疫情期间享受减免租金应防范税收风险

晋朝辉

（云南冶金昆明重工有限公司，云南昆明 650203）

国务院常务会议强调，疫情期间，承租国有房屋的小微企业以及个体工商户可享受租金减免3个月的优惠，借以减轻疫情给中小企业以及个体工商户带来的经营压力。由国家发展改革委、住房城乡建设部等8个部委共同出台的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》明确了租金减免的具体内容，尽管如此，疫情期间还应注意税收风险的防范。

1.疫情期间租金减免享受的税收风险

1.1 增值税有风险

在营改增税收改革背景下，现代服务中包括不动产业的出租、租赁等内容，纳税人缴纳税收比例在9%左右，但在租金减免背景下，又该怎样计算增值税呢？《营业税改征增值税试点实施办法》中提出了应对措施，当承租方不用缴纳租金时，还是符合第14条中的第一款内容，所以从文件上看，尽管享受租金减免，还是要缴纳增值税。所以中小企业和个体工商户在享受减免租金的同时要了解增值税的风险，针对特殊时期的免租事项，要拟定合同进行明确，这样才能在免租过程中不缴纳增值税。因为增值税缴纳标准是是否存在免租期。

1.2 企业所得税有风险

从租金的企业所得税文件来看，所得税收入主要通过合同或协议来实现，当缺乏相应的文本佐证材料时，出现免收租金的行为，还是要缴纳企业所得税。从《企业所得税法实施条例》中可以看出，租金收入主要包括企业有形资产的使用收入，根据合同要求，承租人要付租金。疫情期间的出租企业，要实现租金减免的政策，需要依法对“免租期限”进行约定，才能免于企业所得税的风险。对企业而言，当对客户实施免租后，会得到一定的补贴收入，这一收入按照财税[2011]70号文件的规定来看，这些不补贴收入要满足相应的条件才能不征税，并且在企业应纳税额度上进行扣除。

1.3 房产税有风险

房产税的计算方式有2种：一是从价计征。这一计算公式是房产原值×（1-扣除比例）×税率的1.2%。从公式来看，房产税的计算需要了解房产原值，也就是房屋原价。扣除比例是国家统一规定。对中小企业以及个体工商户而言，在租金减免期间，即便有明确的租赁合同，也不能不缴纳房产税[1]。现阶段，各个地方房地产从价计征的税收都以房产原值的70%为基础，在此基础上按照1.2%的比例来征税；二是从租计征。财税[2010]121号文件对房产税进行了规定，提出房产出租要签订租赁合同，并确定免收租金的时间，在减免租金的期间，要进行2次房产税的计算，租金减免期间以房产余值计算税收，当收取租金开始便要缴纳房产税。

1.4 土地使用税有风险

土地使用税方面的政策依据较多，包括《城镇土地使用税暂行条例》以及《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》文件。前者规定土地使用人要依法缴纳土地使用税，根据土地使用的面积来计算税额；后者细化了土地税缴纳人的身份，可以是单位也可以是个人，同时还拓宽了土地税缴纳人的范围，代管人也属于税收缴纳的范围。相对而言，通常情况下，享受租金减免的中小企业与个体工商户，还是要按照土地使用税的要求进行税收的缴纳。但《意见》也明确了房租减免期间的土地税缴纳规定办法，在疫情期间土地使用人或代管人可视情况以及本地实际来缴纳税收。

1.5 个人所得税有风险

个人在对外出租房屋的过程中主要涉及的是个人所得税。这一税收的缴纳要符合《个人所得税法》的相关要求，在房屋租金上扣除个人所得税。在疫情期间，中小企业与个体工商户在享受租金减免的政策时，由于房东没有租金收入，所以不涉及个人所得税的缴纳工作。但当承租方在合同签订的过程中就全额支付租金，并扣了个人所得税，在疫情期间减免租金，并约定将租金退还。

2.防范疫情期间享受租金减免税收风险的措施

2.1 重视租赁合同的完善

疫情期间享受租金减免要注意防范税收风险，对享受租金减免的中小企业来说，要时刻关注是否存在税收风险，尽量将税收风险降到最低。那么租赁合同的完善便是一个很重要的防范税收风险的措施。疫情期间享受租金减免，需要在原有合同的基础上添加补充内容，补充内容要对疫情期间租金减免情况进行明确，从而减少不必要的纠纷。在补充签订合同时，要注意以下几个方面：一是应明确租期是否延长，在原有合同的基础上明确租赁期的时间；二是是否需要在原有租赁金额的基础上进行折扣。对承租方来说，享受租金减免可通过与房东签订补充协议来达到租金减免的目的，也就是说，要求出租方将原有的租赁资金打折扣，进而达到承租方减租的目的。

2.2 提前统筹规划税务

承租方想在享受减免租金的同时，又不发生税收风险，就需要对税务进行统筹规划，并且统筹规划的时间要尽量提前。增值税的前提是租金产生实际收入，所以要减少减租的税收风险，需要在原有合同签订的基础上进行补充，这样才能避免增值税被多算[2]。补充合同的签订需要注意：对减免租金的时间不要直接在补充中进行精确约定，同时尽量减少出现免租期的字。为了进一步降低税收风险，可使用租金减半或折扣的方式来进行。

2.3 书面形式约定

合同补充协议一定要以书面的形式来约定，也就是说，口头约定的内容不具有法律效应，容易引发税收风险。对主管税务的机关来说，口头约定的内容没有留下痕迹，有时往往不能准确核实，所以通常情况下建议不要使用口头约定，以书面约定为主。具体到疫情期间的租金减免来看，出租房面对房租减免的事实，要在事前发布公告，公告内容与租赁合同有关，发布公告让承租方了解并知晓，如果没有出现承租方反对公告内容的情形，则表示大家默认公告中提出的内容。所以当实际执行租金减免工作时，才能避免税收风险。

2.4 做好税务处理工作

税收风险的防范还应积极做好税务处理工作，尤其是涉及租赁方面的税务处理十分重要。当租赁事项不符合税务处理的相关要求，则容易在处理过程中遭到税务处罚[3]。体现为在开具税务发票时，尽管承租方与合租房已经有免租期的书面补充协议，但在具体发票开具的过程中还是要具体问题具体分析：首先，当承租方与合租方已经在租金减免事项中进行了约定，并将减免的资金用于后续的租金支付，不与租金退还发生关系，那么也就不用开红字票；其次，当双方在约定的过程中涉及资金退还的流程，那么便要提前做好税务处理，避免出现税务风险。

3.结语

疫情给中小企业以及个体工商户的经营发展带来了重大影响，为了进一步恢复生产，降低中小企业与个体工商户的经营压力，国家出台一系列帮扶中小企业与个体工商户发展的政策，如中小企业与个体工商户能享受租金减免政策，但与此同时，在享受租金减免的过程中，相关措施不到位，容易存在税收风险，因此，应提前规划，减少税收风险带来的影响。