房地产评估行业自律机制研究

孙伟

摘 要：随着经济发展与社会信用体系建设，信用、自律愈来愈十分重要。但目前房地产评估行业存在诸多问题，行业机构自律性不强。本文分析了房地产评估行业存在的问题，并提出建立行业信用与自律机制，推动行业健康持续发展。

关键词：房地产 评估 自律

2016年《中华人民共和国资产评估法》颁布，并于2016年12月1日起实施，本法从评估专业人员、评估机构、评估程序、行业协会、监督管理、法律责任等做了详细的介绍，为评估行业的健康、持续发展提供了法律依据。然而具体到房地产评估实践中，房地产评估行业存在诸多问题，如典型的“两高两低”（高回扣、高评估值、低收费、低评估质量）等问题，损害了房地产评估行业的健康发展，导致房地产评估行业公信力降低。为此，本文分析了房地产评估行业存在的问题，提出了行业信用与自律建设的途径，以进一步推动房地产评估行业的健康、持续发展。

一、房地产评估行业存在的问题

（一）估价机构数量多、恶性竞争激烈

目前我国从事房地产评估的中介机构多达6000多家，约3.5万人取得执业资格，3万多人注册执业。通过房地产估价师协会网站查询，青岛本地的的估价机构或分支机构共有近60家，这就直接导致机构数量过多，竞争过于激烈，特别是一些新成立的或者规模较小的评估机构，为了解决生存问题，就靠低收费、高回扣、高评估价等恶性竞争手段招揽业务，对行业的健康发展非常不利。

随着《中华人名共和国资产评估法》的实施，自2016年12月1日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。设立房地产评估机构，应当符合资产评估法第十五条、二十七条、二十八条规定，一定程度上促使评估机构规模扩大，促进行业规范发展。

（二）估价机构良莠不齐，市场竞争混乱

據住房城乡建设部网站消息，住房城乡建设部发布《关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知》，自2016年12月1日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。但目前行业并不是十分规范，某些估价机构却竞相以评估价高、回扣比例高、评估收费低作为其竞争手段来招揽业务。在业务方面，评估机构为争取更多业务，宁愿让渡利润空间，降低评估收费及提高回扣比例，以此来作为竞争的手段，导致评估行业收费越来越低、回扣比例却节节攀升。在评估价格方面，很多估价机构和估价师丧失职业道德、 “客户定价法”在某些机构成为普通现象。这就更加需要相关部门对行业进行监管，鼓励督促估价机构之间以从业经验、经营范围、产品质量、服务质量等展开竞争。

（三）从业人员年轻化现象严重、整体素质不高，专职估价师偏少、挂靠现象严重

房地产估价行业理论上说是一门经验积累型的行业，从业时间越长、评估经验越丰富，工作能力就越强，在行业中的水平也就越高。根据对房地产评估行业的调查和机构之间的交流，大部分的估价机构从业人员平均年龄不到三十岁，估价从业人员学历偏低，工作经验偏少。目前由于评估行业技术门槛不高、相关部门监管不严，某些评估机构降低成本，造成较多估价师在考取估价师资格证后以挂证获得收入，成为所谓的“兼职估价师”，出现“估价师不从事估价、从事估价的不是估价师”、“印章随便盖、签名随便代”的行业怪象。

（四）估价机构“重业务、轻技术”现象普遍

房地产估价行业是一个专业服务型的行业，理应是一个技术性强，以技术促进业务、以技术水平赢得声誉和市场份额的行业。然而很多估价机构不重视公司品牌，“重业务、轻技术”。其主要表现在估价机构从业人员中，技术人员数量没有业务人员数量多，技术部经理的地位没有业务部经理地位高等现象。因此，现在某些估价机构中核心竞争力不是技术而是业务，核心部门不是技术部而是业务部，可谓又一行业怪象。

（五）技术含量不高、经济附加值低、外界认可度不高

作为估价业务的重头戏——银行抵押评估业务上，由于银行的监管不严，中介“代办”行为的出现，评估机构之间的恶意竞争，加之估价机构不重视技术、出具的评估报告技术含量低，不能给客户提供高水平的咨询服务，评估报告被认为只是一种形式，整体估价服务的经济附加值低，外界对整个行业的认可度不高。部分评估机构和估价师行为不规范，影响了评估行业的公平诚信，估价师的专业形象在下降，行业的公信力在下降。

二、建立行业信用与自律机制，推动行业健康持续发展

第一，严格执行行业信用等级评定和信用档案制度落地

房地产估价方面，建立了全国统一的房地产估价行业管理信息平台，健全房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案，及时更新信用档案信息，努力营造公平诚信、优胜劣汰的市场环境。协会鼓励各评估机构积极参评信用评级，并要求各机构建立健全的机构及执业估价师诚信档案，力争全面构建起完善的行业信用评价体系。

第二，重视业务质量建设，组织报告质量抽查、报告评选评优，提升行业服务水平

业务质量是企业声誉的生命线，是各评估机构的核心竞争力，从行政管理部门、行业协会到各评估机构，一直以来非常重视。

面临房地产估价不断面临的新情况和新问题，住房和城乡建设部2014年发布《房地产估价基本术语标准》，2015年发布《房地产估价规范》，详细阐述了房地产评估涉及的方方面面。中国房地产估价师与房地产经纪人学会也于2016年1月开展房地产估价国标知识竞赛，旨在行业内营造学习国标、运用国标、敬畏国标的良好氛围，这就要求我们不断学习新政策、新规范，提高自己的评估理论水平和实操能力。

与此同时，协会将择机启动估价报告质量抽查和报告评选评优活动，对估价报告有严重质量问题的机构，由协会发出告诫函要求整改，并记入该机构的信用档案，对评出优秀报告的机构，协会给予公开的表彰，并对抽查和评选结果通过网站等途径对外公布，促进在行业中形成注重估价报告质量的良好氛围，引导机构在执业中注重抓好估价报告质量，提升整个行业质量水平。

第三，加强行业监管和机构自律，多管齐下解决行业恶性竞争，提升行业的公信力和认可度

面临评估行业环境不断变化，如2014年《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》中，明令放开土地和房地产价格评估收费，加之作为评估机构在与委托方的业务谈判中处于相对不利的地位，在市场、委托方与竞争对手的多重压力下，一些评估机构为抢到业务，不顾职业道德和执业质量，盲目降低业务收费，甚至帮委托方“做局”或“凑数”，搞不正当竞争，这种恶性压价竞争已经成为制约评估行业健康发展的顽疾，最终损害的将是行业本身。

为营造公平诚信的行业环境，我们应该审时度势，谋求共赢，合则两利，斗则俱伤。一是行业协会要加强制度建设和政策引导，要求各机构共同签署行业自律公约，不得采取恶意降低收费与同行进行业务竞争、争揽客户，并加大奖励和惩罚力度；二是评估机构要加强自律，对于低价恶意竞争行为要协同行动、联合抵制；三是执业收费标准方面，控制收费下限，放开收费上限，拓宽评估业务发展空间，引导企业间的竞争发展从拼价格转向比理念眼光，比业务创新，比管理精度，比服务意识，提高社会对评估行业的认可度。