从行政法角度浅议业主委员会的法律地位

吴 镝

摘要在实行市场经济体制改革之后,“业主”这个概念随之产生,而业主委员会作为近年来新兴的一个群众组织,在我国的法律规定中不具有法律地位,但是业主委员会在生活中承担着代表业主与其他组织签订各种合同的责任,同时还要配合基层政府部门居委会维护社区的秩序,对业主负责的责任。由于业主委员会现在法律地位的不明确,使得在其行使自己权利的时候会遇到各种阻碍,从而使业主的权利得不到保障。本文从行政法的角度分析了业主委员会的法律地位。

关键词业主委员会居委会业主大会

中图分类号:D922.1文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)01-346-01

一、业主委员会的产生和职能

上海市居住物业管理条例第七条规定,业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生,业主委员会委员应当由业主担任。《物业管理条例》第十五条规定:业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。

二、业主委员会与业主的法律关系

业主委员会由业主大会产生,但是从根本上来说还是由业主产生,代表业主权利的,《物业管理条例》第六条第二款规定:业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员和监督业主委员会的工作的权利。第十一条规定:业主大会履行选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作的职责。第十五条规定:业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责。通过对于上述条文的综合分析和整体把握,有的学者认为:业主委员会为管理业务的具体执行机关,如同管弦乐队的指挥,于管理制度上占有极其重要的地位。也有人认为:业主委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。但是笔者认为,业主委员会和业主大会的关系可以比作股东会和公司董事会的关系,业主委员会对业主大会来说是一个执行机关的功能。业主委员会代表着业主的利益,同时又由业主大会选出,受业主监督,正如董事会代表股东的利益,对最高层管理人员决策的争论做出裁决.董事会由股东大会选出的董事组成。董事一般由本公司的股东担任,而股东大会对董事有撤换和罢免权。业主大会如同股东会,选出业主委员会,而同时有承担如监事会一样的监督责任。

三、业主委员会与外部组织的法律关系

(一)业主委员会与居委会的法律关系

1.居委会的法律性质

居委会的存在在国内已经有较长的时间,远远早于在国家进入改革开放以后的二十世纪90年代出现的业委会成立。根据《宪法》规定,居委会是具有居民自治性的一个组织,不具备行政主体资格。

2.居委会与业主委员会的职能冲突

在职能上,业主委员会和居委会在一些如保持社区秩序,保障社区安全,维护社区管理等地方有一些交叉。在现实中,居委会更多地带有一些“行政化”的色彩。

在一些地区,业主委员会的一些工作必须通过居委会的盖章和审批才能完成,若遇到一些“不作为”的居委会,其“不作为”的工作方式会使得业主委员会执行工作困难。比如在北京有一个规定,业主委员会成立后的备案,需要居委会盖章。《物业管理条例》第十六条规定,“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案”。而几乎业委会所有重大事宜都需要到相关部门备案,这其中包括业委会换届选举、撤换物业公司等等。而这些备案工作,无疑都需要得到居委会的“支持”,否则便无法完成。甚至业主大会筹备组成立起来了,如果居委会不给盖章,业主委员会还是建立不了。

居委会承担了政府及职能部门交给的大量工作,甚至成为某些政府部门工作的操作层和落实层。某些政府特别是城市基层政府及其派出机构,习惯于把居委会当成隶属于自己的下级。把自己应做的工作都推给居委会。作为自治组织的居委会按上级命令开展工作,呈现“行政化”现象。

(二)业主委员会与物业管理公司的法律关系

《物业管理体条例》第十五条规定:业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同,以及及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同的职责。第三十五条规定:业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。第五十一条规定:物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。依据以上条文的规定,业主委员会与物业管理企业之间是一种合同关系。

业主委员会可以随时更换现在的物业公司。而现在社会上房地产开发商从自身的利益出发,自建物业管理公司的情况较普遍。这些物业管理公司保护房地产开发公司的利益,不会真正地为业主的利益考虑,不能很好的为业主服务。而业委会目前并不具备任何法律主体资格,在维权活动和参与诉讼中遇到了很多麻烦,让物业公司侵害业主利益的行为有了更大的空间。

四、结论及建议

笔者认为,业主委员会的异军突起,对传统的城市社区治理结构及其运行机制发出了挑战,在现在的社会环境之下,代表业主利益的业主委员会与代表基层政府的居委会摩擦必然使业主的权利得不到保障。取消居委会,在确立业主委员会法律地位后,授予业主委员会一定的行政权力,而在业主委员会的成立的初期,可以由政府职能部门进行适当的指导,这样做可以避免行政职权的滥用并真正实现业主的保护,让业主委员会更好地管理自己的小区和维护业主的利益。