城市住房基金管理

王云 贵阳市住房制度改革领导小组办公室

一、房屋专项维修基金归集、管理、使用中存在的一些问题

(一)维修资金归集难、续筹更难

新建设的公房业主其要求在对房屋预售合同办理登记之前就参照具体的买卖合同中提出的建筑面积将这部分维修资金交由所在地区房地产的主管部门设置的专户中，除此之外还可以选在房屋实际进行交付使用的时候按照确定的建筑面积去进行交存。但是这一项工作在完成的过程中存在很多制约因素执行的难度较大，其中有一部分业主不能够接受在并未对房屋合同给予备案的时候就交付相关的资金，因此通常需要强制客户去缴纳相关资金。

而正是因为当前有一些业主分户账面住宅专项维修资金中的金额不足，使得其首期交存的有大概30%的一些需要维修的小区在进行续筹工作的时候出现停摆或者是无法快速进行的情况。

(二)维修基金使用难，业主签字难

房屋专项维修基金在使用上还有很多要求，其需要征得目前缴纳过房屋维修基金大概在三分之二的业主认可之后才能够进行。可是目前有许多业主对于这一决议的提出存在意义，同时当前有很多业主因受到守旧观念的影响，总觉得如果认可了这一事项，那么就等于是别人花自己的钱去维修房屋，那么既然不是我的房子修维修那么为什么我还要付钱，基于这种情况维修基金自然也就不能够得到有效使用。

(三)房屋维修基金应用范围提升，增加维修资金的负担

物业和业主以及进行基金管理的相关部门之间经常会因为资金使用和缴纳问题产生多种多样的矛盾，其中比较明显的一个矛盾就是房屋维修基金使用范围的提升。这种情况的出现使得房屋维修仅仅的使用和管理出现了非常严重的负担。

(四)一些设施维修配件价格高且维修频繁

当前伴虽然随着科技的发展和创新城市环境建设也产生了很多变化，但是伴随而来的是城市变化为一些小区居民的居住提供了良好的生活环境，但是在这种情况系，为了提升生活便捷性与舒适度的需求，就需要不断的增加新的设施，这种情况就使得维修基金在支出上存在了比较严重的不足。特别是对于一些维修的配件价格相对比较高，同时因为配置相对老旧经常需要维修的一些特种设备，这种情况维修资金在使用上产生了非常大的负担。

二、房屋专项维修基金归集、管理、使用中存在问题的原因

(一)制度的不完善，缺少有效的监管

当前已经有许多集团公司在对房屋所专用的维修基金在进行归集还的过程中经常会选择代收与代交的方式，所以针对这种情况也其在具体归集的时间上不得不拖延，这样的一种情况自然会对归集自身的公正性产生影响。

(二)维修基金没有及时有效的得到补给

房屋当前所进行的维修工作虽然是分阶段去完成的，但是其自身仍然存在很大的不确定性。这样的一种不确定性使得维修基金如果超出预支其后续所需要的资金无法及时的获得。在进行维修过程中所需要的基金如果长此下去就会产生不能够有效补充的情况，这样一种情况令维修工作不能够切实有效的完成。

(三)政府宣传力度不够

业主针对房屋维修的理解程度不足，针对房屋维修资金在收取后进行归集与管理以及使用上都缺少相对清除的认知，因此在对其进行收取和使用的时候也会存在很大的问题，很多住户对于当前自身需要执行的相关义务以及可以履行的权利上都知之甚少，所以这种情况也使得专门进行房屋维修的基金不能够有效的获取，在出现问题的时候无法对其给予合理的处置处理。

三、解决房屋专项维修基金归集、管理、使用中存在问题的措施

(一)制定完善的交管制度，合理的利用资金

在公房在办理房产证之前首先要确认的是业主是否已经将维修基金交到相关部门，在确认已经交完的情况下才能够进行房产证的办理，而作为对房屋维修基金进行收取的部门则需要对受到资金进行归集和使用上的管理与分配。在进行分配的时候可以将其中一部分的房屋维修仅仅放置到专门的户头上作为备用，而其余的基金则可以去投资一些收益稳定的行业，或者购买国债，这样的一种情况下的获利就可以被计入到业主下一次需要交纳基金的数额中，减少业主需要二次交纳的费用。

(二)合理的规划好资金的使用，细致的划分

依照住宅区具体进行使用的情况，制定与实际相符的使用规则，真正的做到专款专用，款款都能够被用到实处。除此之外还需要参照《住宅专项维修资金管理办法》里提出的有关规定，去将收取到的专项维修使用的范围公式给相关部门和业主去进行确认，令这部分资金能够在具体使用的过程中保持公开透明的使用。

(三)做好资金续筹工作和相关的政策普及宣传

老旧房屋在第一次进行交存的维修资金并且已经参照相关规定完成使用之后，房地产主管部门和物业管理部门还应该对于户主进行相关政策的普及以及宣传，找出房屋维修基金续筹时存在的问题，同时总结应对之策。

四、结束语

保障性住房基金的建设不管是站在政府和保障性住房运行市场以及资本市场来讲都是属于一种具备一定意义的举措，保障房信托基金的设置不但可以处理当前我们国家大规模对保障性住房进行市场的需求，同时还能够满足保障性住房体系提出的要求，并且可以形成一种长期健康的保障性住房运营模式，使其能够为我们国家房地产企业的创新股权融资安排以及改变房地产企业的运营方式起到一种试水与促进的作用。