有机更新视角下的北京老城住区组织变化与更新策略研究
——以北京百万庄小区为例

石 莹，刘英檀

（北京建筑大学，北京 100044）

北京老城承载着大量有形和无形的历史信息，老城住区是其历史文化的见证者和参与者，是城市的灵魂。1955年，吴良镛提出“有机更新”的概念：采用适当规模、合适尺度，依据改造的内容与要求妥善处理目前与将来的关系，不断提高规划设计质量，使每一片改建区的环境均与古都整体风貌保持相对一致。“有机更新”理论的核心思想与过去大拆大建的更新模式相对，更注重城市发展的内在规律、有机的更新秩序和旧城整体环境的改善[1]。

在这样的背景下，见证了中华人民共和国成立初期对社会主义居住空间最初探索的百万庄小区，在老城住区中占有重要席位。它作为最早的一批自主设计和规划的民居群落，具有丰富的文化特征。2017年12月2日，中国文物学会和中国建筑学会联合发布第二批中国20世纪建筑遗产项目，北京百万庄住宅区作为“共和国第一住区”入选[2]。因此探索其组织变化，并以“有机更新”融入保护和改造，对于这一宝贵的历史遗产有重要意义。

1 当代百万庄小区的组织变化

百万庄在著名建筑设计大师张开济的严整规划下，形成了自上而下独特的形式基因。随着老城住区的更新发展，出现了两种截然不同的模式：一种是计划经济条件背景下，由政府发动或包办的自上而下的变化；另一种则是改革进程中，市场背景下新出现的由民间力量或小区组织发动，并得到政府认可或支持的、自下而上的变化，或居民自发独立进行的组织变化[3]。两者背景不同，自上而下更新变化的制度安排是社会主义计划经济法律下的产物，因而有明确规定来界定变化的方向和形式。自下而上则更为灵活和多样，缺少约束性。

1.1 自上而下——公共区域的变化

1.1.1 商业及配套服务设施的变化

1.1.1.1 商业空间的变化

沿城市干道的商业，其空间与小区内部相比较为开敞（图1），该住宅楼沿街底层发展为商业，从左至右依次是咖啡店、口腔牙科和两家药房。此沿街面主要是医药性质的商业服务，方便了周围人群，整个人行街道区域相比其他区域更有活力，边界相对于住宅立面向外延伸，给二层住户提供了空间，部分住户在空白区域进行活动和休憩，丰富了建筑立面。

沿小区干道的商业在政府整治开墙打洞之后，取消了超市等业态，沿街面得到一定的净化，建筑功能转换为单位所有。

中心区域内的商业建筑（图2）也自上而下在功能和外形上发生变化，原有的副食商场从公有制转化为承包给个人。其公共属性未发生明显变化，但功能置换，现已作为生活服务中心使用，建筑立面部分增加瓷砖和拱券装饰，并加建室外楼梯设施以配合新功能的需求。

同时，在整个小区随机散布着一些立方体的商业散点，如图3中，位于中里小区东侧的彩票站和位于辰区住宅楼前庭中的裁缝铺，二者同为彩钢瓦建成，屋顶为蓝色，虽缺乏规范化，不符合建筑美学的要求，但造价低、识别性强，且较为灵活；另外，还有些水果店和一站式便民服务点采用钢筋水泥建成。

1.1.1.2 小区服务空间变化

活动站和小区卫生服务站等均经历了入口的加建和立面的改造，并加入了对无障碍设计的考虑。星光养老院经历了由“中心绿地—小麦种植地—广场—印刷厂—托老所”的一系列功能变迁（图4），现状屋顶由加建的玻璃屋顶和原有厂房的实体屋顶组成，形体统一，材料和内部空间却充满对比，具较强的可识别性和认同感。建筑山墙面采用灰色瓷砖材质，内部采用淡黄色涂料，使室内更加明亮和温暖。

单位服务空间的营建主要发生在百万庄巳区、辰区，其中巳区和辰区的单位加建均沿着百万庄北街。单位大院的加建，通过新建筑的置入围合了院落空间，多为库房、值班室、自行车棚，是原建筑功能的外扩，大部分加建边界受到了统一限定，不会影响居民的生活。

1.1.2 空间形象的转变

经过自上而下的营建之后，由曾经较为开放的状态到形成较长尺度的院落纵深，私密感加强，呈现出独具中国特色的单位大院形态。很多小区公共服务的设施在改造时为了让旧建筑满足新功能的使用，在原有建筑边界进行加法设计，压缩原有的步行空间，导致步行体验不佳，且很多建筑入口丧失集散空间。在中里小区内，商业和公共设施的营建呈现出多样的特点，既有建筑功能的外溢、立面的装饰，又有外挂的交通设施。整体来看，在空间开敞处仍保持较为规整的状态，而狭窄处空间布置形态完全按照功能需求而非形式而定，加建之后变得更碎片化。

1.2 自下而上——私人空间的拓展

1.2.1 居民的自发性改造

根据“周边式”的建筑规划理念，建筑沿基地周边围合，形成院落式布局，因此也形成东西向和南北向的多种户型。小区内的普通住宅，以60 m2的两居室为主，也有部分住户为三居。各种户型均实用且紧凑，进深较浅，各附属房间都有直接的通风采光，还设有朝向内院的服务阳台。

小区有几类典型户型（图5）。据调研统计，小区内的自发性营建活动往往由具体的使用者组织策划，以家庭或邻里为基本单位，以实际的生活使用需求为出发点，因此大部分基于建筑主体，依傍建筑本身进行主体扩建加建或者外部空间院落的围合。在“房前屋后”这一类属性模糊的公共地带，居民们展开了在自家围小院、搭棚舍的“圈地运动”。院落周边式的布局，对于这些私建形成了庇护，得以避开公众视线，而每区外临社区道路的一侧，私建则较为收敛，以花园和停车为主。

1.2.2 公私边界的消长

自发性营建现象在百万庄小区中大量存在，是社区边界形态现状的基本成因之一，并形成许多丰富奇特的空间微构造，具备广泛性、多元性、开放性的特征。自发性营建的边界，即自发性营建在整个区域所处的范围，往往会对公共空间以及交通空间的边界完整性产生影响。比如，道路的侵占，封闭区域出入，不仅给消防带来安全隐患，也破坏了小区原有的道路空间形态。但不是所有的自发性营建都会对公共空间和交通产生很大的影响。例如，有一些据点的作用是为了遮蔽地下室入口而搭建，有一些是为了储物或停车，虽然侵占了部分公共空间，但仍保留着空间的整体性，并留有合理的消防距离。

经调研得出边界形态有几种类型：封闭型、半开敞型、开敞型。最小1 m，最大延伸至7 m。在子区和丑区内，两处加建之间的最小距离1 m处的空间，住户众多，两侧均有加建，或是留有2 m的交通距离，边界较为固定，只可人行不能通车。也有部分边界空间呈半开敞的空间形态，依靠围栏或加建简单构筑物，并留有交通距离（图6）。部分边界空间比较模糊，秩序性较差，堆有杂物和零散的加建物，空间环境大打折扣。

1.2.3 居民间的新居住形态

这些“乱象”行为导致空间和不断更新变化的人员结构相互挤压，一方面被认为是一种消极且边缘化的建造行为，公共空间的私有化使社区肌理变得混乱，并因其低物质水准和低建设标准，不具备可解读的整体性。另一方面，却形成了一种自下而上的自发性差异秩序，呈现出真实生活的状态，更加世俗化和亲民化。家家户户前后的灰色“乱象”空间成为百万庄的活力地带，一个个精心打理的小院填充起生活的细节和居民的精气神，调动了居民积极性，丰富了营建机制的多样性。

过去，小区对于空间属性的划分并不是十分明显，新的居住形态下，部分未被定义的空间，彻底变成了私密性空间，对空间的使用权限有了绝对的划分，或者框架范围内的自发性营建导致内外界限变得模糊，使得空间交流的场所也发生较多转变。在社区中，自发性营建是一个动态的持续不断的过程，而非静止的存在，搭建结束后，使用者又会伴随新的使用需求对旧有的环境进行新的调整变动。因而在一个居住单元使用的空间范围内，居住形态一直处于不断变化的过程中。

2 组织更新过程中的问题与挑战

2.1 规划层面

从服务设施来看，配套生活服务设施不齐全的问题一直存在，目前虽然社区级的公共设施基本沿用下来，并有一定程度的商业空间加建，但街坊内部的公共设施多被自发性营建侵占，仍不能完全满足居民生活需求。从户型来看，周边式院落布局造成的东西向户型的问题和规划户型偏小，使得部分居民生活幸福感下降，满意指数偏低。从景观环境来看，虽然设计之初重视绿化，广植树木，时间的年轮也成就了一些树木的高大伟岸，但就目前小区整体情况来看，绿化空间仍然不足，缺少公共景观和公共空间，少数的空地也渐渐在组织变化中沦为了使用价值的牺牲品。从停车问题来看，由于早期设计时停车问题考虑不周，目前除少数公共场地改造为停车场外，停车空间极其有限。

2.2 发展层面

发展层面的问题则体现在改革开放的新时代，经由社会发展体现的功能无法满足当代居民的生活等新的问题，包括组织变化中存在的问题。由于小区环境老化，楼体日渐残破，维护的缺失，建筑自身以及水暖电管道等基础设施设备均存在较大的问题。

组织的变化缺乏整体性，管理松弛，环境变得杂乱无章，少数残存的公共空间和景观空间也变得疏于打理而略显凋敝破败，使得小区整体风格被割裂，原始风貌受到一定的影响。由于小区停车位管理力度不足，大部分私家车停靠在路边或占用公共空间进行停放，加大了管理难度，使得道路交通的通行能力明显降低，加剧了小区内动态交通的压力和拥挤程度，进而还可能据此引发邻里间的车辆剐蹭、纠纷争吵等治安事件发生。

3 “有机更新”的策略研究

3.1 健全法律法规，完善政策管理

由于对百万庄遗产价值的认知不足，百万庄未得到国家或者地方层面的制度性保护，并且由于产权问题复杂，小区内缺乏统一的管理。许多发公共设施的损坏，是由小的管理疏漏发展而来。法律法规是建筑遗产的保护和更新中的基础力量，能使各个阶层在相应的指导和约束下实施各自的权力，并承担各自的责任和义务，能使保护和改造工作做到有法可依，在此过程中也可实行各种奖惩举措配合工作顺利开展，即使遇到问题时也能迅速找到可行依据。若没有法律法规作为依据，更新改造难以开展，缺乏相关管理部门，居民或者地方政府遇到问题时更难以解决、难以问责。

3.2 正确处理遗产价值和使用价值的关系

以有机更新的方式应对百万庄当代产生的一系列组织变化，最重要的是处理好遗产价值与使用价值之间的关系。就保留遗产价值而言，要尊重规划设计理念和布局，延续其文化价值，不破坏原有建筑风貌[4]。就尊重使用价值而言，应合理满足当代居民诉求，调整组织变化中出现的问题。对于质量较差但有价值的建筑，保持传统建筑形态的基础上，对建筑内部空间进行修缮改造，增加基础设施或更新功能；对于质量较好的建筑，可以进行局部的改善，使其更好地满足当代使用需求；对于质量极差的建筑进行拆除重建，经调研百万庄小区大部分建筑保留较为完好，可省去重建的环节，但对与组织变化中的加建和改建，部分应进行拆除，重新规范化规划建设。

原建筑和空间原本就具有真实、自然、多样之美，过度的控制会造成单一和雷同，过度的放任会造成杂乱无章，而只有主动寻求环境条件与使用的契合，以更为经济的方式进行建造，合理确定自发性营建的边界，并规范边界划分的范围，才能营造更加安全宜居的生活空间，将这个活化石般的社区形态继续保留发展下来。

3.3 基于新型邻里关系，应对老龄化

由于周边新建建筑和批发市场等业态的出现，生意租客大量涌入，原住民的比例正在缩减。在快速城市化进程中，功能的混杂意味着住民与工作人员的置换，现在的住民对于百万庄的认同感和归属感相对淡薄，难以形成自发性保护，邻里关系也相对疏离。

尽管如此，社区的人群聚集条件以及附属的生活、历史、文化与环境等都有积极意义，通过空间适老化设计等保证功能整体性和更新过程整体性，给老人以更加便捷和优质生活，以应对老龄化需求。同时，关注老人的精神需求和尊严建设，转换社会角色，可强化社区内应隐含的“故乡”情感意识。强调人人参与的生活方式更新激活与空间重构，重塑精神空间层面的社区共享，可构建更为紧密的新型邻里关系[5]。

4 结束语

回顾百万庄的历史，它不仅在初建时承载了新中国的社会主义理想，也是居住建筑探索的起源，与我国政治、经济、文化事业息息相关。除了历史文化价值，百万庄内含的人生百态和居民各式各样的生活方式，则是遗产价值的更重要体现。

北京老城住区的保护与更新之路道阻且长，回顾百万庄从诞生至今经历的种种变迁和更新改造，形式多种多样：政府投资环境整治、单位出资加建改建、房管所日常维修、居民自发性营建改造等，因为实际生活需求赋予了使用空间因人而异的巧能，社区方显活力盎然，在自我发展过程中，个体营造活动不断发展。严谨有序的统一规划，自上而下的把控提高了效率，控制了不确定因素。两者在小区中对立统一的存在着。从老城更新的发展趋势来看，老城更新应更加注重“以人为本”，注重多层次渐进性的“可持续发展”，注重与社会进步及遗产保护相适应的“有机更新”，让百万庄在“风雨之后”依然熠熠生辉。