清代太仓地区卖田契研究

谢小娟 周怀东

谢小娟，女，南京博物院副研究馆员，研究方向为文物与博物馆学；周怀东，男，南京博物院副研究馆员，研究方向为非物质文化遗产、博物馆学。

南京博物院收藏清代太仓地区卖田契约541件，其中乾隆年间田契64件，嘉庆年间130件，道光年间田契121件，咸丰年间4件，同治年间15件，光绪年间237件，宣统年间2件。这些卖田契虽然数量众多，但是如果从法律视角看，可以分为两类：一类是白契，一类是红契。其中白契占多数。白契又称私契，是指民间买卖双方凭借中人私下订立的买卖契约，没有向官府纳税报备。而红契是指向官府纳税加盖了官府钦印而得到官府认可的契约文书。而从土地所有权转移的性质上看，这批卖田契又可以分为两类：活卖契、绝卖契。而绝卖契又可分为一开始就绝卖的绝卖契和一开始是活卖后来又加绝、找贴的加绝契。“活卖”指田地交易时并未卖断，留有赎回或找贴等权力。“绝卖”即卖断，卖方不得回赎，成交后卖主从此和这块土地切断一切关系。“加绝”是指土地在活卖后，卖主通过找价、找贴的方式使得土地所有权得以进一步转移，成为绝卖。

一、太仓地区卖田契格式分析

（一）太仓地区活卖契、绝卖契、加绝契的高度格式化

从格式上看，源于太仓地区的这些地契，不论是活卖契、绝卖契还是加绝契，其格式都高度地固定化。这得益于宋代以来的契约“标准化”及其推行，加以元明时期坊间广泛流行的各种日用杂书的影响，明清时代俨然成为了一个“成熟的”“契约社会”［1］，体现在各类买卖契约都高度定型，尤其是占比重最大的土地交易的买卖契约上。太仓的这批土地买卖契约，大都为印刷体，少数手写契约，其格式与用语也与印刷版的基本一致。活卖契、绝卖契、加绝契都有各自的契约格式。

活卖契格式：

立活卖正/副契×××为因正用愿将自己坐落后开××庄××都××图×字圩田×亩×分×厘×毫凭中×××等说合卖与××名下为活业共得时值价银××两正当日银业两交言定×年为满如有原价听凭回赎此系两厢情愿并无亲房上下阻挡亦无钱债准折及重叠买卖等情自卖之后任凭管业输税过户办条银 漕米 一并推付恐后无凭立此活卖文契为据其房屋凭中估价偿还并照

略

绝卖契格式：

立永远绝卖田文契×××为因正用愿将自己坐落后开××庄××都××图×字圩田×亩×分×厘×毫绝卖与××为业凭中×××等三面议得时值绝田价库纹银×××两当日一并收足此系正行交易并无货债准扣亦无抵押在外亦无重叠交易此田的系遗授己业并无门房上下有分人争执如有等情出产人自行理直与得业者无干绝卖之后不赎不加任凭××过户办粮收租管业/掘沟开河拆卸阴阳造筑等永为买家之恒产与卖家无涉恐后无凭立此绝卖田契为照

略

加绝契格式：

立加绝田文契×××为因前于××年间曾将后开××庄×都×图×圩全田共×亩×分×厘得过原价××两卖与×处名下为活业今因原价未敷复凭原中×××等议照时价值加绝钱××当日一并收足归出原副契自找之后听凭永远管业不赎不加此系自愿加绝文契为据

略

与绝卖契和加绝契不同，活卖契有正、副两契，一契给买方一契给卖方留存，等到回赎或加找时再“归出原副契”。订立活卖契后，根据契中规定的时间，卖方可以回赎，也可以找价。对于找贴或回赎，《大清律例》规定：“如契未载‘绝卖’字样，或注明年限回赎者，并听回赎。若卖主无力回赎，许凭中公估，找贴一次者，另立绝卖契纸。若卖主买主不愿找贴，听其别卖，归还原价。”［2］这里的意思是如果买卖契约中未写“绝卖”字样，卖主可以凭中找贴一次，笔者在梳理这批太仓地区土地买卖田契时，发现大多数活卖契符合“一活卖——一加绝”这样的情况，但是有些卖契中是注明了“绝卖”字样的，并且注明“无赎无加、无增无找”，但是后续仍然有找价行为，有时甚至不止找贴一次。以下两表中，表1是土地活卖后加绝的情况列举，表2是土地绝卖后又加绝的情况列举。

从次页表2中我们看到，多数的卖家在立下绝卖契后的当年或几年后又补立加绝文契，有些卖家甚至多次找绝，例如立契人王仓沛在乾隆二年将20亩3分田以正价80两的价格立绝卖田文契卖出，同年又立“贴绝田文契”获得贴绝银10两，最后又立下“杜绝田文契”获得杜绝价5两。经过一次正卖，两次找绝，这20亩3分田的所有权才最终全部转移。

（二）太仓地区加绝契类型分析

在清代太仓的土地交易过程中，土地所有权从一开始的初步转移到最后彻底转移，中间要经过找价和加绝的环节，而梳理加绝前后的买卖契约，分析契约中卖方以及所加绝田亩的数量关系，我们总结发现，加绝主要有以下这几种情况：

1.卖者本人将先前活卖的土地加绝

这种情况最为常见，清代江南地区土地买卖频繁，每当灾荒时，许多农民不得已被迫廉价出卖他们赖以生存的土地生产资料。他们先是将土地活卖，是期待日后能够“备足原价取赎”，毕竟土地是他们最重要的家庭资产，希望以后能重新回赎出卖的田地。然而大多农民都是每况愈下，最终“无力回赎”，只能进一步加价绝卖出去。如下例：

表1 活卖后加绝情况列举

表2 绝卖后加绝情况列举

光绪拾捌年加绝文契

立加绝田文契朱锡斋/振芳为因前于同治十二年间曾将后开 庄二十五都下壹图致字圩全田共肆亩伍分得过原价钱伍拾壹千柒佰伍拾文卖与叶处名下为活业今因原价未敷复凭原中朱顺卿等议照时价值加绝钱拾捌千文当日一并后足归出原副契自找之后听凭永远管业不赎不加此系自愿加绝文契为据

计开 都图 细号列后

光绪拾捌年十二月 日 立加绝田文契朱振芳/锡斋

略

2.子孙后代将故父、先祖昔年活卖的土地加绝

在清代这样的传统社会，男性家长对家庭财产拥有绝对的支配权，即使男性家长因年老不当家后，儿子对土地这样重要的家庭财产进行变卖时原则上也必须经过父亲的同意（这一点我们经常在卖田契上看到父亲作为中见人的签字），只有当男性家长去世后，“子承父业”，其成年的儿子或孙子才能对家庭财产进行完全的支配权。体现在土地买卖问题上就是，作为男性家长的父亲或祖父去世后，其生前活卖的田产可以由其成年的儿子进行赎回或加绝卖出。例如以下契文：

光绪二十四年加绝卖田文契

立加绝卖田文契张春泉同弟永泉为因故父森林于光绪贰拾年曾将自己坐落十一都一图义字圩全田叁亩柒分贰厘柒毫正凭中钱香观等说合契卖与戴姓名下……得银拾陆两玖钱肆分正今因原价未敷复央原中等劝合……陆两柒钱柒分柒厘正契下一并收足自加绝之后任凭收租管业……

3.将之前活卖的田产进行部分加绝

在古代社会，田产是农民的命根子，卖方在不得已将自己的田产活卖后，如在规定的时间内“无力回赎”，而又“缺少用度”的话也可以将活卖的田亩中部分加绝，这样剩余的部分在有余力的时候仍可以回赎。如下例：

道光十七年撇加绝文契

立撇加绝田文契徐开基为因前于道光十二年间曾将后开二十四都四图全田柒亩正得过原价银伍拾叁千玖佰贰拾文卖与钱处名下为活业，今因前价未敷复凭原中徐圣杨张叙德等议照时价值加绝银贰拾肆千伍佰文当日一并收足归出副契日找之后听凭永远管业不赎不加此系自愿加绝文契为据。计开 钱串通足 原契壹拾叁亩壹分今先撇加绝靠北田柒亩正并照 细号列后

清代太仓地区的土地从活卖到加绝的类型，不外乎以上这三种情况，其中第一种情况最为常见。

二、太仓地区卖田契特征分析

中国古代契约文化源远流长，据考证，我国文字契约有6500年的历史［3］(P349)。从原始社会最初出现的契符，发展到明清时代，契约特别是田房买卖契约从格式到内容都已经相当固定。一份内容完整的田地买卖契约包括以下内容：立契人及买主、出卖原因、出卖标物的四至、面积及金额、买卖双方权利和义务、立契时间、立契人及中人签字画押等内容。南京博物院藏太仓地区的清代土地买卖契约，其格式已经完全固定化，内容也已经高度格式化，且大多数契纸都是印刷版本，只需立契人填上姓名、标的位置面积、交易金额等内容即可。少数手写的契纸内容也与印刷版的一致。

（一）买卖主体的特征

1.分散的立契人

立契人即土地出卖者，均书于契约开头。太仓地区这541份土地买卖契约由430名立契人所立，一般一位立契人立1—2份契约，其中立契最多的一位是一人立了12份契约。在430位立契人中，女性独立立契人或联合立契人一共有33位，约占8%，其余皆为男性及男性联合立契人为397位。男性立契人中，父子联合立契者有15位，兄弟联合立契者有33位，与侄联合立契者有3位，与女婿联合立契者有1位，还有1位是与侄孙联合立契，其余皆为男性独立立契人，有344位。女性立契人中，除9位是独立立契人外，其余皆为联合立契人，与儿子联合立契的有18位，与侄子联合立契的有2位，与叔伯联合立契的有3位，与孙联合立契的有1位。表明清代的太仓跟当时中国的绝大多数地方一样，还是一个典型的男权社会，对于土地这样的重要的家庭财产，只有成年男性才有权处置；而对于女性，只有在丈夫缺失（去世或外出）且没有子嗣或儿子尚未成年的情况下，才能独立或联合立契来处理财产。

2.集中的买主

与田亩的卖主呈现出比较分散的特点不一样，这500多份的卖田契中的买主呈现出比较集中的态势。其中乾隆年间的买主主要是钱茂林，其在24份田契中出现过，在乾隆二十年至乾隆四十五年间共买地254亩7分，年平均置买田地10.16亩。嘉庆、道光年间的田契买家集中于以钱楚良为主的钱氏家族。其中，买主为钱楚良的田契有96件，共购置田地952.3亩；买主为钱楚翁的田契有10件，买地175.5亩；买主为钱楚兄的田契有5件，买地69.8亩；另外买主姓名没写全称，只书明“钱处”的田契有114件，时间跨度为乾隆二年至道光十七年；买主姓名书明“钱宅”的有28件；书明“钱姓”的有4件。而同治、光绪年间的田契买主主要是“戴姓”买家，有田契156件。买主书明“吴处”或“吴姓”的田契共有62件。除此以外，则是一些零散的买主。

（二）契约内容的高度形式化

1.土地出卖原因的形式化

为什么会有频繁的土地买卖？原因复杂多样，战乱、灾荒、家庭变故、人口增殖以及外出经商无人经营土地从而变卖田产充当资本等等，这些都会导致农民变卖田产。在清代，一方面由于土地是国家的立国之本，是农民的生存之根，国家和社会一般不允许出卖人无正当理由而随便出让土地，因此为顺利实现土地流转，立契时出卖人在形式上具有为社会和国家承认的“正当理由”就很重要［4］。加上太仓地区的土地买卖契约都高度地格式化，所以我们看到的清代太仓地区的土地买卖契约其契文上的土地出卖原因都是统一的“为因正用”，只有极少数手写契约上书明具体原因“为因钱粮无措”“为因粮银无措”“因历欠新陈租籽无措”“因老母病故”，这些“钱银无措”“粮银无措”应该都是清代太仓地区土地买卖的普遍原因。但也只是表面原因，究其背后深层次的因素，赋役沉重应该是其中之一。清代江苏始终是全国的重赋区，《太仓州志》上载：“苏松太三属地亦为东南财赋之区，繁庶甲于天下，而赋额亦为天下最重，比诸他省，有多至一二十倍者……”［5］（卷七）一些小土地所有者因受不了赋役沉重的负担而将地卖出。水旱灾荒亦是导致农民卖地的另一个重要因素，每当灾荒时，许多农民被迫廉价出卖他们的土地，一些商人地主乘机通过各种手段占有农民的田地［6］（P364）。

2.双方权利义务描述的形式化

土地买卖契约文书对于我国法制史的研究有很重要的价值，契约文书中对买卖双方的权利义务都有明确的规定。从这500多份田契来看，买卖双方的权利与义务都很格式化的体现出来，比如对于卖方的义务，则有“此系正明交易并无亲族障碍重叠等情”“无门房上下及原主再言加赎枝节”“并无有分人争执亦无重叠交易”等固定用语，那时社会上存在着一种亲族、地邻的购地优先权，深得世人尊重，不可侵犯。只有亲族、地邻（包括原业主）放弃优先购买机会时，田主才可将地卖给别人［7］。一般认为，中国古代的优先购买权（主要存在于田宅交易中）滥觞于中唐，经五代的发展，于宋、元形成制度，至明清则融于交易习惯和家法族规之中［8］。而这批契约中的“无门房上下阻碍”“无亲族障碍”等语则表明了卖方已经事先询问过亲族、地邻，亲族、地邻不承买，才将田地卖给外姓或外族，向买主承诺了“买卖标的物”的合法性。而对于买方的权利则有：“听凭造坟开河作矿拆卸改造装修”“招租管业过户办粮”“过户办粮收租管业开河造房筑墓”三种情况。

（三）交易标的的特征

1.精简化的四至描述

在土地买卖契约上对所出卖的田亩四至及面积做出说明，是土地买卖契约成立的必要条件之一，清代太仓地区的田契格式极度的精简化，多数的田契上对于四至的说明都是“四至着佃另开”，部分契约上写明四至范围，比如乾隆三十年的一张卖田契上对于四至是这样交代的：东至徐田、西至赵田、南至泾、北至徐田。“徐田”“赵田”“泾”于我们看来是一些非常模糊的概念，范围并不清晰，但是由于清代的田宅交易一般都是在同族、同村等具有血缘或地缘特征的狭小范围内进行的，在这一空间内人们长期共同生活、彼此熟悉，对各自的土地等重要财产也不会陌生［9］，所以这样的四至标注对于当时当地人来说是明确的。经过统计，这500多份卖田契中，标明“四至着佃另开”或“照佃管业”或标明佃户姓名的田契有210份，写明四至范围的有168份，注明“四至照原契”或“四至照丈票”的有29份，其余为空白。

2.小块化的土地买卖

小块土地买卖是清代地权转变的特点［6］（P364）。从太仓的这批田契的交易面积亦可以看出来，这500多件田契中，单次交易面积为10亩及10亩以下的契约数量为377件，约占契约总数量的70%。其中交易面积是2亩及2亩以下的契约数量最多，为115件，在377件中约占了30%。交易面积在11亩到50亩之间的契约数量是143件，占总数的26%。而单次交易面积在50亩以上的契约只有15件。通过这些数据结合上文的佃户情况可以看出来，这些土地买卖交易的卖家大多是自耕农或中小地主，有些自耕农在出卖了自己的土地后作为佃户反过来佃种自己卖出去的土地，向买家纳租。比如道光十四年陶玉嘉的绝卖田文契上，就注明“佃自种，额一石二斗六升五合”。

（四）中人的不可缺少性

中人的参与是传统契约有效的条件之一［10］，在我国传统社会“官有政法、民从私契”的法律结构下，清代国家赋予社会极大的生活自主权，遵从社会对私契规则的“自治”，而清代中人就是这种自治的产物［4］。它成为民间立契所必不可少的条件，是契约中的第三方。纵观太仓地区的这500多份地契，中人数量最少的只有1人，最多的有64人之多，一般的都是10人左右。这些契约中，中人的名称有 “作中”“居间”“中”“凭中”“央中”，等等，使用频次比较多的是“居间”和“凭中”。中人一般由交易双方所熟识的亲邻或作为乡村领袖的乡保担任［12］，通过分析发现，时间跨度在嘉庆、道光年间的这些契约中，一些跟卖主非同姓的中人的名字大量重复出现在这些文书上，包括光绪年间的契约也有同样的情况，证明太仓地区的契约签订比较倾向于用乡村中的有名望的人做中人。另外在部分契约中会出现“见母”“见祖母”“见父”“见祖父”这样的中见人称谓，一般位于立契人署名的右边位置，多由家中长辈担任。他们的作用不同于“中人”，是保证双方交易的顺利完成以及后续的矛盾纠纷的处理，中见人的作用则表明卖主的土地出卖这件事他们是知晓的，是得到他们同意的，有知情人的作用在里面。

三、结语

中国传统社会中发生了大量的土地买卖行为，在这些买卖过程中留存下来了大量的契约文书。南京博物院所收藏的清代太仓地区土地买卖文契五百余件，从乾隆二年（1737）到宣统元年（1909），时间跨度为170余年，虽数量众多，时间跨度也大，但这几百份契约从内容到形式都高度地格式化，时间最早的乾隆二年的绝卖田文契与最晚的宣统元年的绝卖田文契，在行文格式与措词上几乎没有明显区别。另外，在买卖契约类型上，太仓地区的这些契约主要为活卖契、绝卖契、找绝契，在当时民间世俗观念和传统惯习的影响下，不光立下活卖契的所卖土地可以找价进而绝卖，连一开始就立下绝卖契的土地也可以一再加绝。

“由于中国礼法秩序下的地缘与血缘结合的乡村及村级市场的限制”，契约上的卖家和买家基本是同乡或同村人。与这541份土地买卖契约是由430名不同卖家所立的情况不一样，这500多份田契的买家只有几十名不同人员构成，除了一些零散的买家购买一些零星的土地以外，绝大多数的田亩都被钱姓、戴姓、吴姓等地主所购买，其中名为“钱楚良”的地主在96份土地买卖契约中共购置田亩952.3亩，从这些数据可以看出田地呈现出明显的集中趋势。另外，单次交易为10亩及10亩以下的契约数量占了总数量的70%，反映出小块土地买卖是清代太仓地区地权转移的特点。500多份卖田契中，注明有佃户耕种情况的有200多份，说明土地的卖方有一部分是由中小地主构成的，中小地主及自耕农手中的土地往大地主手中转移的趋势明显。另一方面，随着土地的买卖，土地所有权转移的同时原先耕作在这块土地上的“佃户”也要跟着转移过去，“佃户”向新的业主交租纳赋，这也证明了当时“永佃权”在清代太仓地区的存在与流行。