新形势下房地产成本管理的实践探索

钱能尊

摘 要：随着深入实施的国家宏观调控政策，提升了市场之间的竞争力，也不断促进消费者走向成熟的发展道路，已经结束了房地产行业的巨大经济利益世道。企业为了确保自身市场竞争力，需要不断加强成本控制，合理定价产品，并且为自身制定合理的市场定位。本文主要是探讨分析新形势下房地产成本管理的实践，在此基础之上阐述了成本控制存在的一系列问题，根据以上问题提出针对性地解决措施。

关键词：新形势；房地产；成本管理；实践探究

分析房地产行业的发展阶段，其主要经历了经验主义阶段，规范化管理阶段以及精细化管理阶段等。与以上发展阶段对应的管理规律主要是核算型，主观臆断型以及事后追究型。

1、房地产企业成本控制的现实意义

1.1加强控制企业成本，提升企业核心竞争力

近些年，我国关于房地产行业的发展出台了较多政策文件，按照当前实行的各项政策可以看出，房地产价格持续上升的可能性几乎为零。所以，企业为了提升自身市场竞争力，需要全面进行成本控制。从成本控制角度出发，影响企业经济效益的注重因素在于成本投资，并且已经成为企业生产以及长久稳定发展的重要影响因素，关乎企业市场竞争力。

1.2加强成本控制能够为企业创造收益

企业生产济经营的主要目的在于追求经济效益。企业为了提升经济效益，最有效的方式就是不断降低生产成本。衡量企业核心竞争力的主要标准在于创造利润的能力，特别体现在房地产行业。所以，大多数房地产企业的经营目标就在于实现最大化利润，为了实现以上目标，企业需要全面进行成本控制。

2、房地产企业成本控制存在的问题和弊端

2.1缺乏建立科学合理的成本控制理念

由于房地产行业存在具有较长的投资周期，涉及到大量的资金投入，在较大程度上提升了成本控制的难度，存在较大的不确定性以及不可控制因素。尤其体现在我国干预房地产行业的各项政策方针等。随着市场经济的不断发展，建筑原材料的价格也会出现较大的波动，国家金融政策对房地产行业的资金成本产生较大的影响。不断变化的房地产消费市场以及企业实际的经营管理理念等都会对房地产建设项目的成本投资产生较大的影响。由于部分企业缺乏科学合理的成本管理理念，无法全面把握成本控制内容，忽略较多影响成本的因素，过分注重扩大企业规模，导致企业无法实现长久稳定发展目标。

2.2缺乏健全和完善成本控制体系

由于房地产行业存在较长的项目开发时间，并且在实际建设期间涉及到策划阶段，设计阶段，实际施工阶段以及竣工验收阶段等。因此房地产企业在控制成本时需要从以上各个阶段入手，还需要涉及到房地产销售环节的各项成本费用。现阶段，多数房地产企业都缺乏科学合理的成本控制体系，无法有效实现成本控制理念。在项目前期规划和设计阶段仅仅注重建筑物的造型，缺乏较强的前期成本控制意识，在实际实施期间只关注建筑安装成本控制，缺乏控制设备成本费用以及其他相关项目成本。

2.3成本控制表面化，缺乏执行力度

随着房地产行业的竞争性日益凸显，大部分企业在实际建设期间能够意识到成本管理的重要性，但是在实际管理控制工作当中存在较多问题。部分企业在准备阶段的成本控制力度不够，在事后总结期间没有注重过程控制，导致成本控制只存在于表面工作，无法全面发挥成本控制的作用。尽管部分企业设置的成本控制部门，然而只是对工程造价进行事后审计，没有注重成本控制的功能。还存在，部分企业在成本预算和控制方面制定了规范化制度，然而却不具备实际解决问题的能力。

3、提升房地产成本控制的有效措施

3.1控制项目的前期决策的造价

（1）项目的前期决策主要是选择建设项目并对该项目进行投资，通过技术经济认证对该项目的可靠性以必要性进行评估，对项目决策的准确性能够较好地确定投资项目并且进行工程造价的控制，进一步研究该项目工程的可操作性，估算整体的投资成本，并且评价和测算财务数据。在项目前期决策环节，把握和控制造价的要点主要在于充分准备好项目决策工作；制定项目建议书，并且编制项目可行性报告等；分析项目施工建设的效益，并对其投资成本进行估算，编制成书面报告。

（2）地质勘探需要采取公开化招标方式选择专业的承包队伍，该环节的主要目的在于确保地质勘探质量，降低基础建造成本，缩短工期。在选择施工单位时需要审查其资格证件，社会信誉等，这样有助于提升建筑质量安全，节约成本。

（3）控制图纸设计审核环节：按照长期房地产建设项目来说在，在初步设计阶段会对工程造价产生65%的影响。施工图纸设计阶段会对工程造价产生30%的影响。在实际施工建设期间借助于先进的技术工艺可以为整体工程建设节省7%的成本。从以上数据可以看出，影响建筑工程费用的关键因素在于控制设计阶段的费用。首先，功能定位要具有合理性，设计方案的质量要满足可行性与可靠性，必须满足国家的相关标准并且对项目功能各环节要求达到满足，以上几个方面是设计质量的基本要求。其次，要对设计方案进行优化完善，这样才能使工程造价得到有效的控制，相关人员还应选择最佳设计方案。最后，在进行项目工程设计是需要注重限额设计要求。

3.2项目施工阶段的成本控制

要控制此环节的工程造价，首先，将现场签证以及工程变更控制在最小变化量；其次，对项目施工图预算进行严格的审核；最后，相关人员应当亲临施工现场，并对施工的相关资料进行收集和充分掌握，并且在实际的施工建设当中要完善合同管理工作，控制工程造价以及项目审核的相关人员应当时刻注意施工现场的某些易变因素，并且要利用施工建设图纸对施工现场进行仔细查看，时刻以签订的合同为原则，对施工动态及时掌握、鉴定以及审核。如果设计方案出现变化，要查看因其造成的额外费用是否具有合理性。施工管理要具有动态性，统筹进行专业化的协调管理，这样能够对整体项目施工建设的管理起到良好的管理作用。

3.3项目后期阶段的成本控制

在整体项目竣工之后，需要严格按照设计图纸以及合同规范要求制定。需要建立完整的竣工验收手续。需要在验收单上明确标注甩项，在结算阶段进行相应抵扣，其次还需清理预算增减账目，全面审核评定材料价差以及竣工調价行为。在实际审核期间需要与招标文件进行一一对应，不能重复出现标底内已含项目。在工程结算期间为了防止出现漏洞以及错误情况，需要建立工程结算制度，进行二次审核，以及针对性地奖惩制度，这样能够全面保障工程质量和成本控制。

4、结束语

为了更好地管理房地产成本，首先需要了解房地产企业成本控制的现实意义，以及房地产企业成本控制存在的问题和弊端，根据存在的问题采取针对性地解决措施。新形势下房地产成本管理的要点主要在于控制项目的前期决策的造价，项目施工阶段的成本控制，项目后期阶段的成本控制等。做好以上工作，可以最大限度地提升房地产企业的经济效益，实现长久稳定发展目标。

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