公共租赁住房的资金分析与路径创新

杨可

（中国建设银行，北京 100033）

公共租赁住房的资金分析与路径创新

杨可

（中国建设银行，北京 100033）

对于我国的保障性住房建设工作，其主要为了解决我国的弱势群体住房困难问题，为了能够促进我国房地产市场的正常发展，我国的公共租赁住房目前主要是以当地政府财政为基础，结合当地的金融机构等形成公共租赁住房的正常发展。但目前我国公共租赁住房的主要困难是资金困难，这是当前影响我国公共租赁住房系统正常运行的根本原因之一，为此，我国政府需要引导社会力量广泛参与，加强金融创新，促进我国政策的良好环境运行。

公共租赁住房；困境；主导

对于公共租赁住房，其是我国十二五期间设定的保障性的安居工程，同时也是地方政府的经济性约束指标。公共租赁住房作为当地的保障性住房重要组成部分，其不仅受到当地财政的影响，同时还需要当地政府部门作为主要引进各方面资金，从而保证保障性住房的正常建设工作。对于保障性住房的资金流向，其是当地政府需要重点解决的问题，保证公共租赁住房系统具有充足的资金进行建设和使用。

1 当前公共租赁住房系统面临的资金问题分析

对于我国的住房保障系统，其是一个多层次的系统，该系统的建设包括廉租房和公共租房系统等，占据我国总住房数量的60%以上。而对于经济适用房和限价房等的运作，目前我国各个地方政府已经形成了成熟的运行模式，加上当地银行和开发商的积极参与，使得我国目前的公共廉租房已经成为我国经济发展中的重要组成部分，对我国的经济发展稳定性具有非常重要的意义。而在当前，公共廉租房面临的主要困难是资金困境方面。当前大部分的廉租房主要是依靠财政投入，加上土地出让中的收益等，这些资金的来源相对于我国对公共廉租房的需求来说仍然无法满足，造成我国的公共廉租房发展面临着严峻的资金困境。

1.1 地方政府对资金的长效支持缺乏必要的机制制约

对于我国各地的公共廉租房来说，其对当地政府的主要约束条件是土地出让金的最大化以及公共廉租房的收益最大化方面，根据我国各地的财政收入来看，各地的财政中心逐渐向下移动，这使得市县级政府部门对公共廉租房的压力相对较大，且由于当地的财政收入稳定性较差，造成当地的财政预算无法满足当地人民需求。另外，对于我国现有的土体出让金收益来看，其是公共廉租房的主要收益来源，但同保障性住房需求的资金来源相对比存在着较大的差异。对于土地的出让和收入，其一方面受到当地土地总量的限制，同时保障性住房完全依赖政府对政府部门的压力相对较大。

1.2 金融机构方面面临的风险和收益匹配度较差

对于土地的拆迁和重建等问题，其对棚户区等的开发能够采用运营收益作为抵押，从而获取银行的大量资金融入，但对于经济适用房等公共廉租房，其由于自身的建设周期较短，加上其资金的收拢速度较快，大部分的银行对于这种住房的资金投入更感兴趣。但对于公共租赁住房来说，其一方面成本收回难度较大，加上多个部门的参与，使得其经济效益大大降低，目前大多数的银行对其关注度不高。而金融机构对于这些住房的资金投入主要考虑到以下问题：首先是抵押担保较为困难，我国由于2008年发生的金融膨胀，使得大部分地区将当地较好的资产抵押给当地金融机构，造成后期进行公共租赁保障住房建设时缺乏可靠的抵押资产。加上公租房本身的租金收益回收速度较慢，造成银行对这一保障性建筑的资金投入兴趣不高。然后则是现金流的覆盖风险能力较弱，对于目前的公租房租金，其想要实现成本收回大约需要20年以上的时间，这就使得银行在进行信贷时面临两个问题，一方面是还款的期限不匹配，另一方面则是利率的风险相对较高。对于这些情况，使得银行的流动性管理受到较大的冲击，影响银行的正常运转等。

1.3 粗线条制度设计难以吸引大量的社会资金

对于保障房中的公租房以及廉租房，目前我国还没有明确的制度和政策优惠，这种情况使得民间投资大部分还处于观望状态中。另外，对于当前我国的很多地级市，其在进行保障房的建设时往往采用的是捆绑打包方式进行，通过普通商品房的利润来填补公租房的微利，通过这种方式进行公共廉租房的正常发展。但这种情况下造成各地民间金融机构对其风险存在着较大的质疑：首先是利润的覆盖风险较大，对于社会投资，其由于公租房的利润较低，加上其利润的回收存在着较大的风险，导致我国当前的公租房建设和开发两个方面存在着较大的资金问题。另外则是流转和推出机制的完善度不高，对于当前的社会保障资本进入到保障性住房建设中，其还没有制定完善的推出机制，这使得保障性住房的流转和推出难以进行有效的开展，造成企业投入到公共租赁住房项目中难以推出，影响企业的正常运转等。

2 我国公共租赁住房融资路径的选择分析

对于我国当前的公共租赁住房融资，其需要采取政府主导和市场运作等模式，通过多方风险承担来保证公共租赁住房融资的正常进行。通过专业的机构作为融资的核心，加上良好的市场运作等，实现对公共租赁住房的融资渠道拓展。

2.1 发挥政府的主导作用

对于公共租赁住房建设工作，其是以政府作为主导进行的，通过政府提供长期稳定的资金投入机制，然后编制合理的财政预算，将保障住房的资金作为优先项目。而对于公共住房的资金额度，政府部门需要对其进行公开，同时将账目进行透明化，保障公共住房建设过程中的资金收益。另外，地方政府还需要创建公共监督平台，防止某些部门对收入规模做手脚，影响参与方的经济效益。对于这一措施的执行，其主要是针对当前我国各地政府部门对保障住房建设过程中的执行力不足问题，通过界定合理的事权，保障政府财政投入和公共住房建设成本之间的分配。而健全的赋税则主要是保证政府部门正常营收，从而保证当地政府的合理财政支出。最后则是成立专门的实施机构，将政府部门的意图和当地的保障住房建设目的相统一。对于我国当前的各地政府，其需要成立专业化的非营利性机构，通过这一机构推动当地资源的整合，从而保证公共租赁住房的整体市场化运营。

2.2 创造有利条件，引导社会力量参与

对于保障性住房，存在着收益低和风险高等问题，这是当前制约保障性住房融资的主要问题，对此，政府部门需要对其中的一项问题进行重点解决，这样才能够更好的吸引社会力量。对于高风险问题，政府部门可以建立风险均摊机制，将参与单位在保障性住房建设和使用过程中的收益风险降到最低。而对于社会资金，政府部门需要制定完善的推出机制，保证投资单位在出现经营亏损问题后能够及时进行推出，保障参与单位自身的经济安全。然后则是建立激励机制，政府部门对于公租房的收益率，其需要进行提高，从而吸引更多的企业参与其中。随着我国经济的发展，公租房将逐渐减少，其保障任务完成后将允许投资方对其进行出售，提高投资方的经济效益。另外，参与投资的单位，当地政府部门可以适当通过税收优惠政策对其进行扶持，提高投资方在其他方面的经济效益等。

3 结语

综合上述所说，对于我国当前的保障性住房建设工作来说，资金困难是影响其开发和建设的主要因素，为了能够更好的吸引投资方，保证当地公共租赁住房建设工作的正常开展，政府部门一方面需要完善公共租赁住房建设的相关机制，同时还需要给予投资方一定的政策优惠，加上对风险的均摊操作，减少投资方在进行资金参与过程中的风险，引导社会力量更多的参与到公共租赁住房建设工作中。

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2096-4110（2017）04（b）-0102-02