公房使用权承继问题探析

文/王品 常州市金坛区房地产管理处 江苏常州 213200

1、案情导入

羊某一直承租居住在某市一砖混木结构的直管公房内，后由于城市旧城改造道路拓宽建设工程的需要拆除其居住的公房，由该市拆迁总公司牵头，原公房于1993年拆除，双方协商于1993年6月15日签订拆迁协议书。同意安排至另处居住，建筑面积为72.031平方米，产权性质仍属于该市房管处的直管公房，其中超面积部分2.863平方米，按照850元一平方米标准补价，羊某补价2433.55平方米，其中可以认定该部分为羊某私产，羊某后来去世。羊某的妻子在20世纪80年代早已去世。由于羊某家中一直存在纠纷，一直未办理产权登记。现羊某的子女要求继承该公房使用权并希望可以进行房改至个人名下。

2、公房使用权承继性分析

这种案例在公房使用权纠纷中还是比较普遍的，本文探析的公房只指直管公有住房，由于笔者认为该种公房使用权的所谓“继承”并非是现行《继承法》中的“继承”，笔者认为“承继”较为合适。该案例中，其中的私产部分是完全可以通过继承取得，但是剩下的公产部分是否可以承继？至于其中涉及的承继人需要与其共同居住，需要工龄等前提条件才能进行房改不是本文论述的重点，即不再赘述。笔者认为该案症结的关键在于公房使用权的性质界定，这是能否进行承继的前提条件。

2.1 公房使用权法律性质

公房使用权中体现出的一是在使用权人权利上与普通的房屋承租权有很大的区别，公房使用权人是是特殊的群体，是需要是在国家机关、集体的企事业单位工作一定的年限的职工才可以享有的；二是在目的上和普通租赁有很大的区别，其中包含着工作劳动价值的补偿性，其中蕴含着职工多年的劳动成果才可以享受的；三是租赁期基本都是长期，而且一般没有明确期限，公房使用人在与房管部门签订了公有住房租赁合同之后一般是即具有了永久的占有使用权，非特定原因，房管部门不得终止公房租赁合同；四是在租金对价上公房的收费标准是由相关专门部门制定的基本上趋于稳定性而且远低于当时的市场价，笔者认为在“物权法定”原则下将公房使用权认定为准用益物权较合适。

2.2 公房使用权财产性

公房一般是劳动者通过工龄、家庭情况在特定的历史时期从国家或单位通过很低的租金取得居住权一种福利性住房。这样的公房使用权具有经济价值，是劳动者工资的变相体现，也许用“承继”的方式能更好的体现财产性。加上目前随着政策的放宽和各个地区的尝试推进，公房使用权人能行使的权利除所有权以外的诸多权利，对使用公房有着实际控制和支配的权利，甚至通过转租等手段获得差价利益（是否征得公房管理机关同意本处不做细究），诸如案例中在拆迁中可以重新置换新的公房居住另一种方式就是获得拆迁安置的补偿款，都是直接获得财产性补偿的体现。作为一种财产权利，在人死亡时可以纳入遗产的范畴，但是笔者认为是不是直接把该项权利纳入《继承法》的“公民其他合法财产”这一兜底条款中还是应该以公房本意保障住房这一宗旨出发，在政策范围内进行承继，如果存在异议可以通过诉讼调解来解决纠纷问题，但承继这一理念是可以执行的。

2.3 公房使用权发展进程预判性

通过对未来公有住房使用权发展进程看，20世纪90年代的住房改革使得公房使用权在一定程度上已经具有了交换价值的意义，先是允许有偿交换后还是允许在一定程度上可以购买，一定程度上认可了公房使用权逐渐会转变到私产所有权，我们是否可以探索符合住宅直管公房条件单一产权还是混合公私产权进行房改，或者是将公房划入公共租赁住房的范围，实现住宅保障职能。所以承继也是大势所趋。

3、公房使用权承继问题解决设想

在立法角度去思考解决公房使用权的承继问题是必然的，但是实践先行是一直的定论，笔者希望从实践角度来提出解决设想。我认为就案例中的情况，我们既然在前文中已经论证了公房使用权的承继性，那么在实践中笔者是偏向于应以共同居住人为先，再综合考量各种因素，其他子女可以按份额进行相应补偿，更希望照顾弱者以保障基本权利为先。

公房使用权承继是个不可避免的现实问题但是公房会逐渐退出历史舞台，国家层面需要保障其正常的运作，从保障民生鼓励发展的角度妥善解决，积极有效地进行探索，从而推进社会的长治久安，加快城市化进程，早日实现中国梦。

[1]周宏伟.“公房承租权继承模式探究”，上海交通大学硕士学位论文.

[2]尹科.“公房使用权继承问题浅析”，载《商品与质量》2012年第S3期.

[3]邓峰.“论直管公有住房承租权能否继承”，载《特区经济》2010年第7期.

[4]张云波.“公有住房承租权能否被继承”，载《中国检察官》2015年第16期.

[5]严蓓佳，余洪峰.“公房承租权可以作为遗产继承--重庆南岸法院判决李义达诉向文娟继承纠纷案”，载《人民法院报》2015年4月2日第6版.