保障性住房PPP模式下社会资本投资决策研究

□ 刘广平 田祎萌 陈立文

(河北工业大学 经济管理学院,天津 300401)

保障性住房PPP模式下社会资本投资决策研究

□ 刘广平 田祎萌 陈立文

(河北工业大学 经济管理学院,天津 300401)

首先围绕社会资本参与保障房投资预期收益不少于其参与商品房投资预期收益这一命题,针对产权型保障房和租赁型保障房,分别构建了不同情形下社会资本投资决策模型;随后以实际案例对构建的决策模型进行了应用研究;最后从建立科学的政府财政投入长效机制、设计合理的风险分担机制和盘活住房公积金等方面给出了吸引社会资本参与保障房投资的政策建议。

保障性住房;社会资本;投资决策;PPP

保障性住房是解决居民住房问题的重要途径。然而,我国保障房建设资金缺口较大,严重制约着保障房建设目标的顺利实现。目前,在房地产市场下滑的背景下,保障房建设成为惠及民生和稳定增长的重要力量,但全国保障房建设目标的完成却面临着近万亿的资金缺口。因此,如何解决保障房融资困难问题成为理论界和学术界关注的焦点问题。当下,我国保障房建设是以政府为主导的,政府主导保障房建设融资模式难以解决大量保障房建设中的资金缺口,这就需要通过政策和制度来吸引社会资本参与保障房建设。

一、文献综述

现有研究主要集中在保障房融资模式方面,探讨如何通过创新融资模式来引入社会资本,且均是从定性视角来探讨的。这些融资模式主要涉及REI Ts、PPP、BOT、BT、资产担保债券、市政债券、和封闭性金融体系等方面。

具体来讲,刘方强和李世蓉[1]介绍了REI Ts在公共租赁房建设中的重要意义,并构建了收购改造住房和新建公共租赁房的REI Ts运作模式,并从利益和风险分配机制、法律法规、信息披露制度、组织机构建设和人才培养等方面给出了公共租赁房REI Ts运作模式的保障措施。郭明杰和王燕[2]以焦作市棚户区改造项目为例,介绍了PPP模式的基本框架和各参与方的职能,并从协调各方利益关系和重视项目运行中的绩效管理等方面对PPP模式运作过程中的关键环节进行了论述,深入剖析了PPP模式应用中存在的问题。曹大飞和何文思[3]为了弥补保障房建设中的融资困难问题,绘制了包括资金来源、融资瓶颈、土地供应和运营机制等几个方面的融资模式关系图,并对BOT、PPP、债券融资、REITs等国内较为常用的融资模式和美国模式、德国模式、新加坡模式等国外保障房融资模式进行了详细介绍,最后对我国保障房融资模式给出了一些政策建议。吴伟科和赵燕菁[4]为了解决高覆盖率保障房建设的大规模融资问题,给出了“先租后售”保障房模式,提出了发行资产担保债券,并结合公积金制度为保障房建设提供融资。李海超和蒲实[5]指出,通过发行市政债券、房地产信托基金和地方政府投融资平台公司债权等金融方式集聚社会资本,以实现利用资金市场化解决公共租赁房的融资困难问题,并从公共财政体制、融资透明化、法制化和规范化机制,以及市场融资主体构建等方面,构建了公共租赁房市场化融资的长效机制。韦颜秋等[6]在对我国租赁型保障房融资特征分析的基础上,系统探讨了美国公共住房供应封闭性金融体系的特点和运作机制,并结合我国资产支持票据产品的创新实践,给出了我国建立封闭性金融体系支持租赁型保障房融资的建议。

尽管学者们设计了不同的保障房融资模式,但社会资本是否参与保障房建设的关键仍在于是否存在着可观的收益。因此,开展保障房社会资本融资参与决策研究十分必要。本研究将采用定量分析方法,针对不同类型保障房分别构建不同情形下社会资本参与保障房投资的决策模型,并以实际案例来对决策模型展开应用研究。

二、研究假设

本文是基于以下几个研究假设基础之上而展开的。

首先,考虑社会资本投资决策的可比性,社会资本参与不同性质的房屋投资均是针对某一特定区段的土地。

其次,社会资本参与的商品房和保障房投资均能全部成功销售或租赁。

再次,为了易于不同投资方案下投资收益率的比较与分析,社会资本投资决策采用静态分析,且未考虑社会资本参与租赁型保障房投资时租金价格的变化,并不影响政府和社会资本的投资博弈。

最后,社会资本均为自有资金。政府选择社会资本参与保障房建设是一种重要的融资渠道,能够解决政府资金不足的问题,加快促进社会闲置资金的使用效率。如果社会资本中含有银行贷款(政府也可以通过银行贷款获得这部分资金),并不能实现完全调动社会资本参与保障房建设的目的。因此在分析中不涉及社会资本的融资成本问题。

三、模型构建与分析

(一)社会资本参与商品房投资

假设土地成本为L P1,房价为H P1,房屋建筑面积为S1,与房屋销售有关的税金为T a,其他税金为T1,其中,T a=h(H P1×S1),且h′(H P1×S1)＞0。房屋建造成本为HC1,为房屋建筑面积S1的增函数,即HC1=f(S1),且f′(S1)＞0。

可知,社会资本参与商品房投资的净收益为:

投资收益率为:

(二)社会资本参与产权型保障房投资

1.方案1:政府在土地和税金方面提供优惠,销售收入完全归社会资本所有

假设优惠后的土地成本为LP2,优惠后的与房屋销售有关的税金为T b,优惠后的其他税金为T2,其中T b=h(H P2×S2),且h′(H P2×S2)=k＞0。产权型保障房的价格为H P2,房屋建筑面积为S2。房屋建造成本HC2,为房屋建筑面积S2的增函数,即HC2=g(S2),且g′(S2)＞0。

社会资本参与保障房投资的净收益为:

社会资本投资收益率为:

可知,若社会资本参与保障房投资,其预期收益率需要大于或等于投资商品房的预期收益率,即:

将式(2)和式(4)带入式(5)经计算可得出,社会资本参与保障房投资决策时的保障房价格需要满足下面的条件:

从式(6)可得出结论:社会资本参与商品房投资时的销售价格越高,保障房价格也越高;政府给予社会资本优惠后的土地成本和税金越高,保障房房价也越高;社会资本参与商品房投资时的房屋建造成本越高,保障房房价则越低。

2.方案2:社会资本出资比例为r,土地价格、税金和建造成本按双方出资比例分担,并按出资比例分配收益

此时,社会资本与政府为了争取各自更大的利益,两者存在着博弈关系。社会资本参与保障房投资的净收益为:

社会资本的投资收益率为:

可知,若社会资本参与产权型保障房投资,其投资收益率需要满足下面的条件:

即:

此时,政府的净收益为:

其中,式(10)等号右边第一项为政府部门投资保障房建设的销售收入;第二项为社会资本所支出的土地成本和税金;第三项为政府部门自身所承担的土地成本和税金以及房屋建造成本。

政府的期望效益函数为:

将式(2)、式(8)和式(10)带入式(11),利用式(11)构造拉格朗日函数,λ1为拉格朗日乘数,可得:

可得:

利用式(13)、(14)和(15),可得出社会资本参与产权型保障房投资时的最优投资比例和最优房价分别为:

2013年习近平总书记在出访中亚和东南亚国家期间提出了“一带一路”的伟大战略构想。青海雄踞西部地区，是连接“一带一路”的重要省份，也是承东启西、贯通南北的交通干线，拥有丰富的自然资源。因此，研究青海如何搭乘“一带一路”的发展快车将资源优势转变为经济优势，对于青海增强自身发展动力，提升区域核心竞争力具有重要意义。

从式(16)和(17)可看出,社会资本参与产权型保障房投资时的最优投资比例小于1。由于0,表明保障房的销售数额越高,社会资本参与产权型保障房投资的比例也越高。由于,表明政府提供的土地价格和税金越高,保障房的房价则随之越高。由于

(三)社会资本参与租赁型保障房投资

1.方案1:政府提供土地价格和税金优惠,社会资本采用BOT模式投资租赁型保障房

假设社会资本采用BOT模式参与租赁型保障房投资,政府提供给社会资本优惠的土地价格和税金分别为L P3和T3,房屋的建筑面积为S3,房屋的建造成本为HC3,为房屋建筑面积S3的增函数,即HC3=h(S3),且h′(S3)＞0。特许权期为T,年租金价格为R元/平方米。

可知,社会资本在特许权期时间内的净收益为:

其中,式(18)中的第一项为社会资本对租赁型保障房的总投资;第二项为社会资本在特许权期内的租金总收益。

社会资本的投资收益率为:

若社会资本参与BOT模式下的保障房投资,其投资收益率需要大于或等于投资商品房的收益率:

2.方案2:社会资本出资比例为β,土地价格、税金和建造成本按双方出资比例分担,并按出资比例分配租金收益

假设租赁型保障房的运营年限为N,社会资本和政府部门为了获得更多的租金收益,双方存在博弈关系。此时,社会资本的净收益则为:

社会资本的投资收益率为:

可知,若社会资本参与租赁型保障房投资,其投资收益率需要满足下面的条件:

政府部门的收益为:

其中,式(26)等号右边的第一项为社会资本购买土地和交付税金所支付的价款;第二项为政府部门建设租赁型保障房的开支;第三项为政府从租赁型保障房租金所获得的收益。

政府部门的期望效益函数为:

将式(2)、式(25)和式(26)带入式(27),利用式(27)构造拉格朗日函数,λ2为拉格朗日乘数,可得:

利用式(29)、(30)和(31),可以得出社会资本参与租赁型保障房投资时的最优出资比例和最优年租金分别为:

四、案例分析

在此仅以社会资本参与产权型保障房和租赁型保障房投资决策中的方案2为例,运用上述得出的决策模型展开案例应用分析。

现有一块土地待开发。若开发为商品房,假设房价为H P1=10 000元/平方米,规划的房屋建筑面积S1=50 000平方米,土地成本L P1=5 000万元,房屋建造成本HC1=15000万元,与房屋销售有关的税金T a=10 000万元,其税金T1=5 000万元。

若社会资本参与产权型保障房投资,假设房屋建筑面积S2=80 000平方米,优惠后的与房屋销售有关的税金T b=8 000万元,房屋建造成本HC2=20 000万元,k=0.2。根据式(16)和(17),可得出社会资本参与产权型保障房投资方案2时的最优出资比例和房价分别为H P*2=6 786元/平方米,r*=56.58%。

若社会资本参与租赁型保障房投资,假设房屋建筑面积S3=100 000平方米,运营年限N=70年,房屋建造成本HC3=25 000万元。根据式(32)和式(33),可以得出社会资本参与租赁型保障房投资方案2时的最优年租金和出资比例分别为R*=100元/平方米,β*=64.29%。

五、政策建议

本文首先围绕社会资本参与保障房投资预期收益不少于其参与商品房投资预期收益这一命题,针对产权型保障房和租赁型保障房,分别构建了不同情形下社会资本投资决策模型;随后以实际案例对构建的决策模型进行了应用研究,根据以上研究,提出如下吸引社会资本参与保障房投资的政策建议。

首先,建立科学的政府财政投入长效机制。目前,我国保障房建设是在政府主导下开展的。然而,政府的财政投入远远低于保障房建设所需资金。另外,土地出让金作为保障房建设资金的重要来源,存在着提取比例过低、计算口径不统一和提取比例不达标的问题。因此,为了保障政府财政的持续和合理投入,需要合理分担中央政府和地方政府的投入比例,设计合理的土地出让金提取比例,严格落实各项政策和加强监管,为建立科学的政府财政投入长效机制奠定基础,。

其次,设计合理的风险分担机制。为了激励社会资本积极参与保障房建设,需要设计政府部门和社会资本双方的风险分担机制问题。具体来讲,首先应当遵循有效控制原则,双方谁对风险最有控制力,则有其来承担相应的风险,例如土地风险、法律风险、政策风险、拆迁风险、税率风险等应由政府部门来承担。而市场风险、质量风险、进度风险等应主要由社会资本来承担;其次应遵循收益与风险对等原则,即谁收益较大,谁来承担大部分风险;最后应遵循风险上限原则,尤其是社会资本承担的发生概率和损失较大的风险,应设定承担风险的上限,以避免影响社会资本参与保障房建设的积极性。

最后,盘活住房公积金。我国住房公积金具有专款专用和存易提难的特点,致使大量住房公积金处于闲置状态,使用效率较低。建议,首先应当修订《住房公积金条例》,使住房公积金用于保障房建设合法化;其次在国家和各地区成立负责住房公积金运营的专门机构,将住房公积金转变为专项投资基金,由专业性的投资管理公司负责这部分资金的使用;最后根据各地区保障房建设的需求情况,建立全国范围内的住房公积金异地调度制度,加快住房公积金的流动性。

[1]刘方强,李世蓉.REITs在我国公共租赁房建设中的应用[J].建筑经济,2010(12).

[2]郭明杰,王燕.城市保障房建设中的融资模式探析[J].财政研究,2011(11).

[3]曹大飞,何文思.刍议我国保障房建设的融资模式[J].农村金融研究,2011(12).

[4]吴伟科,赵燕菁.高覆盖率保障房建设的融资方式[J].城市发展研究,2012,19(10).

[5]李海超,蒲实.公共租赁房市场化融资研究[J].国家行政学院学报,2012(2).

[6]韦颜秋,游锡火,马明.封闭性金融体系与租赁型保障房融资——来自美国LI H TC的经验[J].城市发展研究,2013(6).

C934

A

1003-1154(2016)04-0020-04

10.3969/j.issn.1003-1154.2016.04.006

国家社会科学基金 (14BJY060);河北省社会科学基金(HB15 GL107、HB16 GL032)。