房屋买卖合同中居间人自我保护的合法途径探析

黄敬涛

（广东法丞汇俊（东莞）律师事务所，广东 东莞 523000）

随着我国经济建设的发展，房地产行业也有所发展，房地产交易是房地产行业运行过程中重要的环节。而在当前房地产买卖交易过程中，经常出现法律纠纷问题，而大部分房地产买卖交易纠纷中，都是居间纠纷问题，房地产买卖交易中居间人报酬问题是主要的问题之一，所以在实际的房地产交易过程中，居间人应该学会利用法律武器，保护自身的合法权益不受侵害。

一、房屋买卖居间合同的简要阐述

（一）房屋居间合同的定义论述

房屋居间合同也可以称作为房屋买卖中介服务合同，具体是指在房屋交易买卖过程中，房屋转让、房屋抵押以及房屋租赁等交易活动通过委托人（居间人）与交易方完成各项交易事项订立有一集合同订立，并且在合同中也涉及居间人在房屋交易过程中的报酬问题。房屋居间合同订立，主要是房屋中介服务以及中介服务人员与交易方订立的相关合同，合同中不仅指出了房屋交易方的报酬付出问题，也明确指出了房屋居间服务中，服务人员的主要职责，其中包括房屋价格咨询、信息咨询、代理房屋交易服务等。房屋交易合同是我国房地产法律问题处理的重要法律文献，对于房屋中介服务双方的合法权益保护都有非常重要的作用。而房屋买卖居间合同履行过程中，双方不仅要按照法律规定履行各自的职责，同时也更应该履行社会以及职业道德，完成我国房地产行业形象建设，对于我国和谐社会发展也起到了非常重要的作用。

（二）房屋居间合同的法律分析

房屋买卖居间合同是房地产交易过程中的重要合同，其从法律角度分析而言具有有偿性、主体特殊性的主要特点，以下是对房屋买卖居间合同的法律性质分析；

首先，房屋买卖居间合同订立的过程中，具有有偿性的特点。房屋居间合同是房地产中介与房产交易当事人形成的合同，在实际合同订立过程中，双方根据市场准则以及法律规定，对房产交易服务费用进行合理的制定，并做好房屋买卖居间合同的良好整理[1]。

其次，房屋买卖居间合同订立过程中，具有主体特殊性的特点。第一，房屋居间合同签订过程中，要求签订方式同时具有合同签订权利和履行相应的义务。第二，房屋买卖居间合同中，要求房地产交易事务的服务方主体人必须是房地产中介公司内部人员，以保证其工作能够有效地保证，也是出于对房地产交易方的法律保护。

二、房屋买卖居间人的权利分析

房屋买卖居间合同中，居间人的主要责任是房屋信息咨询、房屋交易事项代理等相关活动，而其主要权利就是房屋买卖过程中的报酬获取权利，也可以称作为报酬请求权利，以下是对房屋买卖合同中居间人报酬请求权利的具体分析。

（一）房屋买卖居间人报酬请求权利的定义分析

房屋买卖居间人报酬请求权利是房屋居间合同中居间人的重要权利，从法律角度而言，是一项居间人个人的民事请求权利，在居间人履行房屋买卖委托服务过程中，其主要的服务目的是在完成服务后获取同等的报酬，其权利建设合理合法。在房屋买卖居间人报酬请求权利中，一方面居间人有权利主动请求委托人给予房屋中介服务费用。另一方面，房屋买卖居间报酬请求权利也包括居间人接受委托人房屋中介服务报酬的权利。

而从房屋买卖居间合同角度而言，居间人的报酬权利还存在不完全性。换言之，在房屋合同未正式签订之前，或者双方某一方未有民事能力以及房屋授权，其合同不成立，也不具有法律效应，所以房屋买卖居间人的报酬请求权未完全。

（二）房屋买卖居间人报酬请求权利的主要特征

房屋买卖合同居间人报酬请求权利的主要特性分为不确定特性以及附条件特性。

第一，房屋买卖居间人报酬请求权利的特性包括不确定特性。在其具体权利构成的过程中，居间人是否履行居间服务义务不是其构成报酬请求权利的主要条件，而其主要条件是居间合同订立或者房屋合同履行完成。其不确定性具体是指在房屋居间合同未完全履行结束之前，居间人的报酬请求权利不确定是否构成，一旦合同终止或者房屋交易未达成，则居间人的报酬请求权利未构成[2]。

第二，居间合同具有附条件特性。在其具体使用的过程中，合同订立就是居间人取得报酬请求权利的附加条件，居间人是否具备请求权利，完全取决于居间合同的履行。

三、房屋买卖居间人的合法权益保护的主要途径

房屋买卖居间人的合法权利，是居间人在房屋居间合同履行过程中的主要权利，也是居间人的合法权益。在当前，我国房屋买卖逐渐增加，为了防止房屋买卖过程中居间人的合法权益受到侵害，应该做好居间人合法权益的保护。

（一）有效地规避居间合同中的跳单条款

在房屋买卖居间合同订立过程中，跳单问题是房屋居间合同履行过程中的主要问题之一。跳单问题出现将严重影响房屋居间人的合法权益以及获取报酬的相应权利，所以在居间人服务过程中应该做好相应的规避跳单措施。如，“禁止委托人利用居间人提供的房源信息，绕开居间人与相对人签订房屋买卖合同。”等条款的制定，可以限制委托人在房屋交易中的行为。在当前市场下，很多委托人投机取巧，利用房屋买卖居间人的房屋信息资源，去其他房屋中介服务或者个人完成房屋交易，从而使居间人的个人利益受到损害，也不符合公平交易的市场机制。而通过相关法律条款的有效制定，能够最大程度上提升房屋买卖交易过程中的主体保护性，也能够有效地规避房屋交易过程中的委托人的“跳单”问题，从而保护居间人合法权益以及获取报酬的权利[3]。

另外，在当前房地产交易过程中，由于我国房地产交易体制不够完善，交易市场秩序也比较混乱。所以，导致实际的交易过程中居间人的合法权益受到保护，所以在居间人合法权益保护过程中，应该做好房地产市场规范制度建立，对中介服务以及居间人的市场地位进行保护，也最大程度上提升房地产交易中，居间人合法权益的保护。

（二）做好居间合同的“后续期”条款制定

在房地产买卖交易中，居间人合法权益保护可以从“后续期”条款制定来完成。在实际的居间合同履行过程中，委托人常常通过“跳单”或者隐瞒与相对人订立了房屋买卖合同的方法来规避报酬支付，对房屋居间人的报酬请求权利造成了极大的影响。所以，在实际居间人合法权益保护过程中，可以通过“后续期”条款制定来完成居间人的合法权益保护。如，在《北京市房地产经纪合同》中规定本合同终止后的一定期限内，如果委托人直接或间接地与经纪人最初物色的客户成交，那么经纪人有权获得经纪合同中订立的佣金等条款，可以有效地保证居间人的服务权利得到良好提升[4]。

（三）提升居间人的法律保护意识

在居间人合法权益保护过程中，应该做好居间人的法律权益保护，通过培训以及学习的方式完成居间人自我法律意识提升，让居间人对自身的合法权益有所了解，同时也了解保护权益的合法途径，促进居间人合法权益的有效保护。一方面，房地产公司在进行员工入职培训的过程中，可以对员工进行良好的培训，保证培训能够有效展开，也在一定程度上提升居间人的法律意识。另一方面，居间人应该进行自主学习，完成自身法律意识的提升，学会合理保护居间人合法权益。

（四）完善房地产交易市场的法规制度

居间人权利保护过程中，对房地产交易法律进行完善也可以提升其法律保护效益，在实际的法律保护过程中，通过对房地产交易规范化建设，防止房地产交易过程中出现跳单问题，也能够实现对房地产居间人合法权益的有效保护。

四、结束语

笔者从居间人自我法律意识提升、居间合同“后续期”条款制定以及居间人自我权利保护等三个方面阐述了居间人自我合法权益保护的措施，希望能够对我国房地产相关法律完善提供有效帮助。