高层楼宇经济成本分析与研究

[摘 要] 2013年杭州下沙地区在建在售的楼盘55个，其中30层以上的建筑约350幢，而看似华丽的高层楼宇背后却是巨大的成本和无尽的安全隐患。其成本包括开发设计、建设成本，能源消耗、运行成本，安全隐患成本，气候环境成本，人力资源成本。目前，杭州下沙地区房地产供应量充足，入住率不高，供大于求。高层楼宇高成本在于统筹规划不足，缺少可行性研究，房地产开发过度。政府应严把审批关，合理规划城市，倡导绿色建筑，严格控制工程预决算，提高资金使用效率与可持续发展。

[关键词] 高层楼宇经济成本建造成本使用成本节能建筑

[中图分类号] F830 [文献标识码] A

Abstract： In 2013， there were 55 real estate projects under construction or for sale in Xiasha area， Hangzhou and about 350 buildings had 30 storeys. However， huge costs and endless security risks were hiding behind these gorgeous high-rise buildings. The costs include design cost， construction cost， energy consumption， operation cost， the cost of potential safety hazard， climate environment cost and human resource cost. At present， real estate supply is adequate in Xiasha area and the occupancy rate is not high. The housing supply is beyond demand. The high cost of high-rise buildings is due to the lack of overall planning， lack of feasibility studies and excessive real estate development. The government should intensify examination and approval procedure， make urban construction planning reasonably， and promote green building. Budget and final accounts should be strictly controlled for improving capital usage efficiency.

Key words： high-rise building， economic cost， construction cost， use-cost， energy-saving building

杭州经济技术开发区（以下简称下沙地区）建区21年来，“造城”步伐飞速，曾经的“乡下”已是高楼林立。2013年下沙地区在建在售的楼盘55个，其中已建成的30层以上的建筑约350幢。鳞次栉比的现代化摩天大楼在下沙新城奇迹般地崛起，然而在外表气派、亮眼的光环下却隐含不小的运行成本、安全隐患和空置问题，没实现预期效益。本文以杭州下沙地区高层建筑的经济成本问题进行分析。

一、高层楼宇建设及运营成本分析

1.开发设计、建设成本

高层建筑存在自身体量庞大、荷载强度高、功能繁多、承重结构要求高的特点，施工成本几何级数增长。如上海世茂国际广场，总建筑面积近17万平方米，主体建筑高达333米，总投资：30亿元，是相同建筑面积一般项目的近3倍。主要原因是承重结构施工成本几何级数增长。因其造型独特超高，承重结构复杂、体量庞大、荷载强度高、地基处理及材料要求高、建筑物超高增加费多、施工难度极大，且节节攀升，导致建筑承重施工工程部分造价几何级数增长。其次是洋设计师操刀的天价设计费。

2.能源消耗、运行成本

高层建筑物业管理的运营成本、维护管理费用惊人，有的甚至是烧钱的建筑。

（1）各种能源消耗巨大。高层用水需专用水处理设备-变频增压泵，设备还要定期检修，比普通楼用水成本高3倍；垂直爬升的电梯能耗巨大；写字间中央空调通道要定期清洗，费用50元/m2；商住通常内部间壁不合理，中间房间不能通过自然采光，照明用电是普通办公楼的3倍；玻璃幕墙和宽大飘窗隔冷隔热效果差，能耗巨大，空调费用是普通墙体楼房费用的4倍。

（2）建筑自身是能源消耗品，经岁月的打磨，钢筋混凝土的强度会渐渐减弱，其人工保养维修费、材料费等等开支很大。

（3）交通成本、环境保护成本加大。下沙是杭州的东口，沿江密集的高楼阻挡了城市的通风口，雾霾不易扩散，加剧了夏季炎热现象。

3.巨大的安全隐患成本

（1）频现“高层建筑综合症”。高层写字间里每层2000㎡的大厅里，上百号人时时刻刻被电话、电脑、复印机、打印机、传真、扫描、空调的噪音、辐射包围，而且时常被清洗中央空调的化学剂侵害着，长此以往，免疫力下降、疾病上身。

（2）安全隐患、危机四伏。大量可燃性材料，建筑内部还分布着大量电线电缆，一旦失火，谁都知道电梯是断不可乘坐的，那么在高层的人要如何下至地面呢？城市安全部门曾做过这样一个试验，让一名身强力壮的消防员从第33层跑到第一层，用了十来分钟。风灾、火灾、地震、传染病、人为破坏等不可预见性灾难、突发事件，不易快速救助，会造成巨大损失。

（3）高层用水靠水泵增压设备二次供水潜在极大的污染。endprint

（4）多数高层住宅电梯间狭小，容不下“救命担架”

4.气候环境成本、交通成本、社会成本

下沙地区是杭州的东口，沿江密集的高楼阻挡了城市的通风口，雾霾不易扩散，加剧了夏季炎热现象、地面沉降。早晚高峰商住大厦电梯拥挤、周边交通拥堵、停车难。在追求节约土地和GDP发展中留下的问题和遗憾。

5.人力资源成本上升

高层建筑综合症使白领们情绪压抑、甚至抑郁萌生自杀倾向，严重扼杀人的身心健康，人际关系紧张、矛盾加剧，大大降低了办公效率，而且人员流动频繁。

6.空置率高，资金成本加大

下沙空置率导致活钱变成死钱，金沙湖板块的德信.早城售罄并交付使用近2年但空置率达60%。

7.高成本没有得到相应回报，经济上得不偿失

沿江商住楼宇普遍面临楼宇产出率与税收属地率较低等问题。如，近年“租税联动”等激励政策，优化了业主租金和政府税收配比，提高了商务楼宇的税收属地率和产出率，但由于实行较为普遍的常规政策，缺乏区域性特点与优势，因此对企业吸引力不足，空置率60%。‘节地效益与建造投资、维护费用比例不尽人意，高成本没有得到相应回报。

二、杭州下沙地区沿江板块房地产现状

1.供应量充足

近些年房产大鳄纷纷抢滩杭州下沙，下沙沿江板块，更是东部新城着力打造的一个区块。目前下沙地区楼盘项目55个，其中沿江商住区楼盘12个，有朗诗·国际街区、保利·东湾、保利·江语海、保利·玫瑰湾、保利·城市果岭、宋都·晨光国际、金隅·观澜时代、华元·梦琴湾、世茂·江滨花园、伊萨卡国际、多蓝水岸以及野风·海天城，其中就保利一家就占到120万平方米总开发体量。这些已交付楼盘总共20000多户，按每户3口人计算，则理论上有6万的入住人口。

2.入住率不高

我们在下沙沿江的踩盘所观察到的现象是：交付楼盘安装空调外机的寥寥，由此判断，下沙楼盘空置率很高，实际的人居气息并没有这么浓密。梦琴湾、伊萨卡国际城、多蓝水岸等是交付较早的楼盘，现在已形成成熟社区。而江滨花园一期入住率为60-70%，二期则刚刚交付。伊萨卡的入住率不足40%。所以整个沿江商住区，比较热闹的多集中在东部沿江的成熟社区，而南部仍有人烟稀少之感。如保利·江语海共有13.7万平米，共有7幢公寓以及排屋目前在售剩余房源加上未开盘的房源数，江语海剩余房源在500套左右。保利·玫瑰湾总建面约17万平米，剩余房源102套。截止2014年下沙商品房库存量约1.9万套，加上已售空置的近1万多套，相当于白白占用资金3个多亿，占用土地56万平方米，。

3.大量高层楼宇，配套没跟上，供大于求

沿江商品房有如此巨大的在售和已售体量，为什么没有得到相应的入住率呢？行走在下沙东部湾还是有冷清之感，很多购房者表示，东部湾拥有一线江景和地铁规划，但是周围配套没跟上是客观原因，除了物美二店，该区域基本都是小型的临街店铺，缺乏集中的大型商业是东部湾的软肋之一。而更主要原因是限购限制了购买，供应显出过剩，投资买房者只买不住。在没有足够多的人口密度之前，这些商业体也很难能否成功招商。

4.空气质量不好，入住意愿不强烈

下沙人都知道“下沙白天是天堂，晚上是地狱”，不良企业晚上偷偷超标排放，企业排放出来的异味让人躲都没法躲，睡梦之中就被这股味道给“熏”醒了。大型工业聚集区、大型新城居住综合区、15所高校的大学城近在咫尺，下沙的布局，让人欢喜让人忧。

三、高层楼宇高成本、不经济的根源

1.统筹规划不足

各地一窝蜂的建标志性建筑，是炫耀政绩、攀比、摆阔心态。北方某城市的“生命之环”50层楼高，安装有1.2万只LED灯，用钢3000吨，造价上亿元，因其耗费巨资打造仅有的观赏功能而遭人诟病。下沙在建项目55个，有的开发商为了多获收益，在狭小的园区内立陡立崖的撮起N多个30层以上夜里看起来狰狞的庞然大物。

2.缺少可行性研究、审批关考虑不全

楼宇经济追求‘奇特高，只看到其标新立异独特的一面，却没深入算算经济账，建设、使用的成本知多少，更没想到其中隐患，没权衡得失利弊，专家论证浮于形式。

3.房地产开发过度，开发商为追求目标利润

年房产大鳄纷纷抢滩下沙，追求巨大的经济效益，人们跟风炒房，房地产投资压得银行、企业、居民都“钱紧”。

四、杭州下沙地区城市高层建筑高成本的对策

1.政府严把审批关、长远规划

（1）可行性研究不容忽视，做好项目论证，包括公开项目用途、功能、预算、资金来源、运营成本、使用寿命、年收益等等，严格审批流程，施工建设前公示。

（2）限制规划建设18层以上特别是30层或100米高的高层建筑。2014.9.28.杭州金桂大厦顶层18楼起火，动用15辆消防车扑救，多人受伤，财务损失惨重。

（3）下沙不宜建过多高层住宅，因为60平方公里辖区内，有15所大学20万学生、辖区居民近40万，南部工厂众多，医药、化工、橡胶、印刷、饮料等行业气体污染不容小视。

2.低碳环保、研究建筑新材料

在这方面英国走在世界的前沿。英国的RMJM公司能够提供预报建筑物设施的功能和建筑物将来的运行费用的服务，同时能够提供可降低能源消耗的低碳材料，建筑物和楼宇持续发展提供专家和经验，不遗余力地为客货探究可降低运行成本、减少建筑物能耗并保护环境的办法甚至可以使客户能够将能源支出初始的费用与将来的节约进行比较。

3.严格控制工程预决算，提高资金利益效率

在设计阶段起充分考虑控制成本。设计方案统筹兼顾，分析建设成本与全寿命费用。严格编制工程设计概预算，明确工程造价、使用成本与项目功能水平之间的关系。

4.借鉴新加坡的城市规划

新加坡是弹丸之地，面积715.8平方公里，人口531万，人口密度7，422人/平方公里，新加坡人口密度是杭州的14倍，但城市规划的非常科学有前瞻性，在市中心丹戎巴葛地铁口还能看到大片的绿地，一些地方的原始森林保存完好，新加坡市民多住6层高的组屋，办公和居民用房规划得不疏不密，不浪费也不闲置，很少拆来拆去、不停的蹿高。

五、结论

杭州下沙钱塘江边10余个楼盘全部都是30多层高，造价不低，但入住率不高，空置率均超40%，节地效益与建造投资、维护费用比例不尽人意，高成本尚未得到相应回报。而且不利于雾霾扩散、增加热岛效应等，总之弊大与利，限制、叫停18层以上的建筑迫在眉睫。

[参 考 文 献]

[1]何宏.现代化楼宇经济成本研究[J].当代经济，2013（12）

[2]黄鸣强.无形资产评估市场法的分析与研究[J].现代经济信息，2013（5）

[3]姜锡忠，夏建光，孙勤梧.高层建筑优点与危害的分析[J].建筑工人，2009（5）

[4]勒.柯布西耶（法），陈志华译.走向新建筑[M].西安：陕西师范大学出版社，2004（1）

[5]阎光亮.新编形式与政策[M].长春：吉林大学出版社，2013（1）

[责任编辑：刘玉梅]endprint