中心城区旧楼区长效管理的经验、问题及对策

田飞 王海 李宝辰

中心城区老旧小区及远年住房改造工程作为天津市委、市政府20项民心工程之一，2017—2019年已完成全部改造任务。为进一步加强改造后的长效管理工作，本课题组对天津市河西区旧楼区长效管理情况进行了实地调研，分析其中存在的问题并提出了对策建议。

一、经验探索

目前河西区民政局共接管旧楼区379个，建筑面积1258.86万平方米，服务居民人数超过60万人。自接管以来，河西区旧楼区长效管理工作取得了显著成效，连续多年在市级验收考核中获得“双第一”成绩，即在1000万平方米以上的区中列第一位、在中心城区中列第一位，多次被评为“天津市旧楼区综合管理工作先进区”“天津市旧楼区长效管理示范区”。

1.逐级落实领导干部责任。第一，区主要领导每月亲自审阅全区旧楼区长效管理工作情况通报并作出批示;定期听取旧楼区长效管理及社区环境治理工作专题汇报并给出合理化建议;深入社区实地调研，获取最前沿的信息资料，协调解决实际困难。第二，分管副区长连续两年与街道党工委书记签订旧楼区长效管理责任书，督查指导工作落到实处，及时约谈季度考核排名靠后街道的主要负责同志，并将旧楼区长效管理工作作为每月街道工作例会固定议题研究推动。第三，区民政局在全市率先成立单独科室，选派优秀干部专职负责旧楼区长效管理工作，做到专人专管。

2.注重创新管理方式方法。第一，强化日常督查。重点对街道管理体系的运行效果、备考情况及存在问题等进行实时动态督查。将已接管的旧楼区划分为7个片区，由区民政局物业科包片到人，每周到点位实地检查，并在重点节日期间组织专门巡查;聘请第三方专业机构对全区旧楼区每季度进行一次全覆蓋考核，拍摄留痕、跟踪问效。第二，创新考核模式。将旧楼区市、区两级财政补贴资金下沉街道，建立民政督查、街道复核、社区考核的三级管理体系，增加街道社区对管理服务单位的考核权重。同时根据考核成绩向管理服务单位有区别地发放奖励补贴，强化各管理服务单位服务意识和竞争意识。第三，抓实问题整改。建立“双巡查双整改”机制，制定巡查方案，细化每周任务、压茬推动工作。每月第一周由第三方开展巡查，第二周街道落实整改，第三周科室对照街道整改反馈情况进行复查复验，第四周巩固整改成果、提升服务水平。对于巡查发现的问题，联合区委督查室向属地街道下达整改告知书，指导责任街道形成具体的整改计划、及时反馈整改结果，形成发现问题、整改落实、巩固成果的工作闭环。

3.打造精品小区示范引领。第一，研究制定了《河西区关于进一步加强精品小区建设的指导意见》《河西区精品小区建设项目导则》，投入1.1亿元资金，重点解决甬路铺装、退绿改建停车位、路灯改造、绿化提升、房屋主体修缮等问题，陆续打造13个精品小区。第二，充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体，对老旧小区共同管理进行广泛宣传，营造良好氛围。第三，采集汇总老旧小区长效管理经验做法、创新案例，编撰《旧楼区长效管理政策法规汇编》《河西区旧楼区长效管理工作文集》印发全区，切实增强居民群众对旧楼区长效管理的知晓率和关注度。

4.及时解决维修养护难题。第一，在资金保障上，2017年7月经区政府常务会审议通过设立河西区旧楼区设施设备保修期外维修养护专项资金，由区级财政按照建筑面积0.05元/月/平方米的标准安排专项资金用于设施设备维修养护，每年安排资金约760万。为了进一步提高街道工作效能，确保维修养护工作及时开展，从2019年4月1日起，将旧楼区维修养护专项资金全部下沉街道。第二，采取竞争性磋商方式选聘造价咨询公司，合理确定维修指导单价和工程量清单，聘请监理公司全程把关，确保维修养护工作安全环保、保质保量完成。第三，建立了应急维修机制，对于居民通过“8890便民服务专线”反映的小区设施微破损问题，采取即报即修方式，保证及时满足居民诉求。

二、存在问题

1.后期长效管理尚存在责任不实、职责不清、衔接不畅问题。有些小区产权结构复杂，同一幢楼房私产、公产、企业产并存，对于楼顶、屋面、外檐等公共部位的维修往往出现责任不清的问题。另外，后期长效管理的维修实施单位是各街道选聘的管理服务单位，但作为属地管理的主责单位街道办事处，对管理服务单位督促管理的主要手段只是发放管理服务补贴资金，且街道办事处并不具备房屋修缮、土木工程的技术专长，一般均委托第三方造价咨询和监理单位实施具体管理工作。因此，在后期长效管理过程中，往往出现管理手段单一、工作推力不足、管理能力欠缺、工作衔接不畅的问题。

2.居民对改造提升需求的标准与政府供给的能力之间尚存在差距。老旧住房改造工程范围为1999年12月31日前建成的老旧小区及远年商品房，三年共涉及13个街道、571个片区、25.55万户、1698.08万平方米。自2017年起逐年实施并完工。旧楼区提升改造工作得到了广大群众的一致拥护和支持，但目前的提升改造主要是解决老旧小区在安全设施、服务设施、公共设施和外部环境四类功能方面存在的问题，居民对居住环境更多元的需求尚不能满足，而且大部分管理服务单位提供的是准物业服务，这些距离居民群众的需求还存在很大差距。同时，随着人民生活水平的不断提高，居民群众对居住环境和品质的要求也在不断提高，改造提升后的动态管理和动态平衡问题开始凸显。

3.居民的主体责任意识、公共责任意识、自身修养有待提高。已经实施的大面积社区环境改造和多种设施设备的更新，在给全体社区居民带来舒适和便利的同时，更需要大家的爱护。而在现实中，由于居民的生活理念不同、责任意识不同、个人素质不同等原因，在使用过程中，有些公共设施损坏后如果不及时加以修缮，久而久之，就会形成破窗效应。因此，打造美丽社区，建设宜居城区，仅仅由政府作为主体单方面努力，进行旧楼区提升改造、维修维护、长效管理机制的探索等，没有社区全体居民的共同努力是远远不够的，美丽家园需要大家共同维护。

三、对策建议

1.捋顺管理责任，建立长效机制。坚持问题导向，专业问题由专业部门负责解决，避免出现多头管理、事倍功半的问题。第一，为巩固改造成果，老旧小区应当按照责权一致的原则，切实落实主体责任，实现与属地管理相结合、与专业接管相结合、与物业接管相结合。充分发挥房屋产权人、街道办事处、居委会、专业管理单位的作用，共同营造常态长效的安全居住环境。第二，老旧小区按照“产权化、属地化、专业化”的原则，建立长效保障机制。对阳台、房屋结构等房屋本体，按照产权归属，移交产权单位、产权人自行管理;对楼顶、电梯、消防、围墙、对讲门等公共设施设备和安防、卫生等工作，可结合下一步事业单位改革，尝试明确一个部门管理或成立专门老旧小区物业服务中心负责维护，属地街道办事处、居委会负责监管考核，将街道办事处由具体事务向为居民服务转变;对甬路、井盖、燃气、二次供水、路灯、表计前供电等专业性服务移交能源集团、水务集团、国网天津电力公司及城管委等专业部门实行专业化管理。第三，远年商品住宅，由各街道办事处、小区物业管理部门推动成立业主大会，选聘物业服務企业，按照合同约定，抓好小区日常管理服务，政府各部门负责行业监督管理，避免具体直接的管理。

2.建立政府主导、居民参与共建共管模式。老旧小区管理是城市化进程中不可忽视的民生和稳定问题，政府、物业公司、业主三方需形成合力。第一，政府部门要做好主导与保障工作。从法律保障方面，需完善修订相应配套法律法规，解决业主大会成立难、业主委员会管理职责定位等若干问题;从资金保障方面，需确保老旧小区基本功能性和安全性项目维修资金问题。第二，物业公司要提高服务质量，使业主满意。针对社区居民普遍需求更高的小区，可尝试取消准物业管理，增加物业费聘请专业物业公司进行管理。此模式要做好如下三方面工作：一是加快完善老旧小区成立业主委员会。凡涉及小区物业的重大事项，必须通过业主委员会讨论通过，通过业主参与重大事项决策、张贴公共事项处理意见等方式，引发业主对小区事务的关注，利用社区论坛、微信群等现代通信工具，提高业主的参与率和知晓率。二是通过公平、公开、公正的方式选取符合条件的物业管理公司入驻，对老旧小区因地制宜进行规范化、专业化管理。三是街道办事处、社区居委会及业委会监督物业合理收费，明确物业管理过程中的收费项目及标准，减少和规避收费乱象。第三，业主要真正理解、参与和配合社区管理，从而形成齐抓共管、共管共建的和谐社区局面。当然，业主也可以发挥主观能动性，自行管理小区，实现自治自享。

3.加大宣传教育，提升居民综合意识。老旧小区是大家共同的家，需要每位居民共同维护管理，实现自发式、可持续共管模式，就要不断提升居民综合素质。第一，提升居民主体责任意识。大力弘扬“知社区、爱社区、管社区”的主人翁精神，通过全方位、多维度的宣传教育，逐步改变由政府买单的固有观念，加强“小区是我家、我家我管理”意识，形成人人参与、共同参与小区管理的局面。第二，提升居民思想道德修养。自2019年，河西区各街道社区加大了党员群众的培训覆盖面和力度，可围绕社会主义核心价值观、社区治理等专题开展系列讲座或活动，还可以加强本社区优秀党员、先锋模范事迹的宣传，通过身边典型的感染，使居民见贤思齐，引导居民树立正确的世界观、人生观、价值观，培养居民良好的社会公德、职业道德、家庭美德和个人品德。第三，进一步提升社区居民遵法守法意识，开展社会管理法制教育，结合《天津市文明行为促进条例》的颁布实施，倡导社区居民自觉维护旧楼区提升改造成果，积极配合社区居民委员会、管理服务单位做好日常管理服务，对损坏房屋和共用设施设备的，依法承担赔偿责任。

作者田飞系中共天津市河西区委党校讲师;王海系天津市河西区城市基础设施投资有限公司副经理;李宝辰系天津市河西区城市管理委员会副主任

责任编辑：朱 健