为什么推出首付贷这个替罪羊？

丁祖昱

首付贷违法？

近日，央行相关领导首次提出“首付贷”违法，尽管行长周小川在答记者问的话语中并未传达要严控首付贷的信号，但是紧接着副行长潘功胜对行长讲话“补充发言”时明确表示，“房地产企业、房地产中介机构等所提供的首付贷产品，削弱了宏观经济政策的有效性，增加了金融风险，同时增加了房地产市场风险，将开展清理和整顿”。

联想到春节前后房价快速上升，已有部分专家和媒体把矛头直接指向了首付贷等所谓“金融杠杆”，一时间首付贷似乎成了推高房价的罪魁祸首，使得以控制房价的名义停止首付贷做法变得“顺理成章”。

首付贷发展至今也就三年时间，2013年时针对一手房购房者当中置换客户群体推出的，设计初衷是为换房的人资金腾挪提供帮助，由于置换购房者买新房与卖旧房之间有时间差，首付贷应运而生。到2015年，二手房交易中也有中介机构和金融机构按照一手房的模式发放类似贷款，为房屋置换客户提供资金过梳这也被归为首付贷。

时至今日，首付贷主要是由中介服务机构和银行或非银行金融机构（包括P2P平台）推出一些相关产品，在北、上、深有一定的市场，但规模非常小。根据排摸，当前深圳首付贷规模约25亿00亿元，上海约30亿-40亿元，北京约40亿元，不到当地市场总交易量千分之五。首付贷非罪魁祸首

首付贷绝非房价上涨的罪魁祸首。首先，首付贷规模太小，占比不到总交额的千分之五，如何推动房价？显然，分人士把首付贷想象得太厉害了；其次首付贷的客户主要是换房客户群体，链家理财为例，80%以上客户都在三月内还款，表明这是一种短期过桥贷款，仅为解决客户卖旧房、买新房的购房资金时间差；最后，首付贷相关手续和要求也比较严格，一手房交易时金融机构会要求开发商提供类似担保服务，对还款期限也通常定在房屋交付之前，因此非置换型消费者一般不会选择首付贷。

为什么今天大家会把房价上涨的原因归咎于首付贷？我认为原因很简单——都想找出替罪羊。

那么，部分城市短期内房价上升的真正原因到底是什么？

1、政策利好频吹，使得大家对未来整体市场的预期较好。今年以来，有首付款比例降低、降税等新政推出，表明了政府对房地产市场的呵护态度，政策面一片利好。

2、部分城市出现投机投资客户群体。这些情况主要出现在一线城市中的深圳，二线城市中的苏州、合肥等。苏州有部分项目最新价格相比2015年初上涨了100%，一些刚需项目的购买者居然70%都是投资客群体。

3、一些二手房中介利用信息不对称，拉高市场心理预期，很大程度上误导了购房群体，导致了成交价格失真。

4、媒体和自媒体的片面及非专业报道，渲染了这种恐慌的情绪，引发了购房者争相入市的羊群效应。如报道某项目成交数百套千万元价格房源，某项目一天涨价100万元等，加重了“买涨不买跌”的恐慌情绪。

5、春节前后供应量减少j造成市场供求失衡青黄不接，再加上部分城市政府刻意控制预售证发放，造成了短期内在售房源价格飙升。

6、土地市场地王频出，加大了大家对未来房价上涨预期。热点城市不断出现新地王，“面粉比面包贵”的现象比比皆是。一块地王往往能带动一个区域房价的上升。

不合格的“替罪羊”

事实上，今天部分房价快速上升是多方因素集合而成的结果，有偶然性也有必然性。而首付贷实际上是一个不合格的“替罪羊”，政府应该承担的责任更大。

当前，政府应该做好以下几项工作：

1、规范市场交易秩序，严禁一手房中的炒楼花、更名等炒作行为，对二手房交易的中介活动也要加强监管，尽量遏止因投机炒作因素造成的房价上涨；

2、增加市场供应，缓和供求矛盾，一方面加快预售证发放推出新房，另一方面也要加快宅地出让，改变房企对土地供应不足的预期；

3、坚持专业的舆论导向，不要把房价上升的个案当成市场普遍状况进行报道，应该曝光一些项目中的虚假销售，以及经纪人的欺上瞒下行为，让市场更加透明。

当然，大家更要相信市场的自我调节能力，那些没有真正需求支撑的价格泡沫，早晚是会破灭的。