论新经济形势下房地产成本管理要点

王萌

【摘要】目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里，企业若想更好的发展，较好的实现利润，其在成本管理方面仍然需要进一步管理。因此要不断完善成本管理制度，提高成本管理人才的综合素质，用科学的管理方式对成本进行控制。另外，建立合理的成本管理构架，也能够更好地实现成本的管理，共同促进房地产企业的稳步发展。基于此本文分析了新经济形势下房地产成本管理。

【关键词】新经济形势下；房地产；成本管理

一、房地产成本管理与控制的特点

（一）系统性

房地产一直是国民经济的支柱产业，上下游和相关产业能达到200多种。行业特点决定了其在对项目成本进行管理时，与其他行业截然不同的特色。通过分析可以发现，房地产成本管控工作涉及到项目开发建设销售过程中的各个环节，具体包括决策、设计、分包以及施工等，由此可以看出，该项工作需要将成本预测、控制、分析、核算等任务涵盖在内。因此，想要保证成本管控工作取得应有的成效，针对该项工作构建相应的体系是很有必要的。

（二）动态性

房地产受政策影响大，建设周期长，项目的特殊性决定了其从决策到交付使用，在这一过程中，无论是国家政策、国民经济还是市场环境都有可能发生变化，进而导致成本目标控制难度的增加。另外，在对项目进行建设时，针对成本情况定期开展监测，定期积极地开展成本分析和业绩评价，找出成本升降变动的原因，挖掘降低生产耗费和节约成本开支的潜力。成本管理应该实行指标分解，将各项成本指标层层落实，分口分段地进行管理和考核 ，能够帮助企业管理者对成本管控取得的成果具有实时并且科学的掌握，进而为后续工作的开展提供参考。由此可以看出，对项目成本进行动态化管控，是保证相关工作顺利进行的关键因素。

（三）全面性

房地产行业所具有的高度集成特点，决定了其在对工程建设成本进行管控时的全面性。房地产开发工作的核心为开发商，参与主体则包括设计、造价、施工等诸多单位，各方既有合作也有分工，因此，开发商在开展成本管控工作时，需要从整个工程项目的角度出发，完成相应的统筹与规划，只有这样才能避免成本管控工作存在漏洞，进而导致无法取得应有成果的情况出现。

二、新经济形势下房地产成本管理

（一）以树立全产业链管理理念为前提

首先，全产业链管理理念是指包括项目施工企业、地产开发企业、原材料提供商、销售与第三方服务企业在内都是成本管理体系中不可或缺的一部分。具体而言，全产业链管理理念需要包括以下几个方面：进行全面预算时，与项目相关的全部企业、部门管理人员必须到齐；对工程全工期进行计算，可细分到年月；实际的操作必须严格执行预算，并进行有效控制；建立相应有效的预算分析和考核机制使成本降低的任务能从组织上得以保证，并与企业和部门的经济责任制结合起来。

（二）建立成本管理构架

成本管理构架的建立，更加便于房地产企业对成本进行科学、有效的管理，并且能够提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理构架设计时，要请专业人员进行，确保构架的可靠性与科学性。成本管理中，针对企业开发项目的数量设计运营模式。比如，企业只开发一个项目，可采取职能制运营模式；开发多个项目时，若项目在同一个地区，可采取矩阵制运营，即在每个项目中设立独立的项目管理部门，对每个项目实施独立管理，公司对几个独立的部门实施总管理；若多个项目分散在不同地区，公司可采取分公司管理模式，对项目进行管理，项目完成后，再由总公司进行汇总整理。

（三）价值工程推行限额设计

限额设计是指根据房地产项目的可行性研究报告以及投资估算表进行初步设计，在能保障各个功能都能达到的情况下，分配投资限额以控制设计，保证总投资额不能被突破。房地产设计阶段对成本控制的影响程度占比重为20%～30%，所以在事前进行有效控制将工程技术和经济作为分析的重难点，将全寿命建设周期内的各种因素进行优化比选。传统的设计实际投资额较大，投资的精确度和投资透明度也比较低，设计的成本小，设计时间短，这样不利于成本管理而通过设定限额设计进一步节约投资成本，达到价值工程推行限额设计优化房地产方案的实效。

（四）对房地产企业所应用的内部控制制度进行优化

想要保证内部控制应用所具有力度的加强，关键在于建立并完善内部控制体系，通过对内部控制行为进行规范的方式，保证成本管控工作的高效、有序开展。首先，企业管理者应当定期开展对内部控制进度和所取得成果进行报告的工作，保证每位工作人员都能够明确现阶段成本管控工作的开展情况；其次，还应当根据政府出台的有关法律法规对内部控制行为的规范以及应用方向加以明确；最后，在对项目成本进行管控的方面，相关人员应当根据房地产市场现状及所在企业具有的实际需求，对预算和财务管理的标准进行完善。总之，有效、高質的成本管理在维护、促进房地产企业发展时有至关重要的作用，因此需要重点加强研究。

参考文献

[1]黄明城.房地产企业成本管理存在问题及应对策略[J].价值工程，2017，36（01）：10～12.

[2]刘良娣.房地产企业成本管理中的问题与对策研究[J].知识经济，2017（02）：108～109.