基于时间序列的二线城市房地产价格影响因素

高 艳,万星火,李冬梅

(河北理工大学理学院,河北唐山)

基于时间序列的二线城市房地产价格影响因素

高 艳,万星火,李冬梅

(河北理工大学理学院,河北唐山)

单位根检验;协整检验;房地产价格;Granger因果检验

以唐山市相关房产数据为例,运用协整检验及 Granger因果检验对影响房价的三个主要因素进行实证分析,结果表明:人均G DP对唐山房价影响最大,所以大力发展经济是城市繁荣的硬道理,房地产开发投资对唐山市房价有一定影响,但是影响不是很大,说明影响唐山市房价的另一个主要因素是房地产的供给不足,唐山市应该加大房地产开发的投资力度,而三个因素中对房价影响最小的就是房屋造价,说明物价上涨并不是房地产价格上升的主要因素。

自1998年国家取消福利房以来,各地市的房地产业得到了快速发展,房地产开发投资总额不断增加,唐山市的房地产开发投资额从1990年的3.61亿元增加到2007年的49.31亿元,增加了13.68倍,因此对房地产价格的研究引起了各方面的重视。房地产的价格水平受到经济发展水平、人口与土地、政府的相关政策等很多因素的影响,因此房地产价格及其变化是一个非常复杂的问题。国内对房地产价格的研究有很多,蒋鑫鑫、张强(2008)通过对江苏省平均商品房价格的多因素分析,建立以平均商品房价格为应变量,以新增住宅面积,居民可支配收入等作为自变量的多元线性回归模型,并利用模型对平均商品房价格的原因进行数量化分析,并对其如何变化提供一些参考性的意见。高毛毛、宋玉宝 (2008)以西安房价为例利用相关度分析的方法分析各影响房价的指标与房价的相关度,并找出那些与房价显著正相关的指标,对其进行分析。本文发现房地产建造成本虽然逐年上升,但是上升的速度远低于房屋价格的上升,因此不将房屋造价作为唐山房地产价格上升的主要因素之一,只是通过研究1995-2007年唐山市房地产价格与人均 G DP、房地产开发投资两个变量之间的长期动态均衡关系以及它们之间的 Granger因果关系,建立协整模型。

一 样本与数据

根据房地产价格的影响指标,将唐山市各经济指标与其房地产价格进行相关性分析,最终确定建立模型时使用1995—2007年唐山市宏观经济及房地产市场的数据,并且根据相关经济理论与研究成果,本文确定如下相关指标:被解释变量:Y——房地产价格;解释变量1:X1——人均G DP;解释变量2:X2——房地产开发投资,YY、Xu、X22分别表示各各变量进行对数差分后的序列。

研究中采用的数据均来源于河北省 1996—2008年经济统计年鉴。

二 实证分析

对数据进行的实证分析包括三个方面:数据平稳性检验、数据之间协整关系的检验及数据间 Granger因果关系的检验,具体分析如下:

1 单位根检验

首先对各个指标原序列与对数差分序列进行单位根检验,确定各时间序列的单整阶数,分别计算各个序列和对数差分序列单位根检验的ADF统计量 (Aug mentedDickey-Fuller统计量)和PP统计量 (Phillips-Perron统计量)。在1%的显著性水平下 (临界值为-3.43,这里＊号表示拒绝原假设),检验结果表明,原序列均接受存在单位根的原假设,其对数差分序列进一步进行平稳性检验,则显著拒绝存在单位根的原假设,这说明它们的对数差分序列是平稳的,由此可以推断原序列都是 I(1)过程,对数差分序列是 I(0)过程。

表1 单位根检验结果

2 Johansen协整检验

通过单位根检验,我们知道原序列 Y、X1、X2都是 I(1)过程,可以对这三个序列进行Johansen协整检验。

表2 Y与X1的Johansen协整检验结果

表3 Y与X2的Johansen协整检验结果

表 2和表3分别给出了各个变量的Johansen协整检验结果(这里＊号表示拒绝原假设)。比较迹统计量 (迹统计量)和一定显著性水平下的临界值,说明在给定置信水平下,各个序列仅存在一个协整关系。以表2为例,进一步可以得到具有标准化协整系数的协整关系估计:

这里以 Y为因变量,因为研究的主要就是唐山市 G DP对唐山市房价的影响,说明人均 G DP增长一个单位的同时房地产价格会同时上涨11.7%。同样,房地产投资的增加也会使得房价上涨。

3 Granger因果检验

我们分别对 Y与X1、Y与X3进行Granger因果检验,由LR准则确定滞后阶数为1阶,检验结果与下表所示,

表4 x1与Y的 Granger因果检验

Granger因果检验说明,在5%的显著性水平下,X1与 Y具有单向 Granger因果关系,X1对 Y具有预测的作用,说明人均G DP水平增长,会促进下一年房地产价格的上涨。

表5 X1与Y的Granger因果检验

结果表明X2与 Y也是单向 Granger因果关系,在10%的显著性水平下,X2对 Y有预测作用,只是预测作用的强度没有X1对Y的作用强。

三 结果分析

本文对唐山房地产价格的主要影响因素进行了分析,经初步定量分析,发现房地产建造成本虽然逐年上升,但上升的速度远低于房屋价格的上升速度,因此虽然房屋造价对房地产价格上升有一定影响,但是本文对此不进行研究。而是对其他两个主要因素:人均GDP和房地产投资额进行分析,结果发现人均GDP与房价有同向变动趋势,人均GDP上升的同时房价也会同步上升,房价和房地产投资也是同向变动的关系。

从Granger因果检验的结果来看,人均 G DP的增长对房价的影响较大,说明经济的发展带动了唐山房价的上涨,同时,房地产投资对房价也有一定影响,但影响程度不是很大,说明房价上涨并非由大量投资所致,而是由更大的需求造成的,这与唐山的实际情况吻合,当前的现状就是很多居民持币待买,而房屋的供给不足,新开盘的商品房销售火爆,这就说明,房地产开发商应该继续加大力度进行房地产开发投资,以满足居民对房产的需求。

大地震过后,唐山迅速崛起,已成为河北省的经济中心,作为我国京津唐大都市圈的重要组成部分,她已优势突显,但现在唐山城市建设水平与其经济的高速发展水平尚有差距,这就要求我们加大投资力度,争取早日成为各方面都遥遥领先的大都市。

[1] 詹姆斯D.汉密尔顿,刘志明译.时间序列分析 [M].北京:中国社会科学出版社,1999.

[2] 高铁梅.计量经济分析方法与建模——Eviews应用及实例 [M].北京:清华大学出版社,2006.

[3] 阎大颖.实证分析中国股票市场内部与国际市场之间价格长期走势的因果关系 [J].南开经济研究,2003,(3).

[4] 陈守东、韩广哲.主要股票市场指数与我国股票市场指数间的协整分析 [J].数量经济与技术经济研究,2003(5),33.

[5] 蒋鑫鑫、张强.江苏省商品房价格的计量模型研究 [J].商业营销,2008(9).

[6] 高毛毛宋玉宝.商品住宅价格影响因素的相关度分析 [J].福建建筑,2008(5).

Key words:unit-root test;cointegration test;real estate price;granger cause test

Abstract:The price of real estate is rising rapidly these years,which has caused extensively concerns.So this article use the Johansen Cointegration test and Granger cause test to analysis the threemain factorson the price of real estate from Tangshan’s related data.The result turns out:per-G DP impacts a great on the real estate price,so we need to develop the economy of Tangshan.The real estate investing has certain impacton the price,but not big,which proves the investingpower is not strong enough,somore stress should be placed on the real estate investing.Besides,the building cost has lest impact on the price of real estate in Tangshan.

Analysis of the Price of Real Estate in Second Tier Two Cities Based on T ime Series

G AO Yan,WAN Xing-huo,LIDong-mei
(College School of Science,Hebei Polytechnic University,Tangshan Hebei 063009,China)

F 293.35

A

1673-2804(2010)04-0043-03

2009-09-10