从而导致资金链愈发紧张，不得不通过降价促销的方式获得现金流，缓解流动性压力。

在需求端，购房者也面临资金和政策的双重打压。首先是房贷成本和申请难度持续加大，其次是税费成本居高不下。去年国五条推出之后，虽然对市场上的增量投机需求产生了一定的抑制作用，但更直接的影响是让购房者的税费成本急剧攀升。

从中长期来看，过去十年支撑房地产市场的上涨动力都明显减弱，房地产市场的野蛮生长也已接近尾声。

一是人口动力。劳动力人口即15～64岁人口是所谓“刚需”的主要来源，对房地产需求的基本面具有重要影响。中国劳动力人口占比从1973年开始一路攀升至74.5%，但2011年之后触顶回落，目前已降至72.8%，2013年绝对规模减少70万人，未来几年还将继续下降，刚需增长随之放缓。

二是金融动力。中央宏观管理思路发生根本转变，从过去的大投资、宽货币转向定向投资、稳健货币。未来国内不会再搞总量宽松和大规模刺激，国际上随着美联储QE逐步退出直至加息，外资流入也将持续放缓，廉价资金时代已经结束。再加上利率市场化大背景下，银行负债成本上升、久期变短且极不稳定，银行长期限资产配置意愿大幅减弱。银行纷纷放弃按揭贷款，居民申请房贷难度增加，使购房需求受到明显抑制。

（四）市场逐步分化

当前房地产上涨的动力在减弱，短期调整的压力正在加大，房地产业衰落特征不明显，主要原因有：

一是城镇化冲抵人口老龄化压力。尽管劳动适龄人口增长带来的刚性需求正在放缓，但农村人口向城市转移带来的刚性需求依然强劲。

二是政策调整冲抵市场压力。除了逆周期的货币政策之外，房地产政策也会适时松动。在房地产量价齐缩的情况下，国家的思路已经从一刀切转向“双轨制”，开始分层、分城施策，这实际上给局部政策留出了放松的余地。

三是未来房地产市场将呈现分化特征，虽然三四线城市的压力相对较大，但一二线城市仍然有吸引力，上涨预期短期内很难扭转。

（五）差异化在增长

2014年以来，由于偏紧的信贷环境、较高的资金利率、人民币汇率的大幅波动、居民预期的悄然转向，加大了房地产市场的趋势性、周期性和结构性调整的压力，房地产市场出现明显降温。endprint

不同区域的房地产市场将由此前的“同涨同跌”转变为“差异化增长”。差异化调控思路的新变化，意味着不同区域的房地产市场更多由城镇化模式、产业化速度、人口分布、供需结构决定，差异化增长将成为常态。

二、逐步调整房地产业

房地产业正逐步进入调整期，这是我国商品房市场连续多年高速扩张和房价持续猛涨后必然出现的自然调整。商品房投资减速和商品房价格适度下行已成这轮经济调整的必然选择。

（一）本轮房地产市场调整幅度较大

促使本轮调整幅度较大、调整剧烈的因素主要有三方面：一是房价在连续上涨10多年并创历史新高的情况下，居民的住房支付能力总体上下降。2000年以来，我国城市房价整体呈上涨态势。过去10年，我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%，一线和二线重点城市的房价10年来上涨4～5倍，而核心区的房价上涨5～8倍左右，二三线城市的房价上涨2.2倍左右，全国平均房价上涨1.45倍。二是住房供应过剩、无效供应的问题显现。我国城镇人均住房套数从2008年的0.74套增长到2013年的人均1.1套，住房短缺的问题解决，供应过剩的问题开始凸显。另外，近年来供应大多偏向主城区以外，公共配套建设滞后，开发商和购房者过度追求房价上涨收益，住房实体供应的有效性下降，也到了需要通过降价来去泡沫、去无效供应的时候。三是开发商资金链超预期紧张。目前出于风险的考虑，银行开发贷款依旧偏紧，而在国家清理影子银行、紧缩地方债务的情况下，2010年以来成为重要融资渠道的信托、资产管理、委托贷款等也开始趋于紧缩，再加上2012年以来地价高企，占资金来源40%多的销售回款成为保卫资金链的关键，降价销售以缓解资金链压力成为开发商的首选。

笔者认为，我国房地产业的发展有其客观的合理性。首先，从房市的发展历程来看，改革开放以来特别是1998年深化城镇住房制度改革以来，我国房地产业在调控与反调控中不断调整、前进，总体上经历了飞速发展的十几年。其次，从房地产市场的发展现状来看，在经历了2010年以来几轮调控之后，投资和投机性需求基本退出，目前市场上绝大部分是真实的居住需求。第三，从房地产市场的供求结构看，目前处于库存上升、行业整体下行的阶段，相当部分城市处于供大于求的状况。

（二）本轮房地产市场调整并非政策调控引起

本轮房地产市场调整与以前历次调整的一个显著区别，在于本次调整并非政策调控引起，而是宏观经济环境变化、货币政策调整以及房地产市场自我调整的结果。究其原因：一是经济增长放缓带动房地产市场降温。房地产市场的发展与我国经济增长相互促进，互为因果。房地产投资在我国固定资产投资中的比例超过20%，房地产投资对于以投资为主导拉动经济增长的我国经济而言举足轻重。2013年以来，我国经济由高速增长向中高速增长转换。二是货币信贷政策变化引起房地产市场降温。由宽松的货币政策转向中性偏紧。三是房地产市场自身需要消化、调整的过程。对于过剩的库存，需要一定的周期进行自我消化和调整，从而达到新的市场均衡。

（三）未来我国房地产市场发展将有四大转变

一是向市场分化转变。全国楼市“同涨同跌”的格局将结束，不同城市之间明显分化，城市之间的分化，与城市经济、产业结构、人口结构、居民购房能力、市场供求等有着密切关系。

二是由“温饱型”向“小康型”转变。中长期来看，随着我国经济社会发展不断进步，居民收入水平和生活质量提高、家庭结构变化以及房屋折旧，房地产市场的发展重点将从以满足基本住房需求为主向以提升住房品质的改善型需求逐渐过渡。市场需求将更加注重房屋品质和居住的舒适度，改善型住房具有很大的发展空间，面积较大、户型结构合理、房屋品质上乘、环境配套成熟、物业服务和维护到位的房屋占比将逐步提高。此外，随着我国进入老龄化社会，老年人口数量迎来持续、快速增长，硬件设施完备、生活医疗配套成熟、居住环境安全宁静的养老地产将成为中长期的发展热点。

三是由政府主动调控向市场自发调节转变。在“双向调控”的总体框架下，我国经济在“稳增长”和“促转型”之间寻求平衡。通过政策改革和市场调整消化楼市积累的深层次矛盾，将引导楼市长期良性发展，使经济逐渐摆脱对房地产的依赖。

四是决策层对于房价调整的容忍度在转变。当房价处于下行通道时，政府不再轻易出手救市，并密切关注地方政府的各类托市行为。

三、实施房地产业的改革措施

（一）建立多层次房地产金融风险分担体系

当前房地产行业融资结构过度依赖银行信贷资金。截至2013年底，我国商业性房地产贷款余额占金融机构各类贷款余额的比重为21.3%，加上定金及预收款和企业自筹的资金，房地产直接和间接通过银行融资比例超过50%。同时，房企直接融资比例过低。2013年房企通过股票市场、债券、信托、私募基金等间接融资渠道合计1.21万亿元，占当年房地产行业实际到位资金12.21万亿元的9.96%，金融机构违规操作较普遍。金融机构住房信贷管理制度尤其是内部控制不完善，银行对房地产企业贷前资质审查不严格，导致开发商将同一商品房“重复抵押”给银行，套取银行贷款。同时，很多房企通过发行信托计划充当资本金，再到银行获得信贷，这种“空手套白狼”的现象并不鲜见。此外，在庞大的影子银行体系内，信托公司贷款和投资大量投向各级政府基建项目和房地产项目，规避了相应的准备金计提和资本监管要求。部分银行理财产品和信托产品透明度较低，运作不规范，加剧了房地产金融风险。

（二）一线城市楼市走出泥潭需要价格实质性下跌

目前来看，尽管我国一线城市住房成交量下跌非常严重，但房价还在逆市上涨，可以用“量跌价涨”来概括。根据中国指数研究院的统计，上半年一线城市房价指数上涨2.64%。同比看，上半年北京、上海、广州和深圳新房价格涨幅分别为18.9%、10.1%、9.1%和9.63%。也就是说，如果从成交价格看，一线城市的楼市依旧比较火爆，并不能称得上是真正调整，而且，随着一线城市新房供应区域从中心区开始全面向城郊转移，一线城市新房的价格水平越来越没有代表性了。即便如此，相比2011年普遍不足2万元的均价水平，2014年上半年一线城市披露的新房价格在两年半的时间里上涨40%左右，而更具有代表性的二手住房价格在同一时期则至少上涨了50%以上。endprint

（三）抓住房地产业市场分化后的改革契机

1.正确认识房地产市场分化

我国的城镇化目前实际上完成不到40%，而国际经验表明，要到70%左右的高位才会转入一个低水平发展新阶段的状态。总体而言，我国城镇化正处于方兴未艾的发展过程中，在今后几十年城镇化水平高速提升期里，还会有几亿人要进城居住。伴随我国社会总体上从“中等收入阶段”向“高收入阶段”演变，我国城市中心区域房价仍将保持长期性上涨趋势。正常的市场是允许价格波动的，应该体现出一定的市场风险。现在出现市场分化，正好是一个矫正契机。

所谓分线，就是一、二、三、四线城市的房价会有明显区别。分线之后还要分市，同一线上的不同城市也可能有明显区别。接着还得分段，即同一个城市里不同地段的房价也可能大相径庭。再往下还得分型，什么样的户型、朝向、楼层、具体特点，都可能会导致价格不同。再往下还得分类，比如学区房还是非学区房，与地铁站是什么关联状态等。目前应是一个很好的促进我国住房市场健康化的契机，政府也可酌情淡化和收敛行政性“限购”等权宜手段。

2.实行房地产业“双轨统筹”工作

解决好楼市和房价问题，根本性思路与策略应是政府和市场各司其职。目前在房地产宏观调控层面应该说正在实行“双轨统筹”框架，一个是保障轨，一个是市场轨。也就是说，商品房的房价高与低，与低端群体解决“住有所居”问题没有直接关系。政府要做的是解决保障性住房的建设和分配。而对于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理规划、市场公平竞争规则和依法收税就可以了，其余的事情可交给市场解决。

3.做好房地产市场风险防范工作

一是引导住房向居住本质回归、促进住房供求基本平衡。在城镇化快速推进阶段，公共政策尤其要强调引导住房向居住本质回归，根据人口增长的规模与结构、住房市场运行情况以及产业发展趋势等因素，因地制宜地制定和落实好住房市场调控政策，抑制投机需求，通过信贷、土地、税收、住房保障等多种政策组合，实现房地产供求基本平衡和市场的平稳运行。

二是重点防范住房市场的金融风险，实施中性的住房金融政策。在金融政策实施中，宜采取相应政策对冲利率调整对房地产市场的影响。实行住房首付和贷款利率反向调整政策，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化，保持住房支付能力稳定，避免在利率政策波动时催生房地产泡沫。

三是建立与现阶段住房需求相适应的土地供给机制，加强土地的供后监管，实现房地产市场供求关系的预先调节。实行差异化的住房供地机制，促进不同区域的住房供求总量的基本平衡。对供求紧张的大中城市，应加大住宅用地供应规模，提高中小户型住宅用地比重，并有效控制需求释放节奏，重点满足基本居住需求。对于供求已经较为宽松的城市，应适度控制供地节奏，提高已供土地的利用效率，有序释放改善型需求。

4.落实房地产最新政策

2014年7月中旬，住建部新任部长陈政高召开了全国住房城乡建设工作座谈会，提出了“去库存，调结构，建配套”9字的房地产三点新政策，即千方百计地消化库存、进一步加强房地产结构调整，以及完善房地产项目周边配套设施。这次会议是在一个房地产市场的敏感时刻，按照市场最关心的东西，来引导楼市的走向。

因为，棚户区改造还是要大力推行的，保障房也是要大力建设的，但是真正市场化的那部分房地产市场的问题也不得不面对，政策不能当鸵鸟，所以要千方百计地消化库存。笔者以为，要让这个市场千方百计地去库存，那就是释放楼市刚需，把原来干预市场买卖的各种政策障碍给搬走。所以说，只要不提“房价”两个字，所有的政策都可以尝试，政府成熟的楼市政策必须是不提房价的，不针对房价的调控。

责任编辑：张 炜endprint