南京某社区会馆维权纠纷的法律分析

郑 磊

摘要2007年5月1日上午,南京某社区的业主们自发维权,抗议XX公司将小区会馆擅自出租给美克美家公司销售家具的行为。然而XX公司的租赁行为究竟是否违反法律规定从而构成侵权呢?小区业主能否讨回“公道”呢?本文在此做了简要的分析。

关键词租赁侵权《物权法》

中图分类号:D920.5文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)01-084-02

一、纠纷

(一)纠纷经过

2007年5月1日上午,南京某住宅小区诸多业主在该小区业主委员会的号召下,聚集在小区会馆门口,打出维权的横幅标语,声讨XX开发公司擅自将XX社区的配套设施——会所用房出租给XXX公司作为销售家具的商业用房,抗议XX开发公司对小区全体业主的侵权行为。

(二)权利争议

本次维权纠纷是围绕以下几个关键权利展开的:

1.小区会馆用房的所有权归属到底是谁?是全体业主共有,还是属于XX物业公司?或是属于开发单位——XX开发公司?

2.未经业主大会、业主委员会同意,擅自将社区会所用房租赁给家具公司作营业性使用是否合法?

3.社区会所用房出租所得收益应当归属何人?

二、法律分析

侵权概念:侵权行为是指行为人由于过错侵害他人的财产权和人身权,依法应当承担民事责任的不法行为,以及依法律特别规定应当承担民事责任的其他侵害行为①。

在法律上要想解决侵权纠纷,首先要明确谁是侵权人,谁是受害人。在本案中,受害人是全体业主,无可争议。关键是侵权人是谁?根据《物业管理条例》第38条规定:物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。那么,如果会所属于物业公司享有使用权、业主享有所有权的物业用房,那么侵权主体则为XX物业公司,并且侵权行为也是无可置疑的。据调查,社区的物业管理用房包括3幢地下室(保安宿舍)、9幢B层(一楼)(物管公司办公用房和录像监控室)等,并不包括社区会所用房。这也排除了XX物业公司作为侵权行为主体的资格。侵权行为是发生在开发商——XX开发公司和社区全体业主之间。根据《商品房销售管理办法》16条的规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下商品房销售内容:……(八)公共配套建筑的产权归属……

社区一期的业主,基本上是当地供电公司的员工,他们买房时是购买的集资房,而非商品房,所以他们的购房合同并没有按照该《商品房销售管理办法》的要求订立,所以合同上也没有提到公共配套建筑的产权归属。而二期业主多为商品房的买受人,因此在他们的购房合同中,对公共配套设施的所有权有明确的约定——社区会所用房的所有权属于开发方——XX开发公司。换句话说,XX开发公司实际上也是业主之一。租赁社区会所用房为经营性用房是否侵权?收益如何归属?《物业管理条例》中关于配套公共设施有不少规定,其中第50条:物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。55条:利用物业共用部位、共用设施、设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。58条:违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。66条:擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的,处5万元以上20万元以下的罚款。这些法律条款都是对业主有利、对XX开发公司不利的规定。乍一看完全没有问题,XX开发公司应当立即停止侵权,否则就要承担罚款并赔偿损失。但事实上法律并没有这么简单。

首先55、58条不能适用。从立法技术上看,55、58条单独构成一个逻辑体系,二者是完全对称的。根据法理学中“体系解释”的原则和一般性的民法原则对这两条法律进行分析,会发现这两个法条在适用上是有前提的,那就是“公用部位、共用设施的所有权归全体业主共同所有。”正是因为经营使用人对所处分的公共设施不具有所有权,所以法律才规定收益应用于维护公共利益——即该设施共有人的利益,而不是用于处分人本身的利益。正是因为建设单位的无权处分行为侵害了全体业主的所有权和使用权,才有必要对其处以罚款和责令赔偿。因此本案中,社区业主可以《物业管理条例》第50和66条的规定为法律依据,指诉XX开发公司侵权。

然而,本案中的侵权行为人——XX开发公司能否找到对自己有利的法律依据来对抗社区全体业主,从而主张自己行为的合法性呢?也是有的。

《物权法》在当时的法律界中是关注的焦点,因为它酝酿了多年,于2007年3月才通过,千呼万唤始出来!物权法的出台,真正确立了私有财产在我国的神圣不可侵犯的法律地位,并使民法中的物权真正上升到仅次于人身权的第二重要的高度。《物权法》第一条规定:为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发扬物的效用,保护权利人的物权,根据宪法制定本法。《物权法》第一条是个总的原则,本不适用于具体案件,但笔者认为有必要提一下,尤其是“全国人大法工委”对该法条的解释:

……物权法给人民树立了一种信心,即人民合法取得的财富,都能够得到法律的承认和保护。法律不容许任何侵犯个人合法财产的行为,否则要依法惩罚。……物权是人们直接支配“物”的权利。“物”包括不动产和动产。……物权的实质是一种财产权,直接体现为经济利益。物权法通过规范物权人的权利、义务,为权利人充分利用财产提供了良好的法制环境,鼓励权利人创造财富,积累财富。……②全国人大法工委对本法的解释也体现了立法者的态度。

《物权法》第2条规定:因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。物权是绝对的权利,对世的权利。对物权绝对原则,可以两方面理解:一是物权人依自己的意思行使物权具有绝对性。意味着除遵守法律之外,物权人完全可以按照自己的意愿行使权利。二是物权的排他性。权利人可以根据其权利排除任何第三人的干涉③。所有权是物权体系的核心,是一种最重要的物权形式,所有权人可以对其财产占有、使用、处分、收益,并可排除他人对其财产违背其意志的干涉④。《物权法》第6条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。第39条:所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。前文已经论证了一个核心事实,即XX社区会所用房所有权归XX开发公司所有,包括占有(确定权利归属和物的实际控制)、使用(可根据自己本人的需要而亲自使用)、处分(自己决定该不动产的保有、出卖、租赁、赠与或无偿借用)、收益(占有原物所生之孳息,比如获得租金;出让权力所得报偿,比如卖房所得价款)。物权法保护XX开发公司对该房产的绝对权利,并且不容许任何他人干涉。

三、法律规则冲突的解决

在本案中,侵权人和受害人都找到了维护自己权利的法律依据,究竟应适用哪种法律?是《物权法》还是《物业管理条例》呢?这直接关系到XX开发公司的租赁行为是否构成侵权。答案是——应当适用《物权法》,XX开发公司的行为并不构成法律上的侵权。

为什么适用《物权法》而不适用《物业管理条例》,关键一点:《物权法》是全国人大所立之法,属于基本法律,高于其他所有非全国人大所立之法。而《物业管理条例》仅仅是国务院制定的行政法规,其效力当然不及《物权法》。

上位法优于下位法。因此,《物业管理条例》中的规定凡与《物权法》相冲突的地方,在司法实践中一律不会被适用。如此一来,XX开发公司的行为找到了合法的依据,不构成侵权了。业主们如果将其诉诸法院,则肯定败诉。因为根据《物权法》第6条的规定,只有没有确定具体产权归属的公共设施、公共场所才属于全体业主共有,产权明确的住宅、经营性用房等专有部分的所有权是不容侵犯的。

四、其行为是否侵害其他权利

相邻权是《物权法》明文规定的权力,《物权法》第84条规定:不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。这是《物权法》对所有权绝对性的合理限制。业主们认为,XX开发公司将社区会所用房租赁给XXX公司销售家具,降低了小区档次,造成了不安全因素。是否侵犯相邻权呢?所谓“降低了小区档次”是个抽象概念,业主们并没有充分证据证明由于社区会所租赁行为导致该社区房价下跌,所以法律上很难被采信。但如果租赁行为确实造成了小区不安全,则法律就完全有理由相信该行为侵害了相邻权。据调查,XXX公司将进出通道设在小区大门以外的公路上,所有人员出入均不通过该小区。XXX公司未使用具有扰民性质的促销手段(如高音喇叭)进行广告宣传,也未搭建、添设遮挡小区住户的阳光、通风和视野的建筑附着物。所以很难认定该租赁行为侵害相邻权。

《物权法》77条规定:业主将住宅变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。XX开发公司将社区会所用房租赁为经营之用,未与任何其他业主商量,是否合法?这就关系到如何界定社区会所用房的使用性质问题。一般而言,社区会所多为开设棋牌室、健身房以服务附近居民之用,同时服务受领人也付一定的费用。说它是经营性用房,商业性好像不够;说它是住宅用房那肯定不对。所以无法套用《物权法》77条规定。目前尚无法律明文规定,社区会所应经营哪些项目,不应经营哪些项目,是一个法律空白。因此只能适用民法最基本的原则——法无明文规定即自由⑤。所以虽然XX社区业主都很反对这一租赁行为,但要追究XX公司的法律责任就十分困难了。应该说XX开发公司钻了法律的空子,让人感觉到法律的贫困。

《城市房地产开发经营管理条例》第26条规定:房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。据购买商品房的二期业主普遍反映,XX开发公司在出售该社区商品房时,其销售工作人员一直宣称,社区会所用房落成后,是为小区提供配套服务,而不是另作他用的。现在却租赁给他人销售家具,这种行为是否违背承诺,构成虚假广告行为呢?很难认定。虽然业主们认为卖家具不属于对小区的配套服务,但并无哪法律规定小区配套服务包括哪些项目。仅凭主观判断而缺乏法律依据的事情是很难维权的。开发商完全可以解释说:“租房子给XXX公司就是为了方便小区业主买家具,属于配套服务。”如果有人提出:“XX开发公司在作销售宣传时有其他承诺。”那么XX公司完全可以反问他:“事隔数年,你能拿得出证据吗?”

五、结语

综上所述,XX开发公司将社区会所用房租赁给他人销售家具的行为肯定是有悖“诚实信用”的行为,应当受到谴责,但受害人要想通过法律途径维护自身权利却难以找到合法依据。

笔者认为,合法不一定合理,法律不保护我们的合理利益并不代表我们就没有这项权利。文章最后,想谈一谈关于法律本身的问题。我国现阶段的法律中有不少内容,更多地保护了有地位或有资产者的利益,而没有充分考虑对弱势群体的保护。《物权法》旨在保护私有财产所有人的权利,你的私有财产越多,法律对你的保护范围就越广,如果你是个穷光蛋,那么《物权法》根本就保护不到你。为什么社区建成这么多年,XX开发公司一直没啥动静,《物权法》一出台,他立马就把会馆出租收益?