北京市住房租赁市场优化研究

2019-03-27 09:33孙兆朋
神州·上旬刊 2019年3期
关键词:承租人租房租金

分析北京市近几年的住房政策以及居民住房情况,笔者发现在房屋买卖市场遇冷,房屋居住属性回归的背景下,北京市住房租赁市场或将迎来巨大变革。本文通过梳理北京市房屋租赁市场的现状和问题,借鉴发达国家住房租赁市场的成熟经验,为北京市住房租赁市场发展提供政策建议。

一、北京市住房租赁市场现状分析

1、住房租赁市场需求大、租金增长速度快。北京市目前常住人口约为2170万人,其中租房比例34%,约有750万人口。巨大的需求和有效供给不足让房东和租赁机构待价而沽,这也是近几年租金增长率居高不下的原因之一。根据诸葛找房网2017年北京市租房市场报告显示,北京市2016-2017年度的租金增长为11.6%,相比前两年20%增长比例虽有下降,但依旧高出合理的涨幅水平。

2、监管手段缺乏,制度落实困难。随着国家对住房租赁市场的重视,北京市住房租赁市场也加快了发展速度,目前来看管理政策和落实手段依旧滞后。以登记制度为例,北京市在各区设立了很多租赁登记点并上线了住房租赁监管平台,但由于税费等问题,多数房东选择不登记或假登记,让该制度无法落实。另一方面,中介和租赁机构对市场有重要的话语权,可以直接影响市场的价格水平,承租人只能被动接受,相关政府部门对于这种现象引发的问题也仅限于约谈。

3、承租人权益受损案件多发且维权困难。根据近两年北京市租房报告统计,租客权益受侵害事件发生频繁,主要集中在押金、房租、合同和房屋维修等方面。72%的租客在权益受到侵害时会因为程序复杂、耗时过长、收效不佳等原因不了了之。由此引发的租房市场中租客与中介、房东矛盾重重,严重影响租赁市场的健康发展。

4、行业法规少、承租人权益保护力度小。梳理我国和北京市近些年出台住房租赁法律条文,市场管理中依据的文件规定相对宽泛、细化规定相对缺乏。同时,现行的法律法规对出租人的权益保护较多,对承租人保护力度较低。

三、国外住房租赁市场经验借鉴

1、多种措施开拓房源。各国政府采取多种形式增加市场有效供给,德国制定多种税收优惠鼓励私人建设出租房产,还将出租房屋的投资回报率稳定在5%-6%,刺激更多投资者进入住房租赁市场。美国政府为低收入者提供保障住房,同时鼓励私房租赁,出租房租可以抵扣贷款利息和房产税,还可以增加房屋折旧享受税收减除。

2、规范租金定价和租金调整。德国实行房屋租赁价格指导制度,各地方的房屋管理机构要对房屋的综合情况评估后制定《房屋租金参照表》,每两年更新一次。新签订的合同租金价格不得超过同等房屋租金的20%,否则视为违法行为。德国政府还规定3年内房租调整超过15%的属于违法行为。

3、法律完善,保护出租人权益。在法律层面上,德国政府对出租房屋的可居性做了明确规定,并先后建立了住房安全和健康标准等评估体系,对房屋质量严格要求。在日本,租赁合同受到民法的特别保护,如需修改合同需提供正当理由且经法院通过能实行。美国实行住宅租金管制和租金稳定政策,市场房租不是随意上涨的。

4、发放租房补贴,鼓励租房行为。很多政府采取发放补贴措施促进租赁市场发展。在市场初期,市场中的供给往往缺乏,此时政府选择补贴出租方,让更多的机构和资源参与到住房租赁市场中;随着市场的成熟,改为补贴承租方,保证民众居住权利。在住房租赁市场成熟的国家,一线城市的租住率往往很高,租房能提高城市人口的流动性,促进城市的活力。

四、北京市住房租赁市场的优化建议

了解北京市住房租赁市场现状并对问题进行剖析,笔者认为伴随房屋买卖市场理性回归,住房租赁市场必然要承接更多的居住需求,构建健康合理市场就十分迫切。借鉴国外成熟住房市场的发展历程并结合北京市本地具体情况,提出如下建议。

1、培育多元化市场供应主体,增加住房有效供给。目前北京市住房租赁市场供需矛盾突出,面对供小于求的现状,最有效的方法就是增加市场有效供给。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出要利用好存量住房,培训市场供应主体,构建专业的住房租赁企业和中介机构,同时要出台优惠政策鼓励个人出租;另一方面要增加增量住房,引导土地、资金进入市场,支持商业用房出租。北京住房空置率较高,尽快出台空置税和出租抵税的相关政策,让更多空置房进入市场。另外,提高租房的投资回报率,吸引社会资金进入,可以增加市场活力,同时要防止泡沫产生。

2、合理租金价格、防止漲幅过快。北京市的租金房价比低于合理水平,但是租房人群的租金收入比又相对偏高,调节好两者关系对确定住房租赁市场价格具有重要意义。政府放权给市场,让市场定价的同时要做好监督工作,防止市场产生垄断控制价格。效仿德国的租金评估机制和涨幅度控制措施不失为一种可行方法。

3、健全租赁市场法律法规、维护承租人权利。市场需要健全的法规,针对北京市住房租赁市场的法规少且内容宽泛的现状,尽快制定出规范有效的法律政策十分必要。新出台的法律文件要贴合实际、易于落实,同时新法规要更加注重承租人权益的保护,要对房屋的可居住、转租过程的减损义务以及侵权责任问题作出明确说明。

4、落实住房租赁市场的监督管理工作。管理单位要将工作重心下基层,做好租客集中社区的监管工作,加强普及宣传。做好出租人和中介的资质审查工作,对合同、押金等容易产生纠纷的重点事项重点监督。

作者简介:孙兆朋(1990.10)男,籍贯:河北石家庄,民族:汉族,学历:本科,研究方向:世界经济。

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