房地产金融创新发展的对策建议

费立明

【摘要】在房地产行业中，房地产金融对市场的发展具有重要的调控作用，如何实现房地产金融行业的持续化发展是目前的一大难点，也是探讨的热点。想要实现房地产金融行业的持续进步，对症下药，提出有针对性的对策以及建议，是驱动房地产金融业创新发展迫在眉睫的任务。

【关键词】房地产  金融创新  对策建議

一、中国房地产金融创新发展的意义

中国房地产金融体系与欧美发达国家相比还很不完善，但中国正处于城镇化建设快速推进时期，房地产高速发展的潜力与大趋势短期内不会改变，急需房地产金融业的支持。但以规模扩张与简单的业务创新为特征的房地产金融创新正处于从金融抑制状态向金融深化状态过渡的金融创新阶段，因此，加大中国房地产金融创新力度，将是中国在较长时间内的必然选择。然而，理论与实证研究表明，房地产金融创新是一把“双刃剑”，创新积极效应释放过程中如果不注意创新的适度性，即使像美国这样金融监管非常严格的国家，也会由于房地产金融衍生产品的过度开发而带来金融危机。

因此，对尚处于房地产金融市场发展初级阶段的中国，要实事求是地认清自己、评估自己，并根据自身能力，设计出适合本国国情的房地产金融创新之路。在金融体制还不完善、房地产金融人才和实践经验都相对匮乏的情况下，对房地产金融进行适当支持和风险可控的适度创新应当是房地产金融发展的战略选择。推进房地产金融适度创新要尊重房地产金融创新的一般规律，有计划推进房地产金融产品、机构、市场与政策制度等四个层面的创新，合理配置房地产金融资源，在充分发挥房地产金融资源对房地产促进作用的同时，将房地产金融对房地产泡沫和金融危机的催生作用降低到最小限度，避免因过度创新而引发金融风险甚至系统风险。

房地产金融产品创新对于房地产金融创新领域来说，是非常重要的。只有产品的创新才能够让更多的投资者选择房地产金融创新的产品，使得整个行业得以发展。想要让房地产金融产品创新，首先要做到的就是减缓银行一直以来房贷的压力，让证券参与到房贷的业务中去。除此之外，要设计出更多的产品，让现在的投资者能够通过房地产金融创新产品能够避免一定的风险。最后，还要将银行与信托这两种模式结合起来，这样就能够将银行的风险降低，还能够为房地产金扩充更多的资金流通渠道。

二、房地产金融创新发展的对策

（一）促进资源的合理配置，培养高素质人才

一方面，由于在金融市场的两级市场中，一级市场的信誉较差，二级市场的发展速度较慢，所以在对金融市场进行资源配置的时候，首先需要从基础领域提升，即放开一级市场，提高一级市场的信誉;适当加大二级市场开发，让二级市场与一级市场共同进步，持续优化。确保其繁荣长远发展，实现两个市场的完善，确保作为国民经济支柱的房地产业稳步前进。

另一方面，由于我国的教育支出较少，所以国家可以在一定程度上加大对教育方面的支出，国家应改善目前中国教育支出占比远低于西方国家的现状。另外，通过开展校企合作、定向培养等新模式，培养企业需求的人才。对于学校来说，需要为了培养优秀人才，加强对教师的选拔，选择专业水平高、知识储备丰富，能力品质高的教师进行教学;学习的教材需要与时代接轨，进行及时的更新与完善，让学生接触最前沿的东西。企业也需要对职员进行定期的培训，使员工不断充电，对房地产金融创新有一定的了解，激发大家的智慧，创造性地推进房地产金融创新行业发展。

（二）建立多元的房地产金融机构体系。

（1）注意发挥政策性房地产金融机构的作用。政策性房地产金融机构的发展在房地产金融创新中扮演着非常重要的角色。政策性房地产金融机构可以弥补商业性房地产金融机构的不足，为低收入群体提供附有优惠条件的融通资金服务。政策性房地产金融机构的基本职能主要体现在两个方面：其一，为保障性房地产发展提供资金保障。其二，重点支持中低等收入群体，注重坚持公平分配原则。为更好发挥政策性房地产金融机构的作用，可以采取以下对策：第一，鼓励现有的政策性房地产金融机构发展壮大。新世纪以来，中国政策性房地产金融发展较快。如2004年中国建设银行便与德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立了中德住房储蓄银行，这是中国成立较早的一家住房储蓄银行。但由于多方面原因这家银行并没有形成规模。为了能够将更多的闲余资金通过住房储蓄形式集聚起来，拓宽房地产资金来源渠道，对类似住房储蓄银行性质的政策性房地产金融机构，政府还要出台政策，支持其快速发展，并形成规模。第二，加大政策性房地产金融机构组建的力度，在房地产保险公司、房地产贷款担保机构等机构建设方面提供政策条件，为保障房的建设提供新支持。第三，加强政策性房地产金融机构在保障性房地产供给与需求方面的支持力度，在生产层面为保障房开发企业提供低息贷款，在消费层面向中低收入阶层发放低息贷款。

（2）建立与完善专业房地产金融机构。住房储蓄机构、住房合作社等专业性质的非银行房地产金融机构是房地产金融机构的重要组成部分，其合作性质使其成为解决内部成员住房问题的有效渠道。多年来，中国尝试并建立了一些如住房储蓄银行等专业性质的房地产金融机构，但这些金融机构尚不具备金融功能，有些虽具有金融功能但业务范围有限、发展缓慢，并没有形成规模。伴随中国房地产市场日益成熟，亟需逐步建立专业性的房地产金融机构，并逐渐使其成为房地产金融业的主力。首先，有效推动现有专业性质房地产金融组织机构积极、稳健、健康发展，并形成一定规模。其次，鼓励和支持新的专业性房地产金融机构建设。重点是要加强专业性质的房地产保险公司、房地产投资基金公司以及房地产财务公司的建设，并在降低房地产金融风险、拓展融资渠道、提供咨询服务方面发挥更大的作用。此外，还要支持房地产信托投资公司、住房储蓄机构、住房合作社、信用评级机构等各类专业性质的房地产金融组织的创建和发展，共同推动中国房地产金融市场的繁荣发展。再次，创新专业性质的房地产金融机构的运营方式，实行股份制改制，突出互助性，以安全性、流动性为原则，实现独立核算、自主经营与自负盈亏。最后，加强政府的宏观调控，通过行政手段、参股控股等形式规范管理，降低其运行中的金融风险。

（三）拓宽房地产融资渠道，分担房地产信贷风险

房地产融资渠道的多元化，对于增加房地产资金投入的可能性，健全、优化房地产融资结构具有重要的意义。首先，积极推动资本市場的发育，鼓励房地产开发企业和与房地产开发有关的企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集房地产开发资金，鼓励这些企业通过证券市场实施资产重组。其次，加快制定出规范的房地产基金管理办法，促使房地产基金投资管理尽快步入正轨，充分利用基金优势使蓄势已久的房地产基金成为我国房地产业重要的资金来源。最后，加快推进房地产金融证券化进程，将房地产抵押贷款转化为证券形式，以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，也为投资者提供了一种重要的投资渠道

（四）强化银行金融管理，提高信贷资金的安全性

金融机构要严格遵守国家信贷管理原则与规定，充分利用金融杠杆功能确保投入房地产业的贷款资金的安全，防范信贷危机，在经济上支持房地产业的健康有序、可持续的发展。一是所有金融机构都要努力改善金融服务，增强信贷审查力度，严格把关，提高信贷准入的质量。二是金融部门要防止信贷资金过度集中到房地产投资上，利用信贷政策引导房地产投资和市场结构的调整。要通过增加信贷投入，鼓励满足低收入人群经济承受能力要求的经济适用房项目的开发建设。三是金融机构要严格执行贷款“三查”制度，认真履行贷前调查，贷时审查，贷后检查等信贷业务环节的职责，对项目进行全程介入和全程监督，以保证房地产信贷资金专款专用，防范和化解金融风险。

（五）健全相关的法律法规，合理设置和完善房地产融资机构

为了给房地产金融体系的实行提供法制保障，实现多渠道融资，确保房地产金融各项工作的顺利开展，必须有效实施落实房地产金融立法体系的健全。房地产金融立法工作应做到：对于现有房地产的法律法规，应尽快完善与落实，同时要将现有立法体系中已不再符合当前房地产金融发展要求的部分予以修改，使其与时俱进;对于尚缺失的法律法规，应通过收集意见与调查情况，尽快给出具体的出台方案，如涉及金融信用监管的法律制度等，促进房地产金融的健康发展。总之，只有建设相对完善的法律体系，给房地产金融的发展与创新提供保障，才能使房地产市场向更好更成熟的方向发展。

房地产融资机构的合理设置和不断完善，是开展房地产融资务的前提条件。针对我国的实际情况，推进房地产金融机构的展与创新。一是要加快组建具有财政和金融双重功能的政策性房银行，在政府新生市场运行原则的基础上，干预房地产金融运行，实现住房政治、社会的双重目标。二是要建设专业的住储蓄贷款机构，对其实行企业化经营，资金自求平衡，并自觉受中央银行、银监会和政府房地产金融机构的管理与监督，并逐渐地把它作为经营住房金融业的主要力量，以发挥其业务精、市场情况熟的专长。三是鼓励金融机构开设专门的商业性房地产金融业务，将房地产融资从一般融资业务中分离出来，并且支持集团内部融资，使开发商、信贷机构可以最大限度多渠道地获取稳定的资金来源。

参考文献：

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