明确住宅区建筑物区分所有权，维护业主合法权益

向开元

（广东昱桥律师事务所，广东 东莞 523129）

住宅小区业主建筑物区分所有权是一种复合型权利，包括共有部分所有权、专有部分所有权和成员权。为了维护住宅小区业主建筑物区分所有权，我国《民法典》第六章以专门的章节对业主建筑物区分所有权进行了规范。然而，该部分内容仅仅对于权属问题做了纲领性的规范，具体的实施细节没有体现，加上住宅小区各方主体的趋利行为，造成大量的权属冲突。

一、住宅小区业主建筑物区分所有权行使过程中的权属冲突

虽然我国出台了《民法典》，用来规范住宅小区建筑物区分所有权的正确行使，然而在权力行使过程中却仍然存在一些权属冲突。

（一）开发商造成的权属冲突

在我国住宅小区管理体系中，开发商在小区创立初期有着非常重要的管理权力，即前期物业是由开发商指定的。在大多数住宅小区的管理实践中，住宅小区的前期物业服务单位通常是开发商下属的物业服务公司。开发商为了扩大自身的利益，通常在前期物业管理中侵害小区业主建筑物区分所有权，造成权属冲突［1］。其主要表现在以下三个方面：第一，开发商利用对于物业管理的控制权，在前期物业中收取较高的管理费或者公共场所的修缮费用，而这些费用部分是被开发商所得。第二，在小区业主入住前，开发商利用前期物业管理权力，改变原先规划为服务业主的公共场所的实际用途，损害业主的权利。第三，在小区住宅已经销售殆尽的情况下，开发商仍然不想放弃物业管理权，设置层层障碍阻碍业主委员会聘请新物业公司，甚至由此引发剧烈的冲突。

（二）物业服务企业造成的权属冲突

在前期物业离场后，物业服务企业会对住宅小区进行物业管理服务。依照物业服务职能，物业管理公司在小区管理中应该是“管家”的角色，按照业主的意愿依法对住宅小区进行管理，极力维护业主的共同利益。然而，由于物业服务企业观念的错位，把自己当成小区管理的主体，从自身的利益出发进行小区物业管理，必然会对小区业主建筑物区分所有权造成损害。主要表现在两个方面：一方面，对住宅小区共用场所的用途进行变更或者利用公共场所进行收费，将其变为物业服务企业盈利的场所。例如将小区共用停车位设岗收费，或者在小区内设立自助快递设备，其盈利都归物业所有等。另一方面，物业服务企业大幅度地申请公共维修基金，而实践中对于公共场所的维护、修缮又不尽如人意，造成业主对于物业服务企业的不满。

（三）业主自身造成的权属冲突

小区业主是建筑物区分所有权行使的主体，然而这并不意味着业主能不加限制地行使建筑物区分所有权，而是不能侵害其他业主的合法权利。业主自身造成的建筑物区分所有权权属冲突十分常见，主要分为两种，一是对自身专有部分所有权的过度使用造成的权属冲突，例如改变建筑物结构，将住宅内的承重墙拆除，危害其他业主人身安全，或者是改变住宅的用地性质，将住宅变为商用场所等。二是侵害其他业主的共有部分所有权造成的权属冲突，例如在小区共用停车位上安装地锁变为个人车位，或者违法占用消防通道等［2］。

二、完善住宅小区业主建筑物区分所有权制度的对策

（一）平衡开发商与业主关系

要解决开发商造成的权属冲突，关键在于要用制度来明确开发商的权利和义务，平衡其与业主的关系。首先，对住宅小区共有部分进行专门的统计和登记。在住宅销售之前，要成立专业部门，对小区的共有部分进行详细的统计，对每一块共有位置进行单独的编号，并以制作成纸质文本的形式与开发商进行确认，之后将盖有专有部门印章和开发商公章的纸质文本进行公开，发放给业主，便于业主维护自身权益。其次，要明确前期物业离场的时间期限。在小区发展初期，由于业主数量较少、入住率不高等原因，由开发商指定前期物业是有必要的，否则小区管理可能陷入混乱。然而，当业主人数达到一定规模时，开发商要及时让出物业管理权。现阶段我国住宅小区前期物业退场的主要方式是小区成立业主委员会后，由业主委员会招聘物业服务企业来替换前期物业。然而，成立业委会的前提是入住率达到50%以上，这对于很多新小区来说在短期内是难以达到的，这就很容易造成前期物业在很长一段时间内掌握小区的管理权，形成权属冲突。因此，我国小区管理中可以借鉴美国的小区管理模式，明确规定前期物业离场时间期限。结合我国小区实情，可以规定小区成立业委会后由业委会聘用新的物业服务企业，如果由于入住率低达不到要求，在小区交房之日起满3年后，由小区业主协商聘用新物业，前期物业必须离场。

（二）平衡物业服务企业与业主的关系

在小区业主建筑物区分所有权权属冲突中，物业服务企业与业主的权属冲突是最普遍的，所引起的诉讼也是最多的，因此要充分约束物业服务企业的权利，平衡物业服务企业与业主的关系。第一，要建立科学的物业收费体系。物业各项费用的缴纳要以小区业主为主体，要改变目前费用直接缴纳给物业的方式，可以由业委会代管物业费用，物业服务企业按照需求进行申报领取，同时，物业对于各项经费的使用进行公开、公示。第二，要完善对物业服务企业的监督体系。不透明和缺乏监督是损害业主建筑物区分所有权的深层次原因，因此要推动监督体系的完善，把权力关进笼子里。政府相关部门要强化行政监督的职能，对住宅小区物业费用的定价进行规范，对公共场所的修缮费用等进行审核。而业主可以利用业委会对物业服务企业实施监督，特别是对物业费用的收取、使用状况，公共场所的收益所得等进行充分的核算，实现物业收费、收入和各项支出的公开、透明，切实保证业主建筑物区分所有权。第三，要完善住宅小区业主建筑物区分所有权救济体系。在小区管理实践中，相对于物业服务企业，业主往往处于弱势地位。《民法典》对于业主建筑物区分所有权救济有了一定的规范，但是仅限于业主之间的权属冲突，未规范物业服务企业侵权造成的权属冲突［3］。因此可以采用权利救济的方式，维护业主建筑物区分所有权。首先，要对于单个业主的诉讼制度进行完善。一般而言，单个业主对于物业服务企业违约行为进行诉讼时，应先向业委会反映，由业委会收集证据后提起诉讼，然而业委会不履行这一职能或者业委会未成立时，业主的诉讼权就无法得到保障［4］。因此要支持单个业主的诉讼行为，并且法院在接到诉讼请求后，要把诉讼请求在小区内公示，让更多业主知晓并进行参与。其次，业主在此类诉讼中取证较难，对于业主的诉讼举证责任，要摒弃传统民事责任“谁主张谁举证”的方式，改由双方各自举证，甚至要求物业服务企业多举证。

（三）平衡业主之间的关系

为避免个别业主对业主建筑物区分所有权的损害，一方面是要制定小区内部的管理制度，对建筑物区分所有权进行保护。在专有部分所有权上，要规范业主的权属范围，对于随意扩大自身专有部分所有权而侵犯了其他业主权益的行为予以禁止。对于小区共有部分，要进行登记编号，确定每个公共位置的使用权。另一方面是要完善业主建筑物区分所有权民事责任体系，对侵害业主建筑物区分所有权的业主追究民事责任，减少侵权行为。需要指出的是，住宅小区毕竟以自治为主，因此在进行民事责任认定时要遵循审慎原则，以大多数业主决议通过或者人民法院诉讼为准。

三、结语

本文主要从开发商、物业服务企业和小区业主三个角度分析了住宅小区业主建筑物区分所有权行使过程中的权属冲突。而要解决这些问题，首先要从法律制度的层面进行规范；其次是要建立完善的监督体系，让权利回归笼子，各方都在法律、制度规定的范围内行使自身合法权利，当超越这个范围时，必然会受到监督和惩罚。