不动产物权变动制度在农村城市化进程中的现实意义研究

周竹露

不动产物权变动制度在农村城市化进程中的现实意义研究

周竹露

当今社会由于生活越来越多元化，在通常的不动产权的物权有变动的情况之外，因为不依据法律所产生的不动产物权的转换在我国很多农村比比皆是。这种变动一般是根据现行的法律条文或者是事实依据而产生效力，而并非是以公示为生效的要件。在实质主义登记的思路下，此种不动产物权变动否定不动产登记制度的特例。由于实质登记条件过于苛刻，为了弥补这个缺陷，此时认可物权变动的效力变得十分重要。此外，由于公法的原因而产生不动产所有权的变动，这种变动具有极强的法律效力，这种效力强度甚至高过登记时的公示效力。本文运用比较法把农用土地的征用制度和土地国有化改制的做法相比较，对土地所有权变动之后有可能产生的法律纠纷提出相应的看法。

集体土地；违规建筑；不动产物权变动；土地征用

［作者］周竹露，江西财经大学。

违规建筑这种不动产早已经成为影响农村城市化进程至关重要的一环。违法建筑的所有权是否会因为瑕疵的所有权从而阻碍交易，是否使得不动产所有权的效力发生，已成为一个普遍而棘手的问题。其实无论从我国的立法还是理论基础来看，违规建筑不应当被认定为是有瑕疵的所有权。法院在审理相关案件的时候，其实应该保护无过错和善意第三人合法权利不被侵害，因此对于违规建筑所获得的不合法收益应予以不支持的态度。

一、不动产物权变动的新模式

（一）农村土地法律方面的定义与流转时出现的障碍

根据我国目前的法律法规，城市所有土地的所有权都属于国家，然而农村和城郊的土地归属却是集体，在越来越快的城市化进程中，国家一般都征用农民作为生产资料的农用土地，而很难征用到作为生产资料用途的宅用地。因此城市改造最关键的问题就在于两种土地制度。

目前与我国二元土地所有制相对应的是二元土地流转的制度。对于城中各类土地使用制度的流转的相关规定总体分为两种类型：一种是集体土地使用权的流转；另一种是农村宅基地的流转。

（二）集体土地征用制度的缺失

加快城市化进程的关键就在于加快我国经济的发展，以及社会进步的进程，在这个进程中首当其冲的就是土地使用形式的转变，由此就暴露出土地征用的这个问题。而我国的农村集体土地的征用问题异常突出，如土地征用权的滥用、审核标准过低、征地补偿范围过于局限。不仅如此，征用过程中也出现不民主、不公正等各种问题，主要体现在以下两个方面。

第一，土地征用权滥用。我国的法律其实已经给予国家以“公共利益”的名义来征用任何土地的权利，事实证明这正是部分国家机关不当征地的最好理由，把市场主体的商业投资当作公共利益的需求，然后把公共利益扩充到各个经济建设领域。表面上看来是因为经济的利益才强制征收土地，其实是假借国家公权力通过强制剥夺一部分人的权利来满足另外一小部分人的私心。事实上这就造成对私人权利最严重的侵害。另外，现行法律并未对“公共利益”的外延进行明确的界定，这就给一些国家机关权力寻租以借口，导致了土地征用权的极度滥用。

第二，土地征用补偿标准的不合理。现行的土地补偿费是按照土地的收益来计算的，其实被征用人的土地被征用并不能反映土地的真实价值，且他们的利益也没有得到体现。因为补偿费的基数就可能是不合理的，它可能并非市场价格，在日常的年份里，如果在同一块农地中某种单一的种物产量不变，但是产值可以随所产农产品的价格而发生变化，因此基数确定非常困难，而这不仅关系到土地赔偿费到底有多少，也切实关系到农民的根本利益。

（三）城市化改造中现实问题与法律的缺失

首先，城市化改造中最重要的是目前没有一个相应完整的为了安置补偿拆迁的国家级的法律法规，以规定集体土地上房屋拆迁还有拆迁后如何补偿的问题。在法律意义上的拆迁是在城市规划区内和城市规划区外的意义是完全不同的。

其次，对于拆除违法建筑有各种因素和阻碍，但是至关重要的是违法建筑的归属即所有权并不清晰，加上利益的驱动使得拆除屡屡受挫。其实承认违规建筑的所有权的问题也就是对这种行为的一种“鼓励”，势必会引起新的一轮抢建风“热潮”，但是如果否认这种所有权的话，就要考虑到法律行为的依据不充分，再则还有这种违法行为的普遍程度，不仅对现存的违规建筑有着难以拆除的这个问题，而且改造的话就更加无从谈起。政府现在就陷于这种两难的境地，此时这种状况也为这些违规建筑提供了充分的养料。

二、农村土地国有化出路

我国现行的法律在对于有关土地所有权中城市农村的结构规定，在技术方面具有很大的纰漏。根据各个城市不同的发展而产生城市边界的延伸或者萎缩。在当今的土地法规的管理下，想要真正意义上实现农村的城市化，就得让农村的土地在市场流通的过程中合法化，而实现合法化的关键就在于使集体土地的性质发现变化，使其性质彻底的国有化，让改造中所有权的障碍消失。如果想达到这样的结果，只有土地征用才能实现，但是要达到这一结果，会让很大一部分地方政府陷入财政困境。

集体土地国有化的转制其实从另一方面来说，就是国有土地使用权派生后，使用权仍属于集体经济组织所享有。转制这种现象其实就是一种顺应新型城市化发展的社会和法律现象，为了协调关于重大财产的归属产权的变更以及协调利益关系的一种法律制度的超前。

土地的征用其实是国家依法对集体所有的土地进行征用，这本质也是为了公共集体利益的需求。此时征用的这些土地的所有权转变为全民集体所有。可是在这些土地国有化所有权转变时，既没有按土地征用时所需要的程序规范实施，也没有按土地征用规范的实体性落实。和土地征用相比较，集体土地国有化的转制具有四个方面特点：

（1）当集体土地的所有权成为国家所有时，这时所有权具有一定程度的概括性。农村集体土地的国有化转制是将集体土地所有权概括性地转归国有用地所有权，其实是将行政区划下的一个社区的集体土地整体性地或者全部地转归为国有。土地征用一般是针对特定的建设用地分片然后个别进行的。

（2）当集体土地的所有权并不是为了具体的项目建设而变成国家所有。国有化转制是由于农村社区已经进行了符合规划的建设，从而在农村社区转制成为城镇社区时，集体用地在没有具体的建设目的的情形之下，随之直接转成国有土地。土地的征用一般有特定的建设目的。

（3）当集体土地所有权归于国家时，这个时候并不更改原来土地的使用途径还有使用者。城市化的农村规划建设区是集体土地国有化转制的主要发生地。经过城市化的改造进程后，初始符合城市规划的建设用地都得以保留下来，而且使用者和原来的用途也都基本没有变化。当土地所有权发生变化时，土地的用途也会发生变化。

（4）转为国有的集体土地时，基本上是各建设用地，其中包含在乡镇的企业和基层组织办公场所所需用地、农民的宅基地和公众需要及使用的设施用地，除此之外还有已有和继续使用的建筑物或构筑物的土地规划的使用也纳入其范围之内。农业以及建设用地根据相关建设项目需要，也属于被征用的集体土地种类的范围。

（5）当发生集体土地成为国家所有时，这种情况下一般是没有补偿的。其承担者没有补偿费用，而且内容还提及集体土地在国有化后还是其原所有者继续使用，所以农村集体及其相关成员在集体土地国有化情况下一般不会得到特别补偿。

在我国，最具现实意义的当属以土地为核心的物权制度，而其中最具理论价值的则是物权变动问题。其一，在城市化进程的大背景下农村土地的物权变动至关重要；其二，城市房地产交易也与物权变动息息相关。因此，作为整个物权制度体系的重要组成部分之一的不动产物权，法律地位必然非常重要。

一直以来对于《物权法》争议屡见不鲜。自《物权法》出台后，关于其的争议一直没有停息，而且争议点早已不再局限于政治方面的问题，此时更多的焦点聚于私法、法律体系的冲突问题，更重要的是有关于完善立法方面的问题，在不动产物权模式的变动中，无论是主张债权主义或是物权形式主义，都能从法条中找到相关的理论依据。

综上所述，在我国，不动产物权的变动机制已经慢慢建立并且完善起来，这是法律人值得欣慰的。但是从另外一个方面，制度的本质又存在着各种缺陷，所以建立务实、完善的不动产物权变动制度是一个任重而道远的工作。

［1］马特.物权变动（第一版）［M］.中国法制出版社，2007.

［2］王利明.物权法研究（上卷）［M］.中国人民法学出版社，2007.

［3］王利明.物权法专题研究［M］.吉林人民出版社，2002.

［4］王泽鉴.民法学说与判例研究（第一册）［M］.中国政法大学出版社，2005.

［5］王泽鉴.民法物权（第一册）［M］.中国政法大学出版社，2001.