基于城市发展理念的城市规划与房地产开发关系探讨

文/康彪、刘晓婷、刘成成、孙美骄 沈阳华锐置业有限公司 辽宁沈阳 110000

1、前言

在当前城市发展不断进步的今天，如何正确处理城市规划与房地产开发的关系备受关注，二者关系的良性构建有助于更好地提升城市发展水平，并为城市房地产开发事业提供坚强的后盾与保障。本文就此展开了研究，提出了具体方法与措施。

2、概述

结合以往实践经验整理判定，城市规划工作可说是贯彻社会主义事业可持续发展指标的必要适应途径，并且全程需要借助房地产开发活动加以支撑指引。也就是说，房地产开发和城市规划之间存在交互式服从关联，只有在社会经济多元化发展进程控制范围内，城市建设全局利益才能得到有机回应，房地产开发期间应得的经济、环境、社会效益才能高度统一。现实中，我国城市化进程尽管得到快速推进，却始终和房地产开发工作基础性理论产生偏差，主要表现在房地产开发期间的生态环境破坏迹象之上；再就是城市规划本身已经无法跟进房地产开发步伐，至此过后，政府在城市发展方面的宏观管理力度也将面临溃败危机。

3、城市规划与房地产开发中存在的问题

3.1 房地产开发规划中存在的问题

一是在城市规划中，市民的知情比较少，城市规划缺乏透明度，存在一些不确定的因素，一些大型的基础建设缺乏远景的规划。二是城市规划中存在项目开发滞后的现象。在没有进行详细规划的前提下就将土地让出给开发商，让其进行开发。三是人口居住的结构不均衡，人口素质不高。这一系列的问题都是影响城市建设的一些问题。

3.2 房地产开发中存在的问题

3.2.1 城市景观特色不明显

随着社会经济的不断发展，城市景观特色逐渐消失。这主要体现在：房地产的开发没有和当地的文物及历史有效的结合起来，绿色空间被逐渐的侵蚀掉，这些历史建筑和环境都受到了侵害。导致一些古老的建筑和周围的环境格格不入，难以相互协调。在城市的不断建设中出现了很多像传统街区消失、文物建筑被拆除、生态环境失调、文物建筑孤立存在的现象。

3.2.2 规模过大，房屋空置

目前空置房的面积都属于比较大的，商品房的面积过大，导致供大于求，出现了商品房滞销的现象。例如说：在我国的西安空置房的比率逐年上升，西安商品房的空置已经达到了5%左右。这一比率已经达到了我国公认的警戒线。同时当地的商品房的价格不断地上涨，人们的消费水平已经难以达到价格水平。商品房的价格和居民家庭收入的比例应该是1：3到1：6之间，而西安的商品房价格和居民家庭收入的比例已经达到了1：15。

3.2.3 房地产过高的追求利润

房地产开发商片面的追求利润和容积率，开发商通过各种渠道想进各种办法把房屋的容积率提高。为了获得高额的利润，开发商将开发的强度不断地提高。近年来，人们开始注重环境，房地产开发商开始从环境下手，为了取得高额的利润，开发商开始营造高水平的居住环境。但是由于开发商过度的追求高大上的风格，而忽视了整体的建筑风格。没有和当地的城市特点有效的结合起来。

4、优化城市规划与房地产开发二者关系的有效措施探讨

4.1 运用科学发展观指导双边协调

科学发展观的核心是以人为本，全面、协调、可持续发展。这是建设经济强国、构建社会主义和谐社会的根本指针，也是我们协调城市规划和房地产开发矛盾的指导思想，以及建立二者协调机制的基础和前提。一方面，要坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策的原则，编制好城市规划，正确引导和带动房地产开发；另一方面，房地产开发也要按照城市规划的要求，进行合理开发、科学开发。前者要兼顾后者，后者要服从前者。既不宜过分强调长远利益，失去经济发展的机会，又不可过分强调短期效益，损害城市公众利益，影响城市未来发展，尽量在环境效益、社会效益、经济效益上达成一致，要强调专家论证的科学性和独立性，注意听取来自房地产开发方面的意见和建议，实现城市规划与房地产开发良性互动、和谐发展。

4.2 运用政策和法律手段加强双边制控

城市规划与房地产开发相关政策和法律条文不少，但执行不力。因此，要建立和完善监管系统，建设一支政治强、业务精、作风硬的执法监管队伍，针对城市规划和房地产开发中出现的新情况新问题，加强执法监管。在城市规划方面，主要监管是否依法修编和执行规划。建立和完善管理制度，控管制度、专家评审制度、联席会议制度、公众参与制度、网上监督制度等，推进决策的民主化、公开化、法制化，杜绝暗箱操作，维护城市规划的严肃性和权威性。在房地产开发方面，要强化市场监管，严肃查处各种违法违规行为。合理运用经济杠杆，对房地产市场和整个经济运行状况进行调控。调整土地供应结构，控制建设规模和用地规模，抑制不合理需求，弥补市场失灵和缺陷。

4.3 运用相互反馈、上下结合的方法促进双边回应

一方面，要完善规划理论体系，改进规划技术和方法，提高城市规划的适用性，打破过去那种终极的、理想的、刚性过强的做法，积极探索城市规划与房地产开发相适应的新形式，对城市规划不断进行调整、补充和完善，灵活回应房地产开发过程中出现的新情况、新问题，增强城市规划的弹性和应变能力，寻求城市规划对城市系统各要素的综合平衡；另一方面，建立和完善房地产市场的预警监测体系，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，为城市规划提供及时、全面、准确、透明的市场信息，从而促进城市规划质量和水平不断提高。要尽快取消土地市场双轨制，实现土地使用权转让的市场化，发挥地价对房地产开发的积极作用，提高综合协调的整体效益。积极开展对规划方案建设后效的评价，通过及时反馈，有效调整规划和决策，以更加理智、更加审慎的态度，尽量减少规划与建设的失误。此外，要改革城市管理体制，创新城市运行机制，促进城市规划在建设和管理中发挥更大的作用。

结语：

总之，协调处理好城市规划与房地产开发的关系，对于城市发展与房地产开发均具有重要意义。有关人员应该立足城市发展的客观实际和需求，利用自身既有优势条件与资源，谋划房地产开发工作的长久发展之策。

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