住房市场转型的问题与对策分析

位 东，孟德锋

(南京审计大学金融学院，江苏南京 211815)

引言

2017年10月18日十九大报告上,习近平总书记指出“我国经济增长由高速增长阶段转向高质量发展阶段”,而住房市场却依然面临有效性需求不足问题,难以满足人民日益增长的美好生活需要。近年来,中央政府对于住房市场一直坚持从严调控不放松,调控政策的重心也逐渐由需求侧落到了供给侧,坚持因城因地施策,改善土地供给体系,发展租赁市场,优化住房保障制度。[1]从十八大强调抑制投资投机、加强保障房建设和完善房产税制度等长效机制,到2016年年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”,继而在2017年党的十九大上再次明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,表明我国政府对人民住房需求的重视程度以及更加注重从源头确保住房市场的健康发展、从优化住房制度设计强调住房的居住功能。2017年12月23日全国住房城乡建设工作会议上,住建部更是表明2018年将大力发展住房长期租赁市场,进一步彰显党中央加快发展住房租赁市场的决心。在这些政策思想变化下,以商品房为主的住房市场也急需改变发展思路和模式。

一、住房市场的金融属性与去金融化

住房对于居民来说究竟是投资品还是消费品?葛守昆在2011的一篇文章中持有这样的观点:“如果居民是以个人居住为目的购买住房资产,则属于消费过程,即住房属于消费品；相反,如果仅是为了高价转售赚取利润而持有房产,则属于投资过程,即住房属于投资品。”[2]相对于西方以消费属性为主来说,中国似乎更多注重消费和投资双重属性。[3]随着住房商品化和市场化的逐渐深化,金融属性愈显突出。

自从1998年我国房改之后,住房资产的金融属性被日渐发掘,其本质属性——消费属性(居住功能)却被逐渐弱化。一是中国人具有安家置业的传统习惯,拥有房产权属更能增添自己的安全感与强化个人价值体现；二是由于我国资本市场不够完善,居民投资渠道过窄,而经过改革开放,人们手中积蓄日渐增多,并且具有抵押性质的住房资产又无需太多自有资金投入,故而投资房产成为了一个更好的选择；三是住房资产具有保值增值功用,多余房产不仅可以获得租金收入,而且在房价增长之后更是能够抛售赚取增值差价。因此,房产的诸多优良特性也成为人们对住房市场的投资需求的动因,但其所带来的问题也不容忽视:一是房价不断上涨；二是住房资源分配严重失衡。[4]住房资源多被投资性需求者占有,城镇住房空置率高企。2013年西南财经大学通过对28000户中国家庭金融调查,给出的数字是22．4%。2015年的中国房地产数据研究院数据依然得出了这个结论,2015年底我国城镇住房空置率约达20%-25%,在许多地区,甚至出现了“空城”和“鬼城”等过度投资现象。

从2013到2016年间,政府推出了一系列旨在去库存的政策,如降低首套房的首付比例、放宽第二套住房的信贷控制、降低交易税等。2014年,央行更是降息六次,刺激居民的消费需求、降低住房的持有成本。去库存效果虽然显著,但也加剧了居民住房的投资性需求。2016年以来,住房市场的金融属性渐趋强烈,土地招拍挂市场“面粉贵于面包”现象、“地王”现象和二手房市场的“价格倒挂”现象比比皆是,致使以住房资产作为家庭资产主要形式下居民收入差距不断拉大,进一步造成了中低收入群体买房困难,严重阻碍了经济社会的和谐发展。张翔等人经过对2011年的中国家庭金融调查数据实证分析得出,投资属性并不利于提升个人主观幸福感,房屋的幸福感源于居住属性。[5]因此,为了防范金融风险,提升社会幸福感,住房市场需要由“售”转“租”,逐步实现住房市场去投资化、去杠杆化、去金融化,促使住房消费属性回归。

二、住房由“售”转“租”转型中的主要模式

(一)住房市场的增量改革

1．租赁型保障性住房

租赁型保障性住房,是指由国家政策作为支持,汇集社会各方共同出资筹建房产,以低于市场租金的方式解决中低收入群体住房需求的一种保障性住房制度,简称公租房。自2014年国家住建部、财政部和发改委将公租房和廉租住房并轨统称公共租赁房以来,各个城市对公租房建设均有所加强。以南京为例,截至2017年2月,南京四大保障区共计15407套租赁型保障性住房,基本解决了城市低收入群体、农民工以及外来务工人员的住房困难问题。①

2．共有产权房

共有产权房,是指当地政府将部分土地低价出售给符合条件的受保障人群,供其建造居住用房,并以合同方式列明双方责任与权利的一种保障性住房制度。也就是说,对于具有住房需求且有购房困难的中低收入家庭可以出少量资金获得部分房屋产权,其与政府拥有的产权比例则取决于其所出金额与土地低价出让所折算的金额之比。当然随着后期的购买意愿,购房者可以出资拥有更多产权,也可以卖出部分产权换取资金。自2007年以来,江苏省淮安市获得试点,并成功在江苏其他地区以及我国其他地方推广。

3．“租赁住房用地”

2017年8月21日,首批“租赁住房用地”试点城市确定了北京、上海、南京等13个城市。②特别规定,土地用途只适用于出租房屋的建造,所建物业仅供出租、不得出售,利用土地租赁专用职能直接增加租赁住房供应,引导住房由“售”转“租”,从而缓解租赁住房市场的供需矛盾。

(二)住房市场的存量挖掘

1．“互联网+”模式

2017年8月9日,由杭州市房产管理局提供政策支持并结合阿里巴巴集团互联网金融技术共同决定推出国内首个“智慧住房租赁平台”,利用平台汇集社会待租房源信息,并提供免押金服务,向具有蚂蚁信用积分用户提供免费咨询服务。该平台借助信用评价功能和网络规模,完美解决了信息不对称问题、降低了租赁双方的信息获取成本,极大地解决了待租房屋的供需问题,达到了资源的优化配置。

2．房企转型——先租后买

万科董事长郁亮表示,在新时代下万科需要转型,主要提供中长期租赁服务,试水“先租后买”,呼应“租购并举”。万科2017年年度报告显示,截至2017年底,长租公寓品牌——泊寓累计获取资源超10万间,累计开业超3万间,覆盖29个一、二线城市,集中式租赁住宅全国领先。在万科集团2018年目标与行动沟通会上,郁亮更是表明未来将大力发展租赁住宅业务。住房企业向长租公寓过渡,不仅可以增加租赁住房供给,有效抑制租金上涨,还能提供高质量的住房和租赁服务,有助于住房租赁市场健康发展。

3．银行介入

介入房屋租赁市场的银行模式主要有两种:一是与政府合作为主,联手打造住房租赁平台,为住房租赁过程中设计的金融问题提供专业服务,比如信用评估、资金监管以及交易匹配；另一种是与房企合作,房企通过租赁转让协议将房屋租赁权转让给合作银行,银行再通过自己的信息渠道将房屋转租出去获取租金,并可以为租客提供租赁按揭贷款和相关金融产品。目前,中信银行、建设银行和中国银行等多家银行均已进入住房租赁市场,极大地促进了住房租赁市场的发展,加速了由“售”转“租”进程。

三、住房市场转型中的主要问题

(一)新形式的住房供给规模过小

根据国家统计局的数据显示,中国的房屋租赁市场正在迅速扩大。截至2017年,全国约有1亿6000万人在城市租房。但目前政府租赁型保障性住房和专业机构住房租赁占比过小,2017年投入市场的新建公租房仅仅200万套,万科长租公寓也仅10万间,远远难以满足住房需求。租房供应主要来自普通居民多余住房,加之住房增量改革依然处于试点阶段不能全面推广,住房租赁市场有效供给依然不足。

(二)区域结构上的供需不匹配

为了工作、生活的空间便利性以及节约交通时间成本,租房需求多集中在市中心,但市中心城区的住房供应难以满足大量需求,以致于市中心房租高得离谱,郊区低廉却空置率高。租赁型保障性住房的建设区域也反映出住房租赁市场供给的区域位置与租房需求的不相匹配,致使租客的有效需求减弱。以南京为例,2010年始建的四大住房保障区分别位于岱山、上坊、花岗、丁家庄,均远离城市中心区域,位置偏僻,难以保证中低收入工作者的有效性需求。

(三)租赁型保障房管理水平有待提升

1．退出机制不完善。很多人收入提高后,或者其他条件不再满足保障房租赁要求时,依然住在公租房里面,使房子不能有效退出,给更需要住房的人居住。据了解,江苏常州在2017年本应收回312套租赁型保障房,而实际退出的却仅有247套,超20%的不符合条件的租客依然占有租赁资源。③同样,在省会南京,2003年就应该退出的30多户租客,截至2013年却只收回了3套。④此种现象反映出,一是居民素质有待提升；二是我国相关法律和保障制度有待完善,截至目前尚未推行关于租赁型保障房退出机制的全国性法律法规,各地按照国家相关政策的指导制定符合当地特点的地方性政策意见,目前还是以住建部在2012年5月28日制定的《公共租赁住房管理办法》作为主要参照,立法层次不高,监督处罚力度普遍存在不足问题。

2．监管薄弱。目前,我国保障房监管机构比较单一、从业人员比例过低,监管责任主要落于各地方住房保障和住房管理局,甚至个别地区直接由街道办事处代理进行执行监管职能。由于缺乏监管,监管手段落后,保障性住房转让、转租、私下出售、闲置等情况频繁发生。

3．退出后续管理难以跟进。目前,虽说对于已不再满足租赁条件的租户将会有一个退出过渡时期,但面对如今高位房价,对于刚刚满足退出条件人群来说仍然非常艰难,从上述公租房的回收难度也可以看出退出机制中的这一矛盾。缺乏层次性的保障制度,难免这类人群再次陷入住房困境。

(四)个人住房租赁市场不规范

1．缺乏契约精神和诚信

一方面,出租人缺乏对住房租赁市场应有的契约和诚信精神,如为了追逐个人利益出售租赁期的房屋,承诺的设施和服务也难以及时提供等,侵犯租客应有权利；另一方面,对于承租人来说,同样难以保证应有的诚信职责,如提前退租,私人转租,逃避房租,不爱护房屋设施等。

2．租赁关系的不稳定

由于个人住房租赁外部约束不足且未来不确定因素大,出租人涨房租、出售房屋或作他用,承租人换工作或需求改变,租赁双方意见不合等,都会造成租赁关系的难以稳定,故而个人住房租赁市场短租普遍,租赁关系难以维持太久。

3．个人租房市场信息不够透明

住房租赁市场至今没有完备的信息登记机制,也无官方租赁信息平台。这不仅加大了相关部门的管理难度,也使租客和房东双方都缺少公开可靠的信息渠道,加之私人中介平台信息不够透明化,信息不对称问题极大地提高了市场的时间和交易成本,致使个人租赁市场的矛盾不断加剧。

五、住房市场转型发展的对策

(一)适时推广试点经验,扩大租赁房源规模

1．加大租赁住房专用土地供给

为了扩大租赁房源规模,在审批土地时,政府必须指明地块的租赁专用性质,以便房地产开发的目的明确,从而确保租赁型房源的供给规模。因此,政府应该首先从租赁用地的供给入手,并结合相关试点的成功经验,强化租赁房源的开发力度,增大租赁住房的供给规模,满足更多人群的居住需求。

2．丰富租赁房屋供给渠道

为了进一步丰富租赁住房的来源,需要加强法律保护和政策引导,建立多层次的租赁住房供给制度。例如利用PPP模式引入社会资本共同完成公租房建设,加大公租房的供应力度；灵活开发不同性质用地,满足社会人群的不同租赁需求；鼓励房企转型建设长租公寓,促使住房租赁市场机构化、专业化；引导社会闲置房源再度开发、对外提供并加强监督管理,如员工宿舍、废弃工厂等。

(二)科学规划住房建设,增量供给租赁房源

住房规划更多考虑商品房与政策性房源的交叉配套,在新建住房中合理增加租赁住房比例。尤其是拆迁改造时,对于租房需求高的地段应纳入新的租赁住房发展规划,保障土地供应,支持建设,从而加大城市中心、商务中心以及产业园区等符合租房现实需求的租赁用地供给和租赁住房的建设比例,在源头上解决租赁住房的有效性需求。

(三)保障房运作透明化,完善退出监督机制

1．信息智能化管理

利用互联网技术和高科技产品,加强对保障房租客的信用管理。例如,采用智能门锁并录入租客的财产和相关信息,当租客无法满足租赁条件或者拒付房租并对其采取提醒后仍未进行相关补救措施和办理退出手续时,将进行锁门处理；将其租赁保障房信息上传相关互联网检测平台,当其办理退出程序以及拒交房租时,将无法进行购置新房以及办理相关金融业务。

2．拓宽监督渠道

首先,出台相关监督法律法规,明确规定地方住房管理部门、银行信贷部门以及物业管理部门等相关部门对保障性住房的监管责任。其次,鼓励基层管理部门、保障房受益群众以及人民群众共同协作,让违法乱纪者无所遁形。并且加强惩罚力度,对于有失诚信行为的租客进行公示并计入诚信档案,让违反规则者付出昂贵成本。

3．完善退出后续管理

面对房价过快增长,适时降低保障门槛、增大保障力度、延长缓冲期等,扩大其他性质租赁住房供给,以便刚过条件的中低收入者顺利满足自己居住需求。

(四)推广房企和网络租赁,降低市场信息成本

1．网络化租赁平台

将互联网的信息共享性引入住房租赁市场,可以有效地解决租房市场信息不对称问题,提高租房市场的管理水平。完善互联网平台的租房信用记录,加强对租赁双方的信用监管,将双方租赁记录、履约行为、口碑评价进行详细描述并评出等级,将其违约记录和失信行为进行披露,利用互联网信息的传播性可以极大地督促租房市场守信行为,有助于促进租房市场良性发展,避免纠纷。

2．机构化租房供给

将租房市场机构化,不仅可以达到规模效应,而且可以更加专业化、透明化,减少租赁双方的矛盾。租客可以通过机构快速地选择适宜自己居住需求的住房并且可以长期租赁,达到租房关系稳定化,减少市场寻租成本,有利于形成具有高品质服务的住房租赁市场,故而可以鼓励更多房企转型提供长租公寓,以促使由“售”转“租”优质升级。

注释：

①南京市人民政府．市政府办公厅关于印发南京市住房保障“十三五”规划的通知[EB/OL]．(2017-11-03)[2018-05-01]http：//www．nanjing．gov．cn/xxgk/bm/zjw_68249/201711/t20171103_5119784．html

②土地利用管理司．利用集体建设用地建设租赁住房试点方案[EB/OL]．(2017-08-28)[2018-05-01]http：//www．mlr．gov．cn/zwgk/zytz/201708/t20170828_1578400．htm

③中国江苏网．公租房退出难!赖着不走者超20%还有人拒付租金[EB/OL]．(2017-04-11)[2018-05-01]http：//jsnews．jschina．com．cn/cz/a/201704/t20170411_338297．shtml．

④人民网．南京10年来仅收回3套保障房 无人主动退出[EB/OL]．(2013-09-06)[2018-05-01]http：//js．people．com．cn/html/2013/09/06/254041．html．