住宅房地产价格波动机制研究

陈效东

（山西师范大学经济管理学院，山西 临汾 041000）

我国房地产市场肇始于上世纪80年代初期，从少数城市试点，逐步推广到全国。从此，城市居民住宅从单位福利分配转变为商品进入市场分配。1998年之前，由于房地产市场不够成熟，国家对发展房地产在政策上并不确定，房地产市场波澜不兴。1997年的亚洲金融危机，国内持续通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产市场以拉动内需，以此为背景，1998年，央行发布了《个人住房贷款管理办法》。这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续至今，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。到2012年，房地产开发投资占GDP的比重已经超过13%。由于房地产业的相关产业多、产业链条长、技术劳动密集、占用资本量大，其对国民经济的影响不容小觑。

住宅房地产市场是房地产市场的主要组成部分，其年投资额从2003年的不足7000亿元大幅上升到了2012年的近5万亿元（住宅房地产销售情况与此接近），占全部房地产投资的比重近七成。住宅房地产市场的价格走势，不仅牵动了消费者的神经，也是政府部门、房地产企业关注的焦点。随着商品住宅价格的不断推高，引发了房地产业内和业外的广泛争论，力挺者有之，唱衰者有之，“拐点论”、“崩盘论”亦不绝于耳，特别是近两年，商品住宅价格在不同地区的不同表现，让消费者更加看不明白，地方政府对房地产市场的政策亦是举棋不定，因此，研究住宅房地产价格波动机制，为政府和消费者提供决策参考有一定的现实意义。

影响住宅房地产价格的因素很多，一般因素有：供求关系、土地使用制度、财政金融政策、经济发展状况、物价水平、人口密度、收入水平、城市设施、交通状况、环境状况等，个人因素有：孩子教育（选择学区）、赡养老人（选择靠近老人住所）、房屋结构外形的喜好等。一个区域住宅房地产价格的形成，是以上各因素综合作用的结果。在不同区域和阶段，各因素所起的作用会发生一定变化，从而影响该区域商品住宅的价格走势。例如，当某学区学校教育水平下降后，会导致该区域商品住宅价格的下降。面对如此众多的影响因素，该从何处着手研究住宅房地产价格的波动机制呢？考虑到本届政府更加重视经济结构调整，因此放松房地产政策的速度可能较慢，政府政策支持的空间和有效性可能大打折扣，政府在未来还会在多大程度上会继续将房地产作为经济增长的主要引擎也存在争议；此外，全球金融危机后我国已经经历了一波基建和保障房热潮，相关政策空间已较此前收窄，因此，政策因素对房地产价格的影响预期相对稳定。同时，十八大以来，中央政府坚定的反腐决心，减少了房地产业的不可控因素。另外，房地产业经过长期竞争，正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式也由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。综合以上分析，本文利用蛛网模型这一数学工具，只考虑价格因素，研究住宅房地产价格波动机制，构建了住宅房地产市场的供求关系传导机制模型，对住宅房地产价格传导机制进行研究。

一、蛛网模型的构建

蛛网模型（Cobweb model）运用弹性原理解释某些生产周期较长的商品在失去均衡时发生的不同波动情况的一种动态分析理论。本文研究排除收入因素的影响，只考虑价格因素，通过蛛网模型对太原市房地产价格传导机制进行研究。

根据经济学理论和研究需要，构建需求函数和供给函数模型。如（1）式。

设定模型假设条件为：本期产量Qt决定于前一期的价格 Pt－l。

在供求达到平衡状态下，（1）式中Dt=St，解得关于当期价格P的差分方程，具体表达式为见（2）式。

当供给曲线的斜率小于需求曲线的斜率，即模型中|e|<|b|时，则住宅价格Pt收敛，此时称为收敛型蛛网模型，具体表现如图1。当|e|>|b|时，住宅价格Pt发散，此时称为发散型蛛网模型，如图2所示。当|e|=|b|时，住宅价格Pt以两个固定值有规律重复循环，此时称为稳定型蛛网模型，如图3所示。

图1 收敛型蛛网模型

图2 发散型蛛网模型

图3 稳定型蛛网模型

收敛型、发散型以及稳定型三种不同的蛛网模型，揭示了在不同的供、求的相互作用下，价格的传导机制。具体表现为以下三种情况：①当某一成交价格对应的需求价格弹性大于供给价格弹性，图像表征为需求曲线的斜率大于供给曲线的斜率时，供求的变动与价格是向均衡点Q*和P*收敛的，在市场的作用下，超额的供给幅度或超额的需求幅度会逐渐减少，直到最后达到均衡状态，需要注意的是，这种均衡是一种动态均衡。②当某一成交价格对应的需求价格弹性小于供给价格弹性，图像表征为需求曲线的斜率小于供给曲线的斜率时，供求的变动与价格是向均衡点Q*和P*远离的，在市场的作用下，超额的供给幅度或超额的需求幅度会逐渐增加，呈现发散状态，这种是一种动态的不稳定均衡。③当某一成交价格对应的需求价格弹性等于供给价格弹性，图像表征为需求曲线的斜率等于供给曲线的斜率时，供求的变动与价格会始终围绕均衡点循环往复，呈现不稳定状态。

二、数据来源及处理

本研究以全国房地产的年度销售额、年度投资额、年度平均销售价格为主要研究对象，对2003年至2012年相关数据进行分析。具体数据如表1。

三、房地产价格传导机制供求分析

本文实证研究中统计回归过程以EVIEWS6.0为工具，通过对样本数据进行处理，根据本文所构建的需求和供给函数模型，对数据进行回归，实证结果如表2、表3。

表1 2003年至2012年住宅房地产相关数据表

表2 年销售额与年平均价格回归结果表

表3 年投资额与年平均价格回归结果表

以式（1）为基础，根据表2、表3实证结果，生成具体需求函数与供给函数如下：

需求曲线：Dt=-31376.88+14.722×Pt

供给曲线：Dt=-39691.08+19.773×Pt-1

可以看出，这里供需达到平衡点时，均衡点为P*=1646.05。供给曲线的斜率为e=19.773，需求曲线斜率为b=14.722，二者相比较，前者明显大于后者，说明此时价格传导机制呈现正反馈的发散状。在这种机制传导影响下，随着时间的推移，价格越来越偏离均衡点，即价格会呈现越来越大的振荡状况。如果这种振荡机制长期存在下去，则对房地产市场带来诸多不稳定因素，增加了市场风险。

四、结论

通过对实证的结果进行分析，说明中国的房地产市场价格传导机制具备发散特征，处于不稳定状态。分析其主要原因，可能与中国居民贫富差距的持续增大和投资渠道缺乏有一定关系。不断上涨的房价一方面使得财富水平和收入水平较高的群体热衷于投资房地产，另一方面也越来越偏离了占大多数的中低收入群体的住房支付能力。所以最终会形成房地产市场日益明显的供求结构失衡，呈现出高空置率与买不起房的人越来越多的现象并存的局面。

因此，政府应该采取措施，防止中国住宅市场失衡的现象加剧：（1）加强保障房建设，使住宅回归居住消费的本质属性，解决中低收入群体的住房问题；（2）拓宽投资渠道，放开垄断行业的投资限制，保护民营企业中小投资者利益；（3）征收二套以上住房的房地产税，加大持有多余住房的成本，使更多住房回到市场流通中。

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