房地产开发企业成本构成及控制研究

周宏亮

【摘要】房地产开发成本指的是房地产企业为开发商品房所支出的全部费用。房地产开发企业产品成本构成中分为多个成本要素。房地产开发企业完全成本不仅包含土地成本、建安成本、基础及公共配套设施费等，还包含开发企业行政管理成本、财务成本，以及为销售、出租、转让商品房而发生的销售费用。企业会计准则对房地产开发企业的成本构成没有明确地予以规范，在这种背景下，房地产开发企业在执行内部控制的过程中，会由于成本构成问题普遍存在较多的争议。

【关键词】房地产企业开发;成本构成;控制

引言

为提高房地产开发企业成本管理的有效性，房地产开发企业在成本控制的时候通常会将成本构成要素作为成本控制依据。房地产开发企业的成本控制已经成为房地产开发企业财务工作的重要内容，企业的成本能否在各个环节得到控制，能否将其视为准确高效的内部控制手段，都直接取决于房地产开发企业成本构成设置是否合理。房地产开发企业的成本构成与控制在营改增实施以后更是发生了显著的变化，其不仅成为房地产开发企业普遍重视的财务问题，同时也是税务机关对房地产开发企业进行税务稽查时强调的重点内容。房地产开发项目的土地增值税清算环节是国家税务机关对房地产开发企业成本的一次全面审核，各种非合理合规性的成本支出都将不予认可，从而将加重房地产开发企业的税务成本。在成本控制普遍推行的情况下，如何制订有效可行的房地产开发企业成本控制方案是摆在财务管理部门面前的重要难题，而将成本控制方案贯穿落实到房地产开发项目的各个环节更需要企业管理层的支持与配合。

一、房地产开发企业成本的构成分析

（一）土地使用成本

土地使用成本是房地产开发企业的主要成本，也是必要的成本支出。由于土地的不可移动性及供给有限的特性，越是发达地区，土地成本占房地产开发企业成本的比重越大。房地产开发企业取得土地使用权的形式有很多种，有接受政府出让方式、接受个人或其他单位转让的方式、收购目标公司股权的方式、接受土地使用权投资及合作建房等等，取得的方式不同，则土地使用权的成本亦不相同，同时，还会影响房地产企业的纳税成本。要强调的是，房地产开发企業需要对目标地块的土地使用年限、周围环境、开发用途、临街规划、建筑容积率及土地现状等内容进行合理的分析，才能制定相应的成本控制策略。

（二）土地拆迁成本

1.土地收储成本

房地产开发企业土地收储成本构成中主要有土地补偿费、安置补助款、地上附着物及青苗补偿款、耕地开垦费、收地管理成本等。土地收储成本的控制要依照国家和地方法律法规进行。

2.房屋补偿成本

房地产开发企业在原有建筑的基础上开发商品房，要根据国家和地方政府相关法律法规规定的内容来补偿原有房产拥有人，开发个人使用的土地，房地产开发企业成本控制要将房屋补偿成本计算在实际发生成本之内。个人房产因出让土地使用权所造成个人经济损失，房地产开发企业应按国家土地使用规定给以补偿。

（三）商品房前期工程费及建筑安装工程费

商品房前期工程费包含了商品房的规划、设计、可行性研究、土地平整、项目报建等实际支出的直接成本。通常可以按房地产开发企业总成本的规定百分比核算。一般规划及设计成本为商品房建设成本的3%左右，另外还有商品房周边环境、地质环境勘探成本需要根据合作单位的收费标准进行成本控制。在商品房建设施工成本控制中主要有新建建筑物成本控制、原有建筑物拆除成本控制、场地平整成本控制和水、电、路开通成本控制等。这些成本可以根据实际作业成本进行成本控制。建筑安装成本主要有商品房工程费、给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电、室内装修等所有配套成本等。在商品房设计阶段，商品房建设成本控制可采用单元控制、单位指标控制、工程量材料控制、概算指标控制等。

（四）商品房配套设施成本

配套设施成本主要有基础设施建设成本、公共配套设施成本等。基础配套设施成本主指的是建设项目以外的市政公用配套设施成本。包含了商品房供水、供电、供气，以及周边道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等变动成本，一般这类成本采用作业成本来进行成本核算控制。商品房公共配套设施成本指的是有偿转让的商品房内市政公用设施和绿地设施产生的成本。其成本控制需要根据建筑工程施工成本进行控制。

（五）房地产开发费用及与转让房地产有关的税费

这两类成本普遍意义上指的是一些固定项目的变动成本，商品房的预算成本和资金使用成本是变动成本的主要来源。依据开发商品房的实际需求和固定成本核算的精确度来增加成本3%-5%是合理的预算成本及5%左右的资金使用成本。在商品房开发期间需要产生实际的税务成本。商品房开发投资成本需要综合考虑商品房在开发过程中所支出的税金，以及法律、人员等额外成本。房地产开发企业在大项目开发时税务成本在商品房投资总成本中占的比例较大。因此成本控制需要根据当地法律法规来核定标准成本。

二、加强房地产开发企业的成本控制策略分析

（一）建立和完善房地产开发企业成本控制制度

建立和完善房地产开发企业成本控制制度是提高房地产开发企业成本控制的根本前提，这个过程中需要房地产开发企业管理人员在设置标准成本的过程中要依据开发商品房的成本构成来进行综合分析成本信息。房地产开发企业运用成本控制制度是综合分析和检验标准成本设置合理性的重要手段。标准成本设置的科学性、层次性以及合理性决定了房地产开发企业成本控制工作的可行性，这个过程中房地产开发企业在设置自身标准成本中要对成本构成进行明确，成本构成作为标准成本的核心内容关系到房地产开发企业成本控制的有效性能否实现。成本构成中能够体现房地产开发企业的实际成本与标准成本的净差和成本对比等内容。根据这些内容对成本控制中存在的漏洞进行评估从而有效地避免成本的损失，房地产开发企业完善的成本控制制度能够起到保障商品房开发在投资资金到位的基础上对资金的拨付进行合理的控制。制订合理的房地产开发企业成本控制是直接降低成本损失的重要途径。而成本控制制度中的变动成本和增长成本在作业成本法的应用中有着重要的意义。

（二）房地产开发企业成本控制中要合理利用成本核算方法方式

房地产开发企业在提高成本控制质量的过程中需要对成本核算方法方式进行科学合理的应用，这就需要房地产开发企业在健全和完善成本控制制度的前提采用现代化的成本核算方法方式才能有效的提高自身的成本控制质量，房地产开发企业成本控制制度的健全和完善有着显著的分层原则和制衡原则，分层原则具体表现为房地产开发企业成本控制制度中的房地产开发企业预算编制制度、内部控制管制度、成本核算制度的单元化。房地产开发企业成本控制制度的制衡原则突出强调对成本控制制度中包含的固定资产管理制度、成本审核制度、成本风险制度、成本监督制度以及成本绩效评估制度等方面制衡性在成本控制中的作用，房地产开发企业在设计其成本控制制度的基础上发挥成本制度的制衡性是保证成本控制能够实施的根本前提。而房地产开发企业在完善成本控制制度的基础上对多种成本核算方法的科学合理应用首先要明确房地产开发企业成本构成的划分，成本构成关系到成本控制过程中对成本科目的划分和资产调拨的可行性。

三、结束语

通常而言，成本构成及控制作为房地产开发企业成本管理的重要组成部分，本质上与普遍意义的成本管理有着很大的差异性，这是由于其本身构成要素中既可以包含建设总成本，同时也可以包含运营总成本，这种成本构成问题造成房地产开发企业成本控制、核算和调配时会产生较多的问题，因此房地产开发在进行成本控制时首先要明确成本构成，在此基础上再进行成本控制。