营改增后房地产企业的成本控制与管理分析

文/付海宝 中铁建工集团有限公司 北京 107000

1、概述

1.1 “营改增”的含义

“营改增”就是把企业以前缴纳的营业税项目，改成现在的增值税项目。对企业产品和服务来说，增值税只对其中产生增值的部分进行征收，不仅使税负比例降低，而且解决了重复纳税的问题。

1.2 “营改增”的意义

“营改增”的根本目的是减少企业税负，避免重复征税。实施“营改增”，小规模企业获得的益处是非常明显的。而这部分企业在进行“营改增”之前，有5%的税费是需要缴纳的，但“营改增”之后，只需要缴纳3%的增值税。从总体上来说，税费减轻了40%。

2、“营改增”对房地产企业成本产生的影响

2.1 “营改增”对房地产企业土地成本的影响

房地产企业成本包括土地成本，且土地成本占据较大比重。土地成本的主要表现是土地的购置，也就是房地产企业应缴纳土地出让金给政府。如果进行“营改增”，土地出让金可以进行进项抵扣，这一定程度上会减少房地产企业的土地成本。但根据当前对“营改增”的有关规定可知，不能对土地出让金进行抵扣。在这种情况下，就出现了较多问题。当房地产企业在进行土地购置时，价格如果越高，纳税时的总额也就越高。根据我国当前土地的实际价格来看，北上广深等一线大城市的土地价格非常高，导致房地产企业无法进行土地成本下调，且楼盘价格也会只升不降。

2.2 “营改增”对房地产企业建筑成本的影响

建筑施工是房地产企业的重要组成部分，因此，在房地产企业成本构成体系中，建筑施工阶段的成本是重要的组成部分。“营改增”实施之后，房地产企业的建筑成本并没有真正受到实质性利好的影响。这主要是因为，在进行建筑施工的过程中，主要成本来源于原材料购置费和劳务花费。此外，其中很多原材料大多都是来自私营企业和小工厂，这些企业没有什么资质，其不愿意开具增值税专用发票。在这种情形下，对房地产企业征收11%的增值税是一个非常大的负担，无形之中增加了企业的建筑成本。同时，针对房地产企业的建筑成本，人工成本本身就没有抵扣政策，这就导致房地产企业在建筑施工上的成本增加，其成为房地产企业主要的税负。

2.3 “营改增”对房地产企业前期垫付成本的影响

资金链条在整个房地产企业中，如果想要将资金回笼，楼盘预售款是一个非常重要的资金回笼方式。同时，对企业资金正常的流动也是非常有利的。如果房地产企业没有这部分资金预售款，其在资金上就会面临非常的压力，也会增加房地产企业在贷款和融资上的难度。因为建筑成本和财务成本的主要经济来源都是通过预售款这个方式。建筑和财务等成本，在“营改增”实施后都是需要缴纳增值税的。但同时，也出现了相应的问题，因为发票没有办法足额出具这部分费用，这时就需要房地产企业将这部分增值税给垫付出来，而楼盘预售款要将这部分垫付成本出具出来。总的来说，在前期，“营改增”增加了房地产企业的垫付成本，为了支付这部分垫付成本，房地产企业的流动资金也会因此受到一定影响。

综上所述，实施“营改增”之后，因为进行了税费调整，使房地产企业的各项成本都受到了不同程度的影响。在进行“营改增”之前，房地产企业以固定的营业税进行各项成本的征收，税率和税率比较稳定。在进行“营改增”之后，进项总额对房地产企业的税费起着决定性作用，但根据当前的进项抵扣来看，其政策并不具有全面性，且政策还不是十分明确，这使得房地产企业的成本不稳定。

3、房地产企业应对“营改增”的成本管理措施

3.1 房地产企业应着重加强对进项抵扣管理的重视

在进行房地产企业的日常经营活动时，造成税负成本过重的一个重要因素就是建筑成本等没有办法进行进项抵扣。因此，房地产企业在进行成本管理工作过程中，首先需要做好抵扣进项工作。以建筑成本为例，房地产企业应挑选出具备资质的原材料企业和劳务企业，这样就能获得这部分成本的增值税进项税发票。

3.2 房地产企业应着重加强对发票票据的管理

在税费收缴中，增值税发票和抵扣发票是重要核心。对房地产企业来说，获得建筑成本和土地成本的增值税发票是一项较为重要的工作，因此，房地产企业加强对发票票据的管理很有必要，这样能把“营改增”这项工作做得更好。一方面，要进一步提升企业税务人员的工作能力，通过培训，使他们具备抵扣发票管理和增值税发票的管理能力，切实保证他们的业务水平有所提升。另一方面，房地产企业要加强沟通，确保能及时从原材料供应商那里获得增值税发票和抵扣发票，减少在垫付税费上的额度，减轻流动资金带给企业的经济压力。

3.3 房地产企业应该切实的促进财务的管理

“营改增”在税收领域是一项非常重要的措施。针对“营改增”所带来的各种变化，则需要以财务管理为出发点，做好筹资、土地、施工、进项抵扣、销项等各个方面的工作，减少经营成本，真正实现减少税负的目的。“营改增”的实施，会让财务账目出现变动，无形中增加财务人员的工作量。这就对房地产企业提出了一定要求，要定期对公司的财务人员进行业务培训，提升他们的综合业务水平。同时，升级最新版本的财务核算系统，并对税费的控制点进行重新规划。

结语：

综上所述，“营改增”的实施，对房地产企业成本具有一定影响，在税款方面只减不增，但房地产企业想要获取新政所带来的福利，一方面财务人员要认真学习新政，以便及时对相关工作进行调整；另外一方面，企业内部规范财务管理制度，并索取发票，这样才能把企业成本最小化。

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